糾紛類型處理方式出租人未辦理變更手續(xù)，擅目改變房屋用途出租;①租賃合同無(wú)效②如果出租人在合同簽訂的時(shí)候?qū)Τ凶馊穗[瞞真實(shí)情況，那么出租人承擔(dān)主要賠償責(zé)任出租人與承租入約定改變房屋用途而簽訂出租合同①一審開庭前，改變用途獲得相關(guān)部門審批，那么租賃合同有效②在一審開庭前未獲主管部門批準(zhǔn)的，則由對(duì)改變使用功能負(fù)有報(bào)批義務(wù)的當(dāng)事人對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任承租人在對(duì)租賃房屋適用過程種自行改變房屋用途不影響合同效力，出租人可以根據(jù)合同請(qǐng)求承租人承擔(dān)違約責(zé)任將住宅小區(qū)的房屋附屬設(shè)施如架空層、消防通道等出租用于商業(yè)目的合同確定無(wú)效，損失各自承擔(dān)出租人未辦理變更手續(xù)擅自改變房屋用途的租賃合同的效力分析對(duì)于出租人單方或者出租人與承租人約定改變房屋用途的租賃合同是否有效，同仁們產(chǎn)生了不同認(rèn)識(shí)，有人認(rèn)為有效，另一部分人持反對(duì)意見。王*德律師認(rèn)為此類房屋租賃合同的效力，在無(wú)其他影響合同效力情形存在的情況下，應(yīng)當(dāng)分析我國(guó)法律和行政法規(guī)是否對(duì)改變房屋用途有強(qiáng)制性規(guī)定？如果存在強(qiáng)制性規(guī)定，此類規(guī)定是否屬于影響合同效力的效力性規(guī)范？1、我國(guó)法律和行政法規(guī)對(duì)改變房屋用途設(shè)有強(qiáng)制性規(guī)定。首先，根據(jù)我國(guó)“房地合一”和“房隨地走”的基本政策，建筑物及其他附屬設(shè)施的使用功能決定于所附著土地的用途，《物權(quán)法》第140條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條明確規(guī)定土地用途的改變應(yīng)經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。其次，房屋用途的改變涉及建筑物使用目的的根本改變，屬于關(guān)系業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。[2]因此《物權(quán)法》第77條規(guī)定業(yè)主將住宅改為商用的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約以及征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。2、我國(guó)法律和行政法規(guī)對(duì)房屋用途改變的強(qiáng)制性規(guī)定屬效力性規(guī)范。民法理論認(rèn)為，違反強(qiáng)制性規(guī)定的法律行為并不一定為無(wú)效，應(yīng)將強(qiáng)制性規(guī)定區(qū)分為禁止性規(guī)范和效力性規(guī)范。如果法律并不否認(rèn)法律行為的內(nèi)容和結(jié)果，只是對(duì)法律行為的外部條件有所要求，則為禁止性規(guī)范，例如要求租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案的規(guī)定就屬于禁止性規(guī)范，但未辦理備案并不影響合同效力;如果法律上禁止法律行為本身和其內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)，則為效力性規(guī)范，例如不得買賣毒品的規(guī)定，違反此規(guī)定必然導(dǎo)致合同無(wú)效。就未經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的房屋用途改變問題而言，首先，如果將其作為禁止性規(guī)范，則房屋所有人的行為僅能依靠主管機(jī)關(guān)的處理或處罰加以糾正，如果在合同效力上不加以否認(rèn)，就會(huì)導(dǎo)致房屋所有人逃避應(yīng)補(bǔ)交的國(guó)家土地使用權(quán)的出讓金，影響土地分類管理、城市規(guī)劃和相鄰房屋權(quán)利人的利益，損害利害關(guān)系人的權(quán)益，同時(shí)也是對(duì)其他守規(guī)經(jīng)營(yíng)者的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。其次，由于不同用途的房屋在消防、水電等方面的設(shè)計(jì)布局及程度均有不同，如果擅自改變房屋用途而沒有辦理配套的設(shè)施變更，則容易影響房屋的正常使用，甚至危及人身安全，損害社會(huì)公共利益。因此，可以推定，擅自改變房屋使用功能用于出租的行為是法律所不欲的，我國(guó)法律和行政法規(guī)對(duì)房屋用途改變的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)屬效力往規(guī)范，當(dāng)事人違反此強(qiáng)制性規(guī)定即導(dǎo)致租賃合同無(wú)效。