一、買賣夫妻房產(chǎn)如何才有效

二手房房?jī)r(jià)上漲賣方想毀約

2009年8月初，王先生通過中介公司欲將一個(gè)53平方米二手房賣掉。8月下旬，李先生看中該房，當(dāng)即繳納定金2萬元。隨后三方簽了房屋居間買賣合同，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)等。

但因房?jī)r(jià)快速上漲，該房屋漲了近10萬元。在房屋交付之前，王先生產(chǎn)生毀約念頭，讓其愛人找到中介，表示王先生未取得其同意而擅自將夫妻共有房屋賣掉，故合同無效。李先生則堅(jiān)持要求履行合同，為此，雙方鬧上了法院。

買賣夫妻房產(chǎn)怎樣才有效

若無特別約定，盡管夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋登記在一方名下，但該房屋仍為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，一方進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)取得另一方同意，否則，一般應(yīng)認(rèn)定為無效。

但《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，即若買房人在購買該房屋時(shí)是善意的，且支付了合理價(jià)錢，并已完成房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的，則應(yīng)保護(hù)善意買房人的權(quán)益。本案中，李先生已滿足了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的三個(gè)基本條件。

二、買賣共有房屋要注意什么

1、房屋共有人對(duì)共有房屋都享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。

共同共有人在共有關(guān)系存續(xù)期間對(duì)共有房屋共同享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不能自由處分其應(yīng)有部分，不得分割共有房屋。但如果是按份共有，各共有人已經(jīng)明確了共有的份額，則各共有人可在一定限制范圍內(nèi)處分其份額，當(dāng)然，這里的份額不是實(shí)物上的份額，而應(yīng)當(dāng)理解為價(jià)值上的份額。

2、共有房屋的買賣，因按份共有和共同共有又有不同。

按份共有的房屋在大多數(shù)共有人同意的情況下就可以出賣，只是共有人相對(duì)于其他購買人享有優(yōu)先買受權(quán)。共同共有的房屋的出賣則需經(jīng)過全體共有人一致同意方可進(jìn)行，部分共有人擅自處分共有房屋的，一般應(yīng)認(rèn)定無效。當(dāng)然，第三人善意、有償?shù)厝〉迷摲课莸乃袡?quán)的，則應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。由此給其他共有人造成損失的，由擅自處分共有房屋的人予以賠償。

三、共有房屋出售糾紛怎么解決

實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)有房屋共有人，以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對(duì)外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對(duì)此問題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理：

1、一是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買受人存有過錯(cuò)，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

2、房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人，不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買賣合同有效。

以上知識(shí)就是小編對(duì)“買賣夫妻房產(chǎn)如何才有效”問題進(jìn)行的解答，夫妻共有財(cái)產(chǎn)，一方進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)取得另一方同意，否則，一般應(yīng)認(rèn)定為無效，所以買賣夫妻房產(chǎn)時(shí)，要夫妻雙方共同簽名才有效。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的問題，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。

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