由于種種原因，現(xiàn)實(shí)中夫妻一方擅自賣房的現(xiàn)象屢見不鮮。那么，夫妻一方擅自賣房是有效無效呢?

一、認(rèn)為無效的理由

1.共同共有人不同意的，不得轉(zhuǎn)讓

夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。婚姻存續(xù)期間取得的房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雖然產(chǎn)權(quán)證上只登記有一人名字，夫妻任何一方處分共同財(cái)產(chǎn)，必須經(jīng)過另外一方的同意才可以。除非雙方另有協(xié)議。

另外，最高人民法院關(guān)于《民法通則》若干問題意見第八十九條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。”《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第四款規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。”

2.不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得制度。

房屋屬不動(dòng)產(chǎn)，而善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)，因此依照第三人是否善意來決定合同的效力是沒有法律和理論依據(jù)的。

3.不動(dòng)產(chǎn)不適用家事代理制度。

最高人民法院關(guān)于婚姻法的司法解釋(一)第十七條第一款規(guī)定：“夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)，任何一方均有權(quán)作出決定。”這是我國關(guān)于家事代理制度的規(guī)定，但該規(guī)定將家事代理僅限于日常生活需要，涉及到夫或妻賣房這一房地產(chǎn)交易的重大財(cái)產(chǎn)事項(xiàng)，不屬于“日常生活需要”，不適用家事代理，需要經(jīng)雙方同意。

二、認(rèn)為有效的理由

無論從法理上來講還是從實(shí)踐判案來看，如果第三人是出于善意，并支付了合理的對(duì)價(jià)，且房屋已經(jīng)進(jìn)行了交付或過戶登記，合同不僅是有效的，沒有交付或者過戶的，還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。尤其是《物權(quán)法》出臺(tái)以后，基于保護(hù)交易的基本精神，更為這種理論或判決提供了法律依據(jù)。

1.“共同共有人不同意的，不得轉(zhuǎn)讓”――何為“共同共有人”?

對(duì)上述《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(四)項(xiàng)即“共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，首先說明這條規(guī)定與民法、合同法以及新出臺(tái)的物權(quán)法之間并不存在矛盾，對(duì)于“共有人”完全從表面上生搬硬套是不合理的。朱律師認(rèn)為，這里的“共有人”應(yīng)當(dāng)僅指產(chǎn)權(quán)證上表明的共有人或者買主明知或應(yīng)知的共有人，而不包括其他法定的、約定的，實(shí)際上的共有人。

首先，從立法本意來看，《城市房地產(chǎn)管理法》是城市房地產(chǎn)的登記、交易等方面的行為規(guī)范，產(chǎn)權(quán)證是一種權(quán)利憑證，具有公示、公信效力，這一點(diǎn)也被物權(quán)法所認(rèn)可。即是說，如果沒有特別的理由，人們有理由相信登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是正確的物權(quán)，在有產(chǎn)權(quán)證的情況下，人們應(yīng)該無需依據(jù)其他憑證就能判斷權(quán)利人，這樣才符合物權(quán)的公示、公信效力，有利于交易的安全和便捷。

其次，從實(shí)際上看，認(rèn)為“共有人”包括實(shí)際的共有人，勢必加重第三人的注意義務(wù)。因?yàn)楣灿腥瞬粌H包括妻子，還可能因?yàn)榧彝ヘ?cái)產(chǎn)共有或者繼承等事由，包括孩子、兄弟姐妹、父母等，甚至可能因?yàn)橘u主與他人之間的約定，包括其他人。如果認(rèn)為“共有人”包括上述實(shí)際共有人，則第三人在交易前必須了解賣主的家事，了解賣主妻子、父母、兄弟姐妹、朋友的情況，甚至有沒有與他人簽訂的協(xié)議等，這對(duì)于第三人來說是非常困難，甚至是不可能的，導(dǎo)致交易雙方的權(quán)利義務(wù)不對(duì)等、不公平，也導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)不平衡。另外，從舉證的角度來看，對(duì)購房者不公平，因?yàn)橘u房者想反悔就能輕而易舉地找到理由，或很容易偽造證據(jù)。相反，對(duì)于購房者而言，其除了通過房產(chǎn)證的記載對(duì)房屋共有情況進(jìn)行審查外，幾乎無法對(duì)是否存在“實(shí)際共有人”進(jìn)行審查，要求購房人盡這樣的注意義務(wù)顯然是苛刻的。因此，朱律師認(rèn)為，購房者只要對(duì)房產(chǎn)證進(jìn)行了表面的、形式上的審查，就應(yīng)認(rèn)為其已盡到了必要的注意義務(wù)，也就沒有過錯(cuò)。

