非法轉租的效力對于未經原房屋所有人同意的房屋租賃,未轉租承租人訂立的轉租合同的效力主要有三種觀點:
第一,無效。我國《合同法》第224條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。”,“如果承租人未經出租人同意轉租,出租人可終止合同”
II。有效性有待確定。《合同法》第51條規定:“無權處分他人財產的人,經債權人批準或者無權處分人訂立合同后,取得處分權的,合同有效。”。未經授權的處置是一種效果不確定的行為。承租人擅自將占有和使用權轉讓給他人,實際上是非法處分他人財產所有權的行為,也是未經授權的處分,其效力尚未確定。未經授權的處置,出租人事后確認的,轉租合同有效。如果出租人不確認,轉租合同應終止。
III.生效。租賃合同是一項承付合同,經雙方同意后生效。出租人無權要求終止轉租合同。由于租賃合同與轉租合同是兩種不同的法律關系,基于合同相對性原則,出租人無權直接要求承租人與分承租人解除轉租合同。中國《合同法》第224條沒有規定,未經出租人同意轉租無效,只有承租人在原租賃合同中未明確約定轉租的情況下轉租,出租人才有權在未經其同意的情況下終止原合同,在不損害出租人利益的情況下,根據合同自由原則和合同相對性原則,承租人與分承租人約定的合同為有效合同。但是,合同的履行必須受到某些限制。出租人可以與承租人終止租賃合同,終止合同的效力直接導致轉租合同的終止。由于分承租人與出租人沒有直接的合同關系,分承租人無權要求出租人承擔違約責任,應當向承租人提出違約請求。但是,如果轉租承租人知道或應該知道承租人未經出租人同意轉租,則其無權要求承租人承擔違約責任
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