一、法院處理房產(chǎn)分割的基本方式

(一)房屋價(jià)值的界定離婚案件中，法院分割房產(chǎn)，一般是以房產(chǎn)現(xiàn)值作為分割的依據(jù)，而非購房時(shí)的價(jià)值。房價(jià)的市值一般由當(dāng)事人雙方估價(jià)后達(dá)成一致的意見;若不能達(dá)成一致的意見，一般由原告申請向法院評(píng)估，并預(yù)交評(píng)估費(fèi)用，由法院委托相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，以該評(píng)估報(bào)告作為分割的標(biāo)準(zhǔn)。一般評(píng)估報(bào)告的有效期從3個(gè)月到6個(gè)月不等。評(píng)估費(fèi)用，一般在判決離婚后，由當(dāng)事人雙方分擔(dān)。

(二)房產(chǎn)分割存在的問題

1、關(guān)于產(chǎn)權(quán)房是否系夫妻共同財(cái)產(chǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)及分割問題實(shí)踐中，各地對于產(chǎn)權(quán)房是否系共同財(cái)產(chǎn)界定的標(biāo)準(zhǔn)存在差異，主要原因在于購買時(shí)間和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)間有差異、繳納房款的進(jìn)程、房產(chǎn)證是否取得個(gè)案有差異，這些因素都導(dǎo)致房產(chǎn)分割在離婚案件中司法實(shí)踐處理不一。在地區(qū)，法院在分割產(chǎn)權(quán)房時(shí)一般會(huì)酌情考慮一套房子的實(shí)體分割，比如，將有二居室的房子判決一人一居室。

2、關(guān)于公房分割存在的問題由于離婚糾紛中涉及的公房，可能是職工經(jīng)房改售房取得產(chǎn)權(quán)證的部分產(chǎn)權(quán)的房屋，也可能是婚前或者婚后購買但沒有取得產(chǎn)權(quán)證的公房，經(jīng)濟(jì)利益涉及當(dāng)事人及其所在單位，處理問題較多。對于“部分產(chǎn)權(quán)”公房的處理，司法實(shí)踐中一般會(huì)判決取得部分產(chǎn)權(quán)的一方，按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。3、關(guān)于承租公房的承租權(quán)問題目前，關(guān)于處理承租公房法律依據(jù)主要是最高人民法院1996年2月5日頒布的《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》。

(三)判斷產(chǎn)權(quán)房是否系夫妻共同財(cái)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)的司法實(shí)踐

1、已取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)有些法官認(rèn)為，對于私房和具備產(chǎn)權(quán)證且可以上市交易的公房，一般按照房產(chǎn)證頒發(fā)的時(shí)間來界定房產(chǎn)是否系夫妻共同財(cái)產(chǎn)。理由是，根據(jù)民法物權(quán)原理及我國房屋管理政策，一般情況下，房屋權(quán)屬登記是房屋所有權(quán)取得的必經(jīng)程序。只有辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記或者過戶手續(xù)，才能真正取得房屋所有權(quán)。因此，對于在婚姻案件中涉及房產(chǎn)分割，若系爭房產(chǎn)是登記以后取得房屋所有權(quán)的，應(yīng)該認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，無論該房屋在何時(shí)購買以及房款如何交納。但在分割房屋時(shí)，應(yīng)考慮相關(guān)因素，如果在婚姻登記之前取得房屋產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)該認(rèn)定為夫或妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

2、尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)(1)一方婚前購買，房款繳清，但產(chǎn)權(quán)證未辦理完畢。此種情況，一般認(rèn)定該房系一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)為宜。(2)一方婚前簽訂購房繳納部分房款，部分房款系婚后繳納，在離婚時(shí)，房產(chǎn)證仍未辦理完畢。此種情況，以房產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)歸一方，但以夫妻共同財(cái)產(chǎn)繳納的房款屬共同財(cái)產(chǎn)予以分割為宜。

