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寧波
審理預售商品房案件有關法律問題的探討
「摘要」近年來我國的房地產交易日趨活躍，發展很快，預售商品房的交易方式應運而生。一方面它使預購人避免了一次性支出巨額購房款，另一方面預購人的預付款項為房地產開發公司提供了工程建設款，用以解決經營能力的不足。預售商品房對于搞活房地產市場，加大房地產規模投入，起著積極的作用。當然，它也不可避免地存在著一定的問題，如有些開發商違反房地產法的規定，不具備房地產開發權而從事房地產開發活動，從事房地產交易行為未依法辦理有關轉讓手續，還有的開發商規避法律，投機取巧，牟取暴利。加之房地產業發展較快，法律相對滯后，有些糾紛的處理缺乏依據，給人民法院處理案件帶來了一定的困難。因此，全面貫徹房地產法，認真研究當前預售商品房案件的特點和難點對于建立預售商品房的正常秩序，維護預售人和預購人的合法權益，規范房地產市場，調整好房地產法律關系，提供有效的司法保障有著重要的作用。
本文擬就商品房預售中的按揭問題，預售商品房的條件、預售商品房的轉讓以及預售商品房案件中情勢變更原則的適用等四個方面的問題進行探討。特別是對審判實踐中經常遇到，又比較難把握的如何適用情勢變更原則這一熱點問題進行重點論述。
預售商品房又稱期房買賣，是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給預購人，由預購人預付部分房價款的行為。
預售商品房有以下幾個特征：第一、預售的標的物是尚未建成的房屋;第二、依照合同由承購人支付房價款，承購人取得的是將來的房屋使用權，亦稱期待權;第三、預售商品房實際交付之前預購人可以依法轉讓給第三人;第四、從合同成立到標的物交付需要較長的周期。
一、預售商品房按揭的有關法律問題
預售商品房按揭是銀行、房地產開發商和購房者三方共同參加的房地產經營開發的一種融資活動。它是指商品房預售協議中的預購方支付部分購房款后，將其協議取得的商品房的期待權讓渡給銀行，作為取得銀行貸款的擔保，如果預購人未能依約定履行還本付息的義務，就失去了贖回這種期待權的權利。在商品房竣工后，商品房按揭即轉為商品房抵押。購房人是按揭人，銀行是按揭權人。
預售商品房按揭的法律特征：一是預售商品房按揭是要式法律行為，必須簽訂書面合同;二是預售商品房按揭合同是從合同，作為主債的擔保，隨主債轉移而轉移，主債的消滅而消滅。三是預售商品房按揭合同成立后，未經抵押權人的同意，抵押人不得另行再設抵押。四是抵押權人享有優先受償權。五是商品房按揭必須經過登記。
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