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寧波
夫妻單方出售房產行為是否有效？
《婚姻法司法解釋(三)》第十一條的規(guī)定，即：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持;夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持”。在《婚姻法司法解釋(三)出臺后，更進一步明確了保護善意第三人的權益。
實踐中，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋現象不在少數。這一問題既關系夫妻財產制度和夫妻雙方利益的保護，也關系交易秩序的安全，關鍵在于如何平衡不同意出售的配偶與善意第三人之間的權益。當夫或妻一方與第三人發(fā)生不動產物權交易時，該不動產登記在夫妻一方名下但實際屬于夫妻共同財產，如果第三人盡到了必要的審查與注意義務，支付合理的房屋價款且已經辦理變更登記手續(xù)，為了保護交易安全，根據善意取得制度，第三人可以取得不動產物權。就第三人而言，要求其在房產交易中審查出賣人是否有配偶、處分的財產是否屬于夫妻共同財產是不可能的，也不利于交易的效率。《婚姻法司法解釋(三)》的本條規(guī)定，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。這一規(guī)定與我們的生活習慣有密切關系，因為在夫妻財產處分中，夫妻雙方與第三人相比明顯處于優(yōu)勢地位，同時夫妻雙方的特殊身份關系和財產共有關系容易使第三人對處分一方的處分權利等方面產生信賴;加之現代經濟交易活動頻繁，如果缺乏必要的法律保障，勢必影響交易的效率和成本。此外，善意第三人的利益和交易秩序的安全最終影響社會經濟發(fā)展，故此要建立必要的保障制度。
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