二、對公房使用權(quán)糾紛的處理

(一)對相關(guān)司法解釋的把握和理解隨著我國城市住房建設(shè)進(jìn)程的深化，絕大多數(shù)公房已經(jīng)過房改變成了產(chǎn)權(quán)房。但仍有一小部分公房所有權(quán)并未出售，因此，有必要在這里探討一下承租公房使用權(quán)在離婚時(shí)的分割。顧名思義，“公房”就是“公家”的房子，使用者不具有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。因此，夫妻在離婚時(shí)，法院只會(huì)判決使用權(quán)的歸屬，而不會(huì)涉及房產(chǎn)權(quán)問題，最高人民法院在1996年2月5日發(fā)布了《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，專門對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權(quán)的問題做了相關(guān)規(guī)定。但是，自從2001年新修訂的《婚姻法》實(shí)施后，最高人民法院下發(fā)了兩個(gè)關(guān)于適用《婚姻法》的司法解釋，特別是《婚姻法司法解釋(二)》，對于婚后轉(zhuǎn)化進(jìn)行了廢除，因此，最高人民法院原《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中的部分條款與新法相抵觸，應(yīng)當(dāng)歸于無效。處理離婚時(shí)的公房承租權(quán)時(shí)，可根據(jù)“具體情況、具體分析”原則，分為以下幾種情況由法院酌情處理：

1、婚前取得承租權(quán)的情況由于一方在婚前已取得該房的承租權(quán)，因此，無論婚姻關(guān)系存續(xù)幾年，或5年，或10年，或20年，房屋均應(yīng)歸該方享有。對此，《婚姻法司法解釋(一)》第19條有明確規(guī)定，“婚姻法第18條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”

2、婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的，房屋如何分割?婚前一方即已取得公房承租權(quán)，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的，由于這一情況的發(fā)生只涉及雙方身份關(guān)系的變更，因此，不影響公房承租權(quán)的歸屬，即這一情況下，承租權(quán)仍歸該一方享有。

3、一方婚前借款取得承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的在此情況下，把承租權(quán)判令由原享有的一方享有，并判令由該方按照婚后共同償還借款數(shù)額的一半給予另一方補(bǔ)償，是符合現(xiàn)行法律規(guī)定且比較合理的一種處置方式。

4、婚前一方取得承租權(quán)，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“承租房屋拆遷時(shí)，如果被拆遷人(即公房所有權(quán)人)與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷入應(yīng)當(dāng)對被拆遷入實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租”。雖然在這種情況下，承租房屋的承租權(quán)是在婚后取得，但是這一承租權(quán)的取得是據(jù)于原有承租權(quán)的存在，根據(jù)現(xiàn)行法律，該房屋的承租權(quán)還是應(yīng)該歸原享有承租權(quán)的一方享有。

5、夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

6、一方將其在婚前承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的，這種情況和第4種情況基本一樣，因此，在公房承租權(quán)的處置上，也應(yīng)該是一樣的。其實(shí)，在現(xiàn)實(shí)中，可能還存在其他類似的情況。或者是這棟房屋的承租權(quán)變?yōu)榱四菞澐课莸某凶鈾?quán);或者是這棟房屋的承租權(quán)因拆遷變?yōu)樨泿?或者其他財(cái)產(chǎn)形態(tài)，在這些情況下，只要后一種財(cái)產(chǎn)形態(tài)形成完全是基于原來存在的承租權(quán)，則后一形態(tài)之下的財(cái)產(chǎn)，無論是承租權(quán)，或者是貨幣，或者是股票、基金等，都應(yīng)該歸夫妻一方享有。

7、婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的，使用權(quán)歸雙方共有。

8、其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。這是一個(gè)彈性條款，給法院以自由裁量權(quán)，當(dāng)法院認(rèn)為如果將公房承租權(quán)判給一方顯失公平，或有其他嚴(yán)重不妥的后果時(shí)，可以運(yùn)用這一條款酌情處理。

另外，根據(jù)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在處理公房承租權(quán)歸屬的原則可以從以下幾點(diǎn)把握：

1、照顧撫養(yǎng)子女的一方。夫妻離婚反目，最受傷害的是孩子。為確保孩子的健康成長，有一個(gè)穩(wěn)定的居住環(huán)境，將房子判給帶孩子一方，合情合理，百姓擁戴。此外，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，2周歲以下的孩子，一般應(yīng)判歸女方撫養(yǎng)，希望女方注意。

