新婚姻法不動(dòng)產(chǎn)分割存在的問題有哪些

一、離婚案件中不動(dòng)產(chǎn)分割方法的實(shí)務(wù)考察

(一)商品房分割注重出資與登記相結(jié)合原則

眾所周知，商品房是買賣雙方按照市場規(guī)則，平等地協(xié)商房屋的價(jià)格、質(zhì)量等各要素，簽訂商品房買賣合同后取得的房屋。離婚審判實(shí)踐中的商品房主要分為全額付清房款的房屋和按揭商品房。所以，對(duì)于離婚中商品房的分割，主要依據(jù)是最高人民法院的《婚姻法司法解釋(三)》中確立的出資與登記想結(jié)合的方法。這主要體現(xiàn)在：

首先，夫妻婚后購買房屋，其中部分款項(xiàng)來源于一方婚前儲(chǔ)蓄或?qū)⒒榍胺课葑冑u后的價(jià)款的房屋。因此類房屋系婚后共同出資購買，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但由于根據(jù)《婚姻法》第十八條規(guī)定，夫妻一方婚前財(cái)產(chǎn)屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因此婚前財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為不同形式仍是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，我們?cè)谒痉▽?shí)踐中將這一部分價(jià)款對(duì)應(yīng)的房屋比例及相應(yīng)的增值在分割時(shí)判歸這一方所有。

其次，夫妻一方在婚前已交清全部購房款，但婚后才取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋。根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)登記的不發(fā)生物權(quán)效力。婚后取得產(chǎn)權(quán)證這一事實(shí)并不能使婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)在形式上轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，此種情形的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為婚前購買房屋一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

(二)房改房、集資福利房分割貫徹房改政策原則

首先，對(duì)于離婚夫妻單位房改房問題。房改房的產(chǎn)權(quán)的歸屬按購買時(shí)間區(qū)分，婚前購買的就是個(gè)人財(cái)產(chǎn);婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的，認(rèn)定為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。雖然購房時(shí)享受了優(yōu)惠政策，但分割時(shí)應(yīng)按市場價(jià)來分割。《婚姻法司法解釋(二)》第19條規(guī)定：由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。房改房的分割應(yīng)當(dāng)按照商品房市場價(jià)的價(jià)值進(jìn)行分割。

其次，對(duì)于離婚夫妻以一方父母名義參加房改，房屋登記在父母名下的房屋問題，婚姻法司法解釋三第12條對(duì)此已經(jīng)明確，在此不予贅述。但是，離婚夫妻以一方父母名義參加房改，房屋登記在離婚子女名下的房屋時(shí)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因房屋來源于一方父母承租的公房，購買房改房的價(jià)格一般都會(huì)參考工齡、職務(wù)、級(jí)別等因素，有較強(qiáng)的福利性質(zhì)，購買價(jià)格也遠(yuǎn)低于市場價(jià)，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買以一方父母名義參加房改的房屋，房產(chǎn)登記于離婚子女名下，離婚時(shí)，該方提出此房屋是父母對(duì)自己的贈(zèng)與，要求根據(jù)婚姻法司法解釋三第7條以及第12條，認(rèn)定為自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，出資部分視為借款。對(duì)此，我們認(rèn)為，這種情況如果因房改政策一家只能享受一次房改福利，導(dǎo)致子女的配偶失去享受房改福利的機(jī)會(huì)，則在離婚時(shí)應(yīng)對(duì)其予以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償更為公平。

最后，對(duì)于離婚案件中涉及的集資福利房問題，主要是考慮的婚前婚后購買的問題。集資福利房的出資通常是一次性的，或者兩次。這類的房屋分割只考慮出資時(shí)間和結(jié)婚時(shí)間。在簽定購房合同時(shí)，合同里會(huì)涉及到購房人的工齡問題，如果有婚姻就涉及到夫妻二人的工齡。盡管在購房時(shí)享受了不同的優(yōu)惠政策，但在離婚時(shí)，應(yīng)該以市場價(jià)來分割房屋。

(三)拆遷安置房根據(jù)拆遷時(shí)適用的政策、被拆遷房屋的建造情況及安置房屋有無補(bǔ)交差價(jià)認(rèn)定安置房的性質(zhì)

離婚案件審判實(shí)務(wù)當(dāng)中，拆遷安置房的分割常常成為焦點(diǎn)，特別是農(nóng)村集體土地上的房屋也有被納入拆遷范圍。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)劃費(fèi)減免等相關(guān)政策，價(jià)格比商品房優(yōu)惠。拆遷安置房的政策性較強(qiáng)，各個(gè)地方都有相應(yīng)的政策規(guī)定，而且實(shí)踐當(dāng)中，很多拆遷部門為了盡快拆遷，在執(zhí)行政策時(shí)尺度不一致的情況非常多，因此案件處理中既要考慮該地區(qū)拆遷的統(tǒng)一的政策，又考慮個(gè)案的具體情況，分割時(shí)應(yīng)盡量公平合理。

首先，婚前一方的個(gè)人房產(chǎn)，婚后被拆遷安置新房的，如果安置房屋僅考慮面積因素，且不存在房屋補(bǔ)差價(jià)問題，房屋亦未變更登記在夫妻二人的名下，安置的新房應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如果用夫妻共同財(cái)產(chǎn)補(bǔ)房屋差價(jià)，所補(bǔ)差價(jià)的比例部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

