轉(zhuǎn)租是指承租人在不解除租賃關(guān)系的情況下，將租賃物出租給他人使用和收益的債務(wù)關(guān)系。對(duì)于轉(zhuǎn)租的立法，各國(guó)根據(jù)國(guó)情和立法意圖的不同，采取了不同的立法模式，大致可分為自由放任、限制性和差別化。1、 法國(guó)的房屋轉(zhuǎn)租立法模式采用自由放任立法模式，認(rèn)為轉(zhuǎn)租是承租人的權(quán)利。如果沒(méi)有禁止性協(xié)議且不損害出租人的利益，承租人可以轉(zhuǎn)租。日本、德國(guó)等國(guó)家法律采用限制性立法模式，即未經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租。意大利民法采用歧視的立法模式，即區(qū)分不同情況，采用自由放任或限制主義。《意大利民法典》第1594條規(guī)定，除非另有相反協(xié)議，承租人有權(quán)將租賃財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租給他人，但未經(jīng)出租人同意，不得轉(zhuǎn)售合同；如果涉及移動(dòng)產(chǎn)品，轉(zhuǎn)租應(yīng)得到出租人的授權(quán)或與海關(guān)保持一致。“第1642條規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租租賃物。中國(guó)對(duì)轉(zhuǎn)租一直采取限制性態(tài)度。原《經(jīng)濟(jì)合同法》和《合同法》均采用限制性原則，承租人在轉(zhuǎn)租前必須征得出租人的同意我很高興。《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。“建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》也有專門章節(jié)（第五章）轉(zhuǎn)租。2、房屋非法轉(zhuǎn)租分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租是指承租人經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三方。非法轉(zhuǎn)租是指承租人未經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三方。1.在采用自由放任立法模式的國(guó)家，承租人自行轉(zhuǎn)租并不違反法律。在對(duì)租賃物所有人無(wú)害的前提下，反禁令協(xié)議或法律行為應(yīng)具有與同意轉(zhuǎn)租相同的法律后果。然而，在采取限制性或差異化立法模式的國(guó)家，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租屬于非法轉(zhuǎn)租，將產(chǎn)生一定的法律后果。中國(guó)屬于后者。首先，轉(zhuǎn)租合同的有效性。目前，承租人和分承租人之間對(duì)轉(zhuǎn)租合同的效力存在不同的看法。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要出租人在租賃合同中不禁止承租人轉(zhuǎn)租，承租人就可以在未經(jīng)承租人同意的情況下轉(zhuǎn)租。由于承租人未違反協(xié)議，未經(jīng)授權(quán)的轉(zhuǎn)租應(yīng)有效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果出租人不同意承租人可以在租賃合同中轉(zhuǎn)租，則意味著出租人不授權(quán)承租人轉(zhuǎn)租，這構(gòu)成未經(jīng)授權(quán)的處置，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，從廣義上講，它屬于未經(jīng)授權(quán)的處置，轉(zhuǎn)租合同的效力有待確定。筆者認(rèn)為，第三種觀點(diǎn)符合現(xiàn)行合同自由原則和相對(duì)性原則。轉(zhuǎn)租合同的訂立在形式和內(nèi)容上與普通合同沒(méi)有區(qū)別。類推，我國(guó)《合同法》第51條的規(guī)定可以適用于確定轉(zhuǎn)租合同的效力。《合同法》第51條規(guī)定，無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人，經(jīng)債權(quán)人批準(zhǔn)或者無(wú)權(quán)處分人訂立合同后，取得處分權(quán)的，合同有效。“承租人的非法轉(zhuǎn)租只有在出租人批準(zhǔn)后才有效；如果未批準(zhǔn)，則不具有法律效力。因此，轉(zhuǎn)租合同是一項(xiàng)效力待定的合同。第二項(xiàng)是出租人終止的權(quán)利。根據(jù)《合同法》第224條第二款的規(guī)定，如果承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。這項(xiàng)規(guī)定是法律賦予出租人的權(quán)利。出租人可以選擇行使該權(quán)利，即終止租賃合同，也可以選擇放棄該權(quán)利，即不終止租賃合同。如果出租人不解除租賃合同，實(shí)際上是對(duì)現(xiàn)有轉(zhuǎn)租關(guān)系的認(rèn)可，使轉(zhuǎn)租合同從效力未定狀態(tài)變?yōu)樯顟B(tài)。出租人和承租人之間的關(guān)系與普通租賃合同的關(guān)系相同。如果出租人終止合同，以下情況值得研究。《合同法》第224條第2款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。出租人有權(quán)終止哪個(gè)合同（租賃合同或轉(zhuǎn)租合同）？筆者認(rèn)為，根據(jù)合同相對(duì)性原則，出租人只能解除租賃合同。出租人選擇終止租賃合同關(guān)系的，雖然承租人與分承租人之間的租賃合同成立，但因租賃合同終止后出租人收回租賃標(biāo)的，分租合同不能履行，轉(zhuǎn)租合同關(guān)系只能在此時(shí)終止。承租人可就不履行合同向承租人索賠相關(guān)賠償