一、租賃期出租人要賣房怎么辦
根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定,在承租方租賃期間,出租方要賣房子時(shí),條件相同的情況下,承租方享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果承租方不購(gòu)買,后期發(fā)生的買賣關(guān)系不能破除前期的租賃關(guān)系。優(yōu)先購(gòu)買權(quán),又稱先買權(quán),是指特定人依法律規(guī)定或合同約定而享有的、在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí),得以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)買的權(quán)利。
《民法通則》司法解釋以及《合同法》對(duì)于出賣人通知的法律規(guī)范為強(qiáng)制性規(guī)范,在未提前通知的情況下出賣房屋,由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。但是,如果買受人已經(jīng)善意的完成過戶登記,根據(jù)公示公信原則,買受人可以獲得房屋所有權(quán)。而且由于拍賣是公開市場(chǎng)行為,法律更加傾向于對(duì)于第三人的保護(hù)。這里需要注意的是由于承租人的優(yōu)先權(quán)為法律所明確規(guī)定,未提前通知的情況下拍賣并過戶登記行為,存在法院司法裁判不確定性的風(fēng)險(xiǎn),因此,建議辦事處應(yīng)當(dāng)提前通知承租人后再進(jìn)行拍賣。
出租人出賣房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。
出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
根據(jù)特別法優(yōu)于一般法、新法優(yōu)于舊法的法律適用原則,拍賣出租的房屋的通知期間應(yīng)當(dāng)以合同法的規(guī)定為準(zhǔn),即出賣之前的合理期間,而不必一定限定為三個(gè)月。但是,由于合理期間的判斷屬于法官的自由裁量范圍,當(dāng)事人按照自己對(duì)于“合理期間”的理解來進(jìn)行通知,必然存在法律裁判不確定性的風(fēng)險(xiǎn),因此,建議辦事處應(yīng)當(dāng)在拍賣之前的盡早時(shí)間通知承租人。
人民法院在民事執(zhí)行中的拍賣是一種特殊的拍賣形式。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條規(guī)定:“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式,通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的,視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”因此,對(duì)于人民法院民事執(zhí)行的拍賣,應(yīng)當(dāng)在拍賣五日以前通知。
二、租賃期滿房主默許可繼續(xù)租房,要簽新的合同嗎?
定期租賃合同指合同約定有明確期限的租賃合同。
不定期租賃合同,指未約定租賃期限的租賃合同。
租賃期滿房主默許可繼續(xù)租房,不需要簽新的合同。
租賃期間屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。
不定期租賃合同包括三種情形:
1、沒有約定租賃期限的;
2、租賃期限6個(gè)月以上的租賃合同未采用書面形式的;
3、租賃期限屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的。
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