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寧波
代管房屋擅自出租,租金應當歸誰
代管房屋擅自出租,租金應當歸誰?原屋主。
我國《民法通則》第92條規定，沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第l31條規定，返還的不當利益，應當包括原物和原物所生的孳息。
擅自出租他人房屋的合同效力：未經房主同意出租房屋屬無效法律行為,協商解決不了可起訴當地法院解除出租合同。
出租他人房屋，是所有權人對該房屋享有處分權的基礎上，在該房屋上設定的一種義務，是一種負擔行為，其效力并不受到是否有處分權的影響，在權利人未追認的情況下，僅該擅自出租的“處分行為”無效，但對于牽涉第三人的“處分合同”是有效的。
按照法律行為效果的不同，財產法律行為可以分為負擔行為和處分行為，負擔行為是就標的物上形成讓與義務的法律行為，并不直接處分標的物，主要是債權行為;處分行為是直接讓與標的物的法律行為，主要是物權行為以及債權讓與、債務免除。租賃合同實質上是一種負擔行為，是在所有權的基礎上為所有權人設定了出租義務的行為，并非是對房屋的處分行為，不構成無權處分，是一個有效的合同。對于該租賃合同，所有權人不能主張自己享有追認權，而不追認合同效力，以此請求確定合同無效，只能向承租人主張物權請求權，而承租人可以基于有效合同向無權出租的出租人主張違約責任，以此達到權利救濟的平衡。
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