【出處】《判解研究》2005年第1輯【寫作年份】2005年【正文】一、案情介紹2000年10月1日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，該《商品房買賣合同》采用的是商品房買賣通用的空白格式文本，包含了通常的商品房買賣合同所具備的條款內容。在此《商品房買賣合同》中雙方約定，原告購買被告商品房一套，該房屋的建筑面積共320平方米，單價10，000元，房屋總金額3，200，000元，2001年10月31日前交付房屋，并約定了相應的違約責任。原被告在當日簽訂了一份《補充協議》，約定，買受人自愿在出賣人尚未取得國家批準銷售證明的情況下，簽訂《商品房買賣合同》及補充協議。買受人同意在本合同簽訂3日內將購房款的50％匯入出賣人指定銀行，余款由買受人到出賣人指定地點辦理銀行按揭手續。補充合同還約定，雙方同意在簽訂本合同后，在出賣人取得政府頒發的銷售證明后7日內換簽由北京市國土資源和房屋管理局監制的《北京市商品房買賣合同》，并在換簽后，按原合同規定的時間，持本合同和有關證件到房地產管理部門辦理房屋買賣立契過戶手續，并按有關規定申領房屋所有權證。其后，原告訴稱被告未按約定履行交房義務，要求被告承擔違約責任，并且由于被告向原告交付的房屋實測面積比合同約定面積減少了98.5平方米，被告應當按照合同約定對超出部分的房價款雙倍方還給原告。被告則稱：原告未按照合同約定支付后50％的房款，故被告對未按期交付足額房款的原告不負交房義務，不承擔違約責任；并且雙方簽訂的是預約協議，在協議中約定的主要是簽訂本約，依預約的性質，預約權利人僅可履行簽訂本約的義務，不可以依據預定的協議請求履行。二、對本案的不同觀點原審法院認為：原被告經協商一致所簽訂的商品房買賣合同，是雙方真實意思表示，應為有效合同。被告在簽訂合同并收取了原告交付的50％房款后，未履行合同及補充協議規定的向原告交付房屋及辦理剩余50％房款按揭手續的義務，已經構成違約，應向原告承擔逾期交付的違約金責任。被告交付的房屋與合同約定相差98.5平方米，依據合同約定和《商品房銷售管理辦法》，對于面積誤差絕對值超出3％部分的房價款，應由被告雙倍返還給原告。被告關于原告未按規定支付余下50％房款并拒絕收房以及上述合同是預約合同，未能正式生效等抗辯意見，沒有事實和法律依據，不予采信。二審法院認為，雙方簽約時的真實意思是在被告取得合法銷售房屋手續后雙方重新簽訂新的買賣合同。原被告簽訂的《商品房買賣合同》屬于意向書。此后，由于雙方各自對于補充協議的理解產生爭議，未能簽訂新的合同，在此情況下，被告拒絕交付房屋，并不存在違約。據此，雙方簽訂的《商品房買賣合同》究竟是屬于預約還是本約意義上的合同成為本案的主要爭議所在，由此引發一審法院和二審法院對雙方當事人責任承擔的不同意見。三、作者的觀點本文認為，對于本案中原被告雙方責任的分擔，原告訴請被告承擔違約責任能否得到支持，關鍵在于對原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》及其補充協議的定性。究竟是經協商一致的商品房買賣合同，還是屬于預約合同的范疇？如果認為合同已經成立并生效，無疑被告應當承擔違約責任；如果認為此時因為相關法律要件未具備，即出賣人尚未取得國家批準銷售證明，達成的僅為預約合同，則原告并不能夠僅僅依據預約合同要求被告承擔逾期違約金和雙倍返還房款的違約責任。本文欲深入闡述預約合同的概念、成立以及效力，并在此理論分析的基礎上，分析對本案如何進行處理。（一）預約的定義及特征預約是約定將來訂立一定契約之契約，其將來應訂立之契約成為本契約。[1]那么，預約從本質上而言，仍是形式完備的合同，該合同為雙方當事人確立合同關系，明確雙方權利義務，應適用有關合同成立生效及履行等一般原則。但預約與其他一般合同最主要區別在于預約以將來與相對人簽訂特定合同為目的。一項交易、合同的最終達成，通常要經過雙方當事人反復的磋商。進入締約階段后，雙方當事人雖未能形成合同關系，但較之無關的第三人，無疑關系要更為緊密。通過達成預約，對未來雙方之間能達成特定合同的意向或目的進行確定，從而起到穩固雙方交易機會的作用。預約與本約相比，具有以下法律特征：