租房時(shí)和無(wú)民事行為能力的人簽約有什么風(fēng)險(xiǎn)

正常情況下，房屋租賃合同簽約的雙方都應(yīng)是具備完全民事行為能力的主體，如果一方或者雙方不具備完全民事行為能力，按照相關(guān)法律規(guī)定，所簽署的合同是無(wú)效的。

1.哪些是無(wú)民事行為能力的人?

(1)未成年人。《民法總則》規(guī)定，8歲以下為無(wú)民事行為能力人。8歲—18歲(不含)為限制民事行為能力人，也就是說(shuō)，民事行為能力待定。一般情況下，未滿16周歲以及16周歲以上的未成年人，沒有以自己勞動(dòng)收入，滿足自己基本生活需求，在簽租房合同時(shí)都視為無(wú)民事行為能力人。

(2)精神病人。《民法總則》規(guī)定，不能辨認(rèn)自己行為的成年人為無(wú)民事行為能力人，由其法定代理人代理實(shí)施民事法律行為。不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人為限制民事行為能力人，實(shí)施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認(rèn)，但是可以獨(dú)立實(shí)施純獲利益的民事法律行為或者與其智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為。限制民事行為能力的人，一般也是不能進(jìn)行簽約的。

2.如何辨認(rèn)無(wú)民事行為能力人?

(1)簽約前，互相查看對(duì)方身份證，即可確認(rèn)其法定年齡。未成年人的，還要查看戶口本及其父母的身份證。

(2)觀察其行為舉止是否有明顯異常，可疑時(shí)應(yīng)聯(lián)系其家人確認(rèn)精神狀態(tài)。若屬于精神病人，需要查看其結(jié)婚證、戶口本、或者其他能證明監(jiān)護(hù)人身份的證明文件。

3.無(wú)民事行為能力人要簽約，怎么辦?

無(wú)民事行為能力的人簽約，必須要求法定代理人在場(chǎng)，由其法定代理人代理其出租或承租房產(chǎn)并簽署相關(guān)合同文本，并在合同中簽署該法定代理人的名字。

一般未成年人的法定代理人為其父母，精神病人的法定代理人為其配偶、父母、成年子女。

《民法總則》第二十三條，無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人是其法定代理人。

4.和無(wú)民事行為能力的人簽約了，怎么辦?

案例回放：患有精神病的小王有一天拿了自家房本去委托中介出租，因中介經(jīng)紀(jì)人大意并未發(fā)現(xiàn)小王精神不正常。加上正好有小張求租，就讓雙方簽訂了租房合同。小張向小王交了押金及三個(gè)月租金總計(jì)一萬(wàn)元。結(jié)果小王的家人以小王患有精神病不具備民事行為能力為由，拒絕執(zhí)行此合同。著急租房的小張交了錢又沒地方住，將小王和中介公司告上法院。

法院判決：法院認(rèn)為，因小王屬于精神病人，不具備民事行為能力，所以該租賃合同無(wú)效。小王法定代理人應(yīng)退還小張所交押金和租金總計(jì)一萬(wàn)元人民幣。中介公司和小張協(xié)商賠償辦法，中介公司幫小張重新找到房子事情才算解決。

結(jié)合以上案例，已經(jīng)和無(wú)民事行為能力的人簽約的情況，較為理想的解決辦法是，和對(duì)方法定代理人協(xié)商廢除該合同。如果沒有涉及租金、房屋交割等問題，一般都能達(dá)成共識(shí)。但如果租客交了押金、房租，法律上講，廢除合同的同時(shí)，應(yīng)退還所交金錢。如果協(xié)商不能解決，租客可向法院提起訴訟，由法院進(jìn)行判決。

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