租賃房屋關系中次承租人是否享有優先購買權

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《中華人民共和國合同法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規定：《合同法》第230條的規定:“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”

根據《合同法》第230條的規定:“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”優先購買權是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優先于他人購買財產的權利。承租人的優先購買權則是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優先購買該租賃物的權利。根據上述法律規定，承租人對租賃物的優先購買權僅限于房屋。優先購買權的實現需要具備下列條件:(I)在租賃合同的存續期間。(2)在同等的條件下購買。在非同等條件下，承租人不能享有優先購買權。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等等。(3)必須在一定期限內行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內沒有購買的意思表示，優先購買權喪失。承租人享有優先購買權就要求出租人在出賣租賃房屋時應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，給承租人考慮是否購買該房屋的時間。只要承租人未作出放棄優先購買權的表示，出租人不得在這個期限內將該房屋賣給他人。如果出租人違反了上述通知義務，承租人可以請求人民法院確認該買賣合同無效。

但我國法律對承租人已將租賃房屋轉租后承租人的優先購買權未作明確的規定。我國確立房屋承租人的優先購買權制度的宗旨是:維護承租人在租賃房屋期間形成的依賴關系，特別是居住房屋的依賴關系，體現了社會中的一種基本人權關系；維護承租人對財產的穩定使用的狀況，發揮財產利用的最大效能，促進長期投資。承租人對租賃物的使用與收益，形成了與租賃物的依賴關系，而這正是立法賦予承租人優先購買權藉以穩定承租人與出租人的法律關系、確保承租人對租賃物的依賴從而維護承租人利益的原因所在。

經過出租人同意的轉租受法律的保護，在合法的轉租中，承租人將對租賃物的使用收益權轉讓給次承租人，在使用收益過程中形成的與租賃物的依賴關系也隨之轉移。為此，法律基于該依賴關系設立的優先購買權應屬轉租內涵中的應有之義，即承租人在轉租房屋的同時，已將房屋的優先購買權一并轉移，由次承租人實際享有房屋的優先購買權，承租人不再享有房屋的優先購買權。因此，在本案中，龔某已喪失對訴爭店面的優先購買權，因為其原先享有的優先購買權已經隨著轉租關系的成立而由次承租人班某享有。其要求確認時某與班某出售店面合同無效的請求應予駁回。

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