一、公共設(shè)施的主人究竟是什么人

某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個人，使得小區(qū)的停車費(fèi)用漲價，造成車庫有空位而業(yè)主卻無停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。而小區(qū)的公共配套設(shè)施比如商鋪、會所等也被出讓給個人，并且出讓之后因為這些公共配套設(shè)施的經(jīng)營范圍和能的改變，不再作為小區(qū)的配套服務(wù)，引起了業(yè)主的強(qiáng)烈不滿，業(yè)主認(rèn)為這是開發(fā)商聯(lián)合物業(yè)的一種欺騙行為。

這類糾紛其實(shí)牽涉到的問題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理條例》中，目前只對停車位作了的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車停車場(庫)，應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的單位和個人;停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。”而沒有對共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等問題作出規(guī)定。

同時，目前物業(yè)部分在共用設(shè)施、共用部位的權(quán)屬問題還涉及到維修和費(fèi)用的承擔(dān)問題。比如哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共同共有;哪些屬于部分業(yè)主共同共有;未分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的地下停車庫權(quán)屬，應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商，如果屬于全體業(yè)主，權(quán)證應(yīng)如何發(fā)放、保管、使用，收益應(yīng)如何處理，維修基金如何籌集、如何分?jǐn)偂?/p>

而對于開發(fā)商已的地下停車庫應(yīng)如何處理，對于開發(fā)商建設(shè)的地面多層鋼結(jié)構(gòu)移動車位的權(quán)屬應(yīng)如何認(rèn)定，部分業(yè)主或個別業(yè)主是否能對此提起訴訟，部分業(yè)主或個別業(yè)主對共用設(shè)施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規(guī)定。

這一系列問題目前有待部門制定規(guī)。不過總的來說，業(yè)主們還需提高自身的意識，及時發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行解決。

二、小區(qū)公共財產(chǎn)的范圍包括哪些

小區(qū)公共財產(chǎn)的范圍是計算管理小區(qū)公共財產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用的必要前提。

明確小區(qū)公共財產(chǎn)的范圍，應(yīng)根據(jù)法律的界定。現(xiàn)行法律中，可以用于界定小區(qū)公共財產(chǎn)范圍的法律依據(jù)有四條：

1、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》(修改稿)第89條：“有附屬物的財產(chǎn)，附屬物隨財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，但當(dāng)事人另有約定又不違法的，按約定處理?！?/p>

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”

3、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。”

4、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條：“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)?！?/p>

由于房屋以外的地上建筑物、其他附著物與房屋建立在共同的土地使用權(quán)之上，其所有權(quán)與房屋的所有權(quán)不可分離，必須隨房屋的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移;而且，房屋以外的地上建筑物、其他附著物都是為房屋服務(wù)的，是房屋的附屬物，是不能由當(dāng)事人約定而使之與房屋的所有權(quán)相分離的。所以，房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬于小區(qū)的公共財產(chǎn)。換言之，房屋以外的全部土地使用權(quán)、地上建筑物或其它附屬物都屬于小區(qū)公共財產(chǎn)。

舉例來說，小區(qū)的公共財產(chǎn)包括：綠地、道路、路燈、地下(上)線路和管道、停車場(庫)、配電房(室)及電器設(shè)備、鍋爐房(室)及鍋爐、水泵房(室、井)及水泵、會所、門衛(wèi)室、人防用房及設(shè)備、消防用房及設(shè)備、電梯、假山假水、健身娛樂設(shè)施、公告牌等等。除此之外，小區(qū)的公共財產(chǎn)還包括：購房人交納的2%的房屋維修基金和小區(qū)公共財產(chǎn)的收益。

以上知識就是小編對“公共設(shè)施的主人究竟是什么人”問題進(jìn)行的解答，依據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，目前只對小區(qū)的停車位歸誰作出了規(guī)定，但對其他的公共設(shè)施則沒有規(guī)定。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。