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非法轉租的效力

來源: 律霸小編整理 · 2021-12-14 · 347人看過

非法轉租的效力對于未經原房屋所有人同意的房屋租賃，未轉租承租人訂立的轉租合同的效力主要有三種觀點：

第一，無效。我國《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”，“如果承租人未經出租人同意轉租，出租人可終止合同”

II。有效性有待確定。《合同法》第51條規定：“無權處分他人財產的人，經債權人批準或者無權處分人訂立合同后，取得處分權的，合同有效。”。未經授權的處置是一種效果不確定的行為。承租人擅自將占有和使用權轉讓給他人，實際上是非法處分他人財產所有權的行為，也是未經授權的處分，其效力尚未確定。未經授權的處置，出租人事后確認的，轉租合同有效。如果出租人不確認，轉租合同應終止。

III.生效。租賃合同是一項承付合同，經雙方同意后生效。出租人無權要求終止轉租合同。由于租賃合同與轉租合同是兩種不同的法律關系，基于合同相對性原則，出租人無權直接要求承租人與分承租人解除轉租合同。中國《合同法》第224條沒有規定，未經出租人同意轉租無效，只有承租人在原租賃合同中未明確約定轉租的情況下轉租，出租人才有權在未經其同意的情況下終止原合同，在不損害出租人利益的情況下，根據合同自由原則和合同相對性原則，承租人與分承租人約定的合同為有效合同。但是，合同的履行必須受到某些限制。出租人可以與承租人終止租賃合同，終止合同的效力直接導致轉租合同的終止。由于分承租人與出租人沒有直接的合同關系，分承租人無權要求出租人承擔違約責任，應當向承租人提出違約請求。但是，如果轉租承租人知道或應該知道承租人未經出租人同意轉租，則其無權要求承租人承擔違約責任