2、男女在同等條件下，照顧女方。這不是“女士優(yōu)先”的問題，而是在一般情況下，離婚對女方的傷害和打擊要比男方大。

3、照顧身心殘疾或生活困難的一方。身心殘疾好理解，也應(yīng)當(dāng)照顧。“生活困難”就要從雙方的收入和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際生活水平，參考其他因素酌情考慮了。

4、照顧無過錯(cuò)一方。比如，一方有婚外情，有《婚姻法》第46條規(guī)定的情形，或是有不良嗜好，或是道德品質(zhì)敗壞等。

5、取得代管房或自管房單位的意見。畢竟房子是人家的，還需要聽取人家的意見，

6、其他方法(1)雙方均主張公房承租權(quán)并且同意競價(jià)取得的，應(yīng)采用競價(jià)方式由出價(jià)高者得。(2)一方主張公房承租權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)對該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補(bǔ)償款做出評(píng)估，取得房屋承租權(quán)或所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。(3)雙方均不主張公房承租權(quán)的，經(jīng)得產(chǎn)權(quán)單位同意，且雙方均提出申請的，則可以拍賣公房的承租權(quán)，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。(4)雙方均不主張公房承租權(quán)的，產(chǎn)權(quán)單位也不同意將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，則可按照實(shí)際情況及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決由一方使用，由該一方按照評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)向另一方做出補(bǔ)償。

(二)公房使用權(quán)的補(bǔ)償，離婚時(shí)，若夫妻一方取得了公房的使用權(quán)，則沒有分得使用權(quán)的另一方是否能得到補(bǔ)償，則要具體情況具體分析：

1、如果沒有取得使用權(quán)的一方，本來就無權(quán)要求承租公房，沒有補(bǔ)償。

2、如果雙方均有權(quán)要求取得使用權(quán)，但法院判歸了一方，得到房屋使用杈的一方應(yīng)當(dāng)向沒有得到房屋使用權(quán)的一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。那么，“適當(dāng)補(bǔ)償”的標(biāo)準(zhǔn)如何界定呢?審判機(jī)關(guān)的意見認(rèn)為，部分公有住房可以按照優(yōu)惠政策以一定的價(jià)格獲得所有權(quán)，而所有權(quán)房屋具有市場價(jià)值，因此，該所有權(quán)房屋的市場價(jià)值由兩部分組成：一是原公有住房使用權(quán)的價(jià)值;二是購買售后公房產(chǎn)權(quán)投入的資金。由此可見，公有住房使用權(quán)具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。公有住房不能上市交易，因而無法直接衡量其價(jià)值。而購買售后公房產(chǎn)權(quán)的資金計(jì)算有明確的政策規(guī)定，所以售后公房的產(chǎn)權(quán)市場價(jià)值扣除購買售后公房產(chǎn)權(quán)投入的資金，即可視為公房使用權(quán)價(jià)值。當(dāng)夫妻雙方均可承租的公房又以共同財(cái)產(chǎn)購買產(chǎn)權(quán)時(shí)，房屋的市場價(jià)值系雙方的共同財(cái)產(chǎn);當(dāng)夫妻均可承租的公房未購買產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)以公房使用權(quán)價(jià)值作為計(jì)算依據(jù)，以確定不承租房屋一方可得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

(三)“部分產(chǎn)權(quán)”公房的處理分得房屋“部分產(chǎn)權(quán)”的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對方一半價(jià)值的補(bǔ)償。如果雙方都爭房子所有權(quán)，對于“部分產(chǎn)權(quán)”部分，可競價(jià)解決。誰出價(jià)高房子判歸誰。應(yīng)當(dāng)指出的是，這是20世紀(jì)90年代的司法解釋的規(guī)定，根據(jù)最新的《婚姻法司法解釋(二)》第21條的規(guī)定：離婚時(shí)，雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。

(四)“軍產(chǎn)房”的處理《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l件》第4條規(guī)定：“軍隊(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬統(tǒng)歸軍委、總部。其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍由各級(jí)后勤基建營房部門歸口管理，按其用途分別由有關(guān)業(yè)務(wù)部門具體負(fù)責(zé)使用和管護(hù)。”根據(jù)這一規(guī)定，軍隊(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬由中國人民解放軍總后勤部代表行使，禁止任何單位或者個(gè)人丟棄，而損壞或者擅自處置軍隊(duì)房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。