房屋租賃合同怎樣才具有法律效力

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。

(一)合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。

(二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有權證的;

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)權屬有爭議的;

(5)屬于違法建筑的;

(6)不符合安全標準的;

(7)已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的;

(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的;

(9)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

(三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。

(四)是否進行過登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當事人應向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

房屋租賃糾紛的調(diào)解要點

房屋租賃合同是租賃合同中最普遍的租賃形式。實務中常見的房屋租賃糾紛主要有解除租賃關系糾紛、房屋租金糾紛、房屋修繕糾紛、侵害承租人優(yōu)先購買權糾紛等。

1、解除租賃關系糾紛。解除租賃關系糾紛是指一方提出解除租賃關系，而另一方不同意由此發(fā)生的糾紛。

承租人要求解除租賃關系的包括以下幾個方面：

(1)當事人對租賃期限約定不明確或沒有約定，且事后又不能達成一致的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同。承租人提出解除租賃合同的，應予支持。

(2)租賃房屋危及承租人安全或健康的，承租人可隨時解除合同，出租人以承租人在訂約時期明知房屋存在質(zhì)量問題為由抗辯的，不予支持。

(3)因不可歸責于承租人的事由，致使房屋人事部或部分滅失，不能實現(xiàn)合同目的，承租人提出解除合同的，應予支持。

承租人的優(yōu)先購買權的構成要件包括：

(1)出租人要出買租賃房屋。

(2)出賣行為發(fā)生在租賃期間。

(3)出租人出賣房屋的，應提前通知承租人。

(4)承租人僅存同等條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等。

(5)承租人應在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權。承租人在合理期限內(nèi)沒有購買的意思表示，優(yōu)先購買權喪失。如果出租人在賣房屋未通知承租人，或在同等條件下未將租賃房屋賣于出租人而侵害承租人優(yōu)先購買權的，承租人由此要求宣告該房屋買賣無效的，應予支持。

在租房子的時候，我們應該和房東簽訂正規(guī)的房租合同，這樣對房東和租客都是有利的保障，這樣如果我們在租房子的期間有什么突發(fā)事件的話，才能有法可依。了解更多的法律知識請上律霸網(wǎng)進行專業(yè)的咨詢。