在商品房預售交易中，買受人支付第一期規定的房價后，貸款銀行代為支付剩余房價，并將購買的商品房抵押給貸款銀行，作為償還貸款的擔保，這就是所謂的預售商品抵押貸款房屋貸款，這樣，難以支付全部房款的消費者可以購買商品房，開發商可以盡快收到房款，銀行的業務可以擴大。預售商品房買受人向銀行申請貸款時，銀行與買受人簽訂書面抵押合同，規定買受人將其購買的商品房抵押給銀行作為貸款擔保。在正常情況下，商品房預售合同的買受人作為貸款人，應當按照貸款合同的約定無異議分期向銀行履行還款義務。但是，如果發生商品房銷售糾紛，如開發商未能按時交付房屋，甚至未完成開發，買方可要求取消商品房預售合同，并可停止向銀行還款。當然，貸款人未能履行其還款義務已構成違約。然而，在這種情況下，銀行能否就抵押品申請抵押貸款？銀行行使抵押權面臨的首要問題是銀行與預售商品房買受人簽訂的抵押合同是否生效。《合同法》第32條規定，當事人以合同書形式訂立合同的，合同自雙方簽字或者蓋章時成立。實踐中，銀行與預售商品房買受人應通過簽訂抵押合同的方式訂立合同。當合同雙方簽字或蓋章時，抵押合同應無異議成立。此外，根據《合同法》第44條，依法成立的合同自成立之日起生效。該條第2款還規定，法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續才能生效的，從其規定。由此可見，合同的效力取決于合同是否合法，法律、行政法規是否要求審批和登記手續才能生效。首先，讓我們看看抵押合同的合法性。這個問題涉及兩個方面：第一，抵押是否合法？第二：抵押合同中的抵押人是否具有法律主體資格。第二方面，抵押人在抵押合同中具有法定主體資格的，應當具備兩個條件：一是抵押人必須具有民事行為能力和民事行為能力，二是抵押人必須具有處分抵押物的權利，作為抵押人的第一個條件，民事行為人的民事權利能力和民事行為能力是民事法律行為成立的要件，不得重復。因此，在分析預售房地產抵押合同中抵押人的主體資格時，我們主要討論：抵押人作為商品房預售合同的買受人是否有權處分在建房屋？1、抵押財產的合法性：2。物權客體是一種特定的、獨立的物，物是指具有一定經濟價值并能被人控制的具有客觀實質性的物質實體和自然力。抵押權是一種擔保物權，其客體應當是一種客觀客體。但是，在商品房預售交易中，該商品房可以在簽訂合同時在建。根據項目進度的不同，一些預售商品房甚至可能沒有提綱，因此不具備客觀的物質性。當事人以不存在物設定抵押，違背了物權客體的客觀實質性。但是，如果我們否認在建住房抵押貸款在房地產預售中的合法性，將會對房地產業的發展造成巨大的打擊。事實上,鑒于"擔保法"對在建不動產是否可以抵押沒有明確規定,中國法律也規定在建船舶可以設定抵押,，最高人民法院頒布的《擔保法司法解釋》明確解釋了在建房屋或其他在建建筑物的抵押效力。《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》（2000年12月13日施行）第四十七條規定：以依法批準尚未建成或者正在建設的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人已經辦理抵押物登記，人民法院可以裁定抵押有效因此，盡管在建房屋不符合財產的客觀實質性，但也可以作為特定抵押進行抵押。2、抵押人的處分權：中國《擔保法》第34條明確規定，抵押房屋必須歸抵押人所有。在建房屋的所有權存在爭議。有人認為，隨著預購人支付房屋價款，房屋所有權將逐漸轉移給買受人。這種觀點使得買受人和出賣人可能同時擁有同一房地產的所有權，這違反了《物權法》中“一物一權”的原則，與不動產所有權轉移登記效力的法律規定不一致。雖然買方已經簽訂了房地產預售合同，但獲得房地產所有權也取決于兩個因素。一是所購房屋已建成客觀有形物，二是已辦理房地產轉讓登記并取得在建房屋的權利證書，預售合同的買受人在房屋竣工并辦理產權轉讓登記后，才能取得該房屋的所有權。根據《擔保法》的規定，預售商品房抵押合同中抵押人的資格存在問題