期房轉(zhuǎn)讓的一般條件：

(1)必須存在有效的商品房預(yù)售合同

轉(zhuǎn)讓合同是以預(yù)售合同為基礎(chǔ)的，預(yù)售合同無效，轉(zhuǎn)讓合同當然無效。

(2)標的物為正在建設(shè)而未竣工的商品房

要嚴格區(qū)分現(xiàn)房抵押與期房按揭。最高院在(1996)第3號文件第30條規(guī)定：“商品房預(yù)售合同的預(yù)購方，在實際取得預(yù)購房屋產(chǎn)權(quán)并蚩尤房屋所有權(quán)時，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般買賣關(guān)系處理。”我國香港地區(qū)也嚴格區(qū)分了衡平法按揭和法定押記。

(3)必須取得銀行的同意

銀行和預(yù)售人之間形成了借貸法律關(guān)系和抵押法律關(guān)系，相應(yīng)的銀行是債權(quán)人和抵押權(quán)人。抵押權(quán)是物權(quán)，物權(quán)具有追及力，無論抵押物轉(zhuǎn)輾到何人之手，抵押權(quán)人都可以行使抵押權(quán)。我國《擔(dān)保法解釋》也修正了《擔(dān)保法》規(guī)定的抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未取得抵押權(quán)人同意時轉(zhuǎn)讓合同無效的規(guī)定。在借貸法律關(guān)系中，債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)必須征得債權(quán)人的同意，否則轉(zhuǎn)讓不發(fā)生效力。可見，征得銀行的同意是基于銀行和預(yù)售人之間的借貸關(guān)系，而非抵押關(guān)系，必須明確這點。

(4)應(yīng)該通知開發(fā)商

開發(fā)商和預(yù)售人之間是商品房買賣法律關(guān)系和借貸保證法律關(guān)系。相應(yīng)的開發(fā)商是債務(wù)人和連帶保證責(zé)任人。在前者中，銀行和預(yù)購人已經(jīng)支付了全部房款，開發(fā)商作為債務(wù)人必須按時交付房屋，預(yù)購人是債權(quán)人，其轉(zhuǎn)讓債權(quán)時無須征得開發(fā)商同意，僅須通知即可。在連帶責(zé)任保證法律關(guān)系中，在預(yù)購人不能按期付款給銀行時，開發(fā)商承擔(dān)回購義務(wù)，是連帶責(zé)任保證人。按《擔(dān)保法》規(guī)定，在保證期間，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)時，未經(jīng)保證人同意，保證人不再承擔(dān)保證責(zé)任，可見期房轉(zhuǎn)讓不以取得預(yù)售人同意為要件，不過在實際操作中，各銀行都在借款合同中約定預(yù)購人轉(zhuǎn)讓期房時必須取得開發(fā)商的同意，以此來保護自身利益。

(5)預(yù)購人與下手買家簽定轉(zhuǎn)讓合同，并辦理了有關(guān)手續(xù)

合同生效條款

雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;當事人不能為自己的利益不正當?shù)刈钃蠗l件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同無效的情形;幾種無效的免責(zé)條款;當事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還。

合同中止、終止或解除條款

按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;補救措施;合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。

合同的變更與轉(zhuǎn)讓在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

其他事項：

購房者需要對售房者有準確的了解

購房者應(yīng)當查看房產(chǎn)證所有人的身份證件。如果售房者與房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)所有人不是同一人，則應(yīng)當了解售房者與房產(chǎn)所有人之間的關(guān)系，要求售房者提供證明文件，并親自向房產(chǎn)所有人核實。

此外，購房者應(yīng)當詳細了解并核實房產(chǎn)所有人是一位還是幾位共有。如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時，全部共有人能否都到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人替其簽章。

二手房有無合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明---房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證

合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提。現(xiàn)實生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)危瑢Ψ课萁灰纂p方當事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚淖畋ｋU方式是到相關(guān)部門進行核實。

購房者要對即將進行交易的房產(chǎn)基本情況必要的了解

這主要包括房屋的實際面積和機構(gòu)與房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的面積以及顯示的房屋結(jié)構(gòu)是否相符，是否有私搭亂建或破壞房屋結(jié)構(gòu)的問題;該房產(chǎn)用途是否與購房者購買后的用途相符等。

購房者還應(yīng)當詳細了解并核實房產(chǎn)是否抵押、租賃或被司法機關(guān)查封

如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見;如果房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案;如果房屋被司法機關(guān)查封，則應(yīng)考慮放棄購買或就此與司法機關(guān)及案件當事人進行交涉(非專業(yè)人士難以把握)。

如購買的房屋是公房、已購公房或經(jīng)濟適用房，應(yīng)了解這些房屋是否獲準上市交易、預(yù)購公房是否需補足有關(guān)費用、公房原單位對房屋是否保留優(yōu)先購買權(quán)、已購公房參加房改房時同住成年人的意見等。軍隊等單位的房屋，由于其特殊性，應(yīng)特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，如有疑問則不宜購買。

購房者還應(yīng)了解隨房屋同時轉(zhuǎn)讓的設(shè)備(非房屋附屬設(shè)備)及裝修的詳細情況

估算稅費負擔(dān)

二手房買賣的稅費規(guī)定較多、較復(fù)雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負擔(dān)是十分必要的。根據(jù)國家規(guī)定，購房者應(yīng)承擔(dān)契稅、印花稅，售房者在一定條件下應(yīng)承擔(dān)營業(yè)稅、城建稅、

教育附加費、個人所得稅。根據(jù)買賣房屋的性質(zhì)以及各地的實際情況還可能發(fā)生土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費、交易管理費等稅費。此外，買賣房屋的性質(zhì)、面積大小、用途、辦理產(chǎn)權(quán)登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。買賣雙方可以根據(jù)擬交易房屋的實際情況，向?qū)I(yè)人事或有關(guān)部門具體了解稅費的項目、稅率。