2、對(duì)善意第三人制度的理解

善意第三人制度是民法中的一項(xiàng)重要的制度，但目前我國現(xiàn)行法律中對(duì)此沒有明確規(guī)定，即將施行的物權(quán)法在此方面作出了明確規(guī)定和突破。物權(quán)法雖然還沒有正式實(shí)施，但是實(shí)踐中，已經(jīng)有許多地區(qū)法院按照物權(quán)法的精神進(jìn)行分析和判決。《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，但符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付受讓人。

可見，善意第三人制度作為民法中的一項(xiàng)重要的制度，應(yīng)當(dāng)適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。至于前文所述觀點(diǎn)，即“善意取得規(guī)則不宜適用善意取得制度”也僅是法律上的理論，現(xiàn)行法律上對(duì)此并無明文規(guī)定。

3、對(duì)“家事代理”的理解

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》的規(guī)定，婚姻法“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：(一)夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定;(二)夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。

賣房自然是屬于因非日常生活需要而對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)所做的重要處理決定，如果購房人有證據(jù)證明或者有充足的理由相信房屋出賣人雖個(gè)人行使賣房行為，可是該行為是基于其夫妻雙方同意意思表示的，可以以此為理由要求法院認(rèn)定該合同是有效合同。

因此總體來說，判斷夫妻一方擅自賣房是否有效，關(guān)鍵并不在于夫妻之間的關(guān)系如何，兩人是否經(jīng)過協(xié)商，而應(yīng)從購房人的角度出發(fā)，以購房人是否善意、有償作為條件。畢竟夫妻之間的關(guān)系、協(xié)商是不能為他人所知曉的。

那么如何判斷第三人為善意還是惡意呢?這里涉及到一個(gè)舉證責(zé)任分配的問題。如果房產(chǎn)登記在一人名下，此時(shí)舉證責(zé)任在共有人一方。而如果房產(chǎn)登記在二人名下，舉證責(zé)任在購房人，即購房人要有證據(jù)證明夫妻雙方同意為條件。比如有授權(quán)委托書，提供身份證原件等，都可以作為購房人“有理由認(rèn)為經(jīng)夫妻雙方同意”的證據(jù)。

三、沒有“取得”房屋的購房合同的效力

上面對(duì)已經(jīng)辦理了過戶或者已經(jīng)交付房屋的情況下的合同效力進(jìn)行了分析，但這里還涉及到另外一個(gè)問題，即如果第三人善意的情況下，雙方簽訂了合法購房合同，卻沒有辦理過戶，也沒有交房，該合同是否有效呢?

朱律師認(rèn)為，從善意取得制度的角度來看，此時(shí)購房者并為從法律上或?qū)嶋H上得到了房屋，尚不構(gòu)成“取得”，因此無法適用善意取得制度;另外，《物權(quán)法》也明確規(guī)定受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的必備條件之一是“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付受讓人”。而從實(shí)際意義上來看，此時(shí)交付尚未完成，解除合同能夠使各方的利益得到最大程度的恢復(fù)，因此這種情況下，判令解除合同是合法合理的。

四、實(shí)踐中應(yīng)注意的事項(xiàng)

實(shí)際上，二手房的交易程序并沒有要求作為共同財(cái)產(chǎn)所有人的夫妻雙方必須在房屋買賣協(xié)議上共同簽字，也沒有要求在過戶時(shí)必須共同到場，作為夫妻，只要一方有偷賣的念頭，拿到另一方的身份證、戶口簿和房產(chǎn)證等，是很容易的事情。這是一個(gè)法律上漏洞，還應(yīng)當(dāng)有更為妥當(dāng)?shù)囊?guī)定。另外如果真的走上法庭，各地法院甚至同一法院的不同法官往往持有不同意見，常會(huì)出現(xiàn)情況相似、結(jié)果卻完全相反的判決，使這種交易的可預(yù)測性大打折扣。

因此，夫妻雙方要從法律上事后去防范所有的風(fēng)險(xiǎn)、挽救損失是不現(xiàn)實(shí)的，最穩(wěn)妥的方法就是在房產(chǎn)證上簽上兩個(gè)人的名字。另外，也提醒購房人，為避免官司，防止到手的房屋又被收回，購買二手房時(shí)，應(yīng)征得售房夫妻雙方的同意，最好要求夫妻雙方當(dāng)面簽字、共同到房管部門去辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。