嚴(yán)格地說(shuō)，婚姻法司法解釋三第十條的內(nèi)容，完全是《婚姻法》及其前兩個(gè)司法解釋的相關(guān)條文可以推演的必然結(jié)果。就是沒(méi)有《婚姻法》司法解釋三第十條的出臺(tái)，依據(jù)《婚姻法》及前兩個(gè)司法解釋，夫妻一方婚前簽訂房產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款，該房產(chǎn)婚后登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)法院也應(yīng)判決該房產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)登記方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

房產(chǎn)買賣合同是諾成合同，合同自成立時(shí)生效。后繼的支付價(jià)款、交付房屋、提供所有權(quán)登記相關(guān)資料等都是銷售方向合同相對(duì)方履行合同義務(wù)的行為。對(duì)此，筆者還是在2005年撰寫法學(xué)專業(yè)畢業(yè)論文《淺議離婚時(shí)分割房產(chǎn)容易發(fā)生誤解或糾紛的幾個(gè)問(wèn)題》時(shí)，依據(jù)當(dāng)時(shí)的法律及司法解釋，就得出結(jié)論：不動(dòng)產(chǎn)采購(gòu)合同由一方以個(gè)人所有的意思簽訂于婚前，則該房為該個(gè)人的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。2008年5月29日筆者將該論文中的一段以《購(gòu)買時(shí)間是區(qū)分房產(chǎn)是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)的關(guān)鍵證據(jù)》為題在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)表(可以搜索)。

為女士抱不平的法律人士只要弄清下面一個(gè)問(wèn)題，就會(huì)認(rèn)識(shí)到自己的不平之鳴白白地曝光了自己此前對(duì)婚姻法律規(guī)范掌握的淺薄。這個(gè)問(wèn)題是：如果甲婚前一天與開發(fā)商簽訂了不動(dòng)產(chǎn)采購(gòu)合同并支付了全部?jī)r(jià)款，但其結(jié)婚后一月內(nèi)辦理了房產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù)，請(qǐng)問(wèn)此房產(chǎn)是甲的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，還是甲與其妻的夫妻共同財(cái)產(chǎn)?否定后者非常容易，因?yàn)榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)是夫妻在共同生活中共同創(chuàng)造的財(cái)產(chǎn)，而本問(wèn)題說(shuō)得很明確，甲支付全部?jī)r(jià)款時(shí)甲與其妻并不存在婚姻關(guān)系。所以，該房的歸屬排除了共同財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的可能，只能是某一人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。而甲之妻并沒(méi)有采購(gòu)該房產(chǎn)也未支付該價(jià)款，所以，該房只能是甲的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而且確鑿無(wú)疑地是甲的婚前財(cái)產(chǎn)。通過(guò)這樣簡(jiǎn)單的問(wèn)題，不懂法的人也會(huì)知道一個(gè)事實(shí)，即：不能以所有權(quán)登記于夫妻共同生活期間，而得出相關(guān)房產(chǎn)必然為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)。

還可以舉一個(gè)繼承的例子，讓我們對(duì)所有權(quán)登記與財(cái)產(chǎn)歸屬的分離有個(gè)更清醒的認(rèn)識(shí)。如下：甲死亡后，唯一繼承人獨(dú)子丁依法繼承取得甲的房屋，甲死后一個(gè)月丁與丙結(jié)婚，丁在婚后不久將繼承所得的房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到自己名下。試問(wèn)：如果你是丁，你會(huì)認(rèn)為這個(gè)房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)而不是你的個(gè)人財(cái)產(chǎn)么?如果你認(rèn)為不是丁的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那么，豈非甲死亡時(shí)丁的未來(lái)老婆也同時(shí)享有了繼承權(quán)?略懂點(diǎn)繼承法常識(shí)的人也會(huì)清楚，不管這房屋未來(lái)的歸屬有沒(méi)有變化，至少在丁結(jié)婚前屬于丁依法一人享有的財(cái)產(chǎn)。

“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移”，而婚姻法司法解釋三第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)……不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。”它沒(méi)有以標(biāo)的物的交付界點(diǎn)論財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬，“”因此認(rèn)為該條款規(guī)定違背《合同法》第一百三十三條。其實(shí)，他的這種立論前提是絕對(duì)錯(cuò)誤的，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，根本不存在適用“自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移”的法律依據(jù)。

也不將列舉的條文逐一與第十條內(nèi)容比對(duì)評(píng)價(jià)，同時(shí)甩出了《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記,不發(fā)生效力”。他依此認(rèn)為：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的”的房產(chǎn)，因?yàn)樵诨榍皼](méi)有依法登記，所以在婚前無(wú)所謂為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。筆者以為，他是將所有權(quán)登記的效力與采購(gòu)所有權(quán)合同的效力混為一談了。房屋所有權(quán)登記，只是采購(gòu)行為完成后開展的一項(xiàng)內(nèi)容。更是將張三不擁有某房產(chǎn)的所有權(quán)登記，就不能主張?jiān)摲慨a(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)混為一談。比如，因?yàn)闅v史的原因，某兩間夫妻共同所有的房屋沒(méi)有辦理所有權(quán)登記，那么，離婚時(shí)法院會(huì)因?yàn)樗麄儾荒芴峁┰摲繛樗麄兯械漠a(chǎn)權(quán)登記證明，而對(duì)該財(cái)產(chǎn)不予處理么?當(dāng)然不會(huì)。