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寧波
拖欠租金的租戶是否具有優先購買權
拖欠租金的租戶是否具有優先購買權?合同期里享有的。
最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣方房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”承租人優先購買權的存在與否并不以承租人是否按照租賃合同約定繳納租金為前提，如果承租人拖欠租金已構成法定解除或約定解除租賃合同的條件，且出租人主張解除租賃合同的，因租賃關系不存在，則承租人不享有優先購買權。只要雙方租賃合同沒有解除，承租人就享有優先購買權。
承租人優先購買權的適用
《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內要通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買權利。
(1)僅限于房屋租賃場合;
(2)出租人出賣出租房屋,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。
(3)出租人侵害承租人優先權的,承租人可主張賠償損失;
(4)在轉租的場合,次承租人與承租人都有優先購買權,二者發生沖突的,前者優先于后者.
房屋優先購買權的例外情形
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱房屋租賃司法解釋)第二十四條明確規定，具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：
(1)房屋共有人行使優先購買權的;
(2)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(3)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;
(4)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的”。
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