其次，婚前房產(chǎn)在一方的父母名下，婚后拆遷安置后，安置房登記在兒女名下的，這需要參考贈(zèng)與房屋的情形。此種情況要考慮女子婚后對(duì)房屋是否有裝潢、翻建等情形，以確定另一方是否應(yīng)當(dāng)予以分割，包括實(shí)踐當(dāng)中很多違章建筑在拆遷過程中也被安置的房屋，因被安置房屋屬于合法的財(cái)產(chǎn)，故離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)予以處理。

最后，婚前是一方承租的公房，婚后拆遷安置的。應(yīng)當(dāng)考慮婚后拆遷安置時(shí)，是否存在出資問題，是否存在取得部分或全部產(chǎn)權(quán)，如果沒有出資要考慮安置時(shí)有無人口因素，如果是婚后共同出資，取得一定產(chǎn)權(quán)的，對(duì)這部分房屋產(chǎn)權(quán)就是夫妻共有財(cái)產(chǎn)。如果沒有出資問題，只是房屋拆遷后繼續(xù)承租的，離婚時(shí)雙方都有承租的權(quán)利。

(四)小產(chǎn)權(quán)房目前處理無法律依據(jù)

小產(chǎn)權(quán)房目前在現(xiàn)實(shí)中大量存在，這種房屋在對(duì)外關(guān)系上其合法性有待進(jìn)一步確認(rèn)，因此法院在離婚案件中一般不予處理，我們目前只是在判決書中明確該房是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購置，確定雙方都享有權(quán)利。

(五)單純加名房分割中的意思表示原則

1、基于夫妻財(cái)產(chǎn)約定或贈(zèng)與的意思表示

夫妻一方的房屋，在婚后以夫妻約定的形式或贈(zèng)與的形式約定為另一方所有或者雙方共有，俗稱“加名”，但在“加名”后，“加名”方隨即提出離婚，導(dǎo)致爭議。《婚姻法》第19條規(guī)定了夫妻約定財(cái)產(chǎn)的問題，而《婚姻法司法解釋三》第六條又規(guī)定了夫妻間贈(zèng)與以及撤銷的問題，實(shí)踐中，如果能夠區(qū)分，則對(duì)于夫妻約定的，我們按照登記為一人或兩人認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)或夫妻共同財(cái)產(chǎn);對(duì)于贈(zèng)與的，則根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第六條來處理。如果已經(jīng)辦理了房產(chǎn)變更登記或公證，則不能撤銷贈(zèng)與，但如果贈(zèng)與時(shí)未明確是一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，我們認(rèn)為贈(zèng)與后的房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但問題在于無法區(qū)分是約定還是贈(zèng)與，我們認(rèn)為，對(duì)于無法區(qū)分的，我們則按照《婚姻法》第十九條來認(rèn)定。

2、基于政策原因

夫妻一方的房屋，為孩子上學(xué)或其他政策性原因，將另一方名字加上，后雙方要求離婚，在審理此類案件時(shí)，分歧較大。因房產(chǎn)已實(shí)際登記在夫妻雙方名下，只能認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)予以分割，但從考慮房屋來源的角度對(duì)原享有房屋產(chǎn)權(quán)的一方可予以多分。

二、離婚案件中不動(dòng)產(chǎn)分割方法的問題所在

目前在離婚案件中，房屋的分割多遵循出資與登記相結(jié)合，忽視了婚姻家庭的人身屬性。雖然商品房的高價(jià)格特點(diǎn)決定了在分割此類房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循出資與登記相結(jié)合的原則，但房屋畢竟系婚姻家庭棲身之地，有著重要的居住功能，在婚姻家庭中又有著婚俗社會(huì)的背景，因此，單純按照出資與登記相結(jié)合，又給審判帶來很多困擾。

(一)按揭商品房出資與登記之復(fù)雜性

最高法院《婚姻法司法解釋(三)》的第10條對(duì)于婚前一方購買房屋，支付首付款，婚后共同支付部分按揭款，房產(chǎn)證婚后辦理在婚前購買方名下的，做了規(guī)定。即在離婚時(shí)，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償，但解釋并未明確對(duì)應(yīng)的增值該如何計(jì)算，不同法院、不同法官所作的計(jì)算也不盡相同，當(dāng)事人也同時(shí)會(huì)提出對(duì)自己最為有利的計(jì)算方法。因此，盡管司法解釋對(duì)此問題有所規(guī)定，但在審判實(shí)踐中依然須面對(duì)以下難題：

1、不同情形下的增值計(jì)算方法。審判實(shí)踐中，婚后雙方共同還貸支付款項(xiàng)的增值部分的計(jì)算方法出現(xiàn)了多種，并沒有一種具有權(quán)威性。首先，對(duì)房屋總價(jià)款的構(gòu)成有爭議，是房屋當(dāng)初的購買價(jià)加貸款的總利息，還是加已歸還部分的利息?其次，用夫妻共同還貸的本金除以購房時(shí)的價(jià)款，然后再乘離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值和房屋購買價(jià)之間的差，還是離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值和結(jié)婚時(shí)房屋估價(jià)之間的差?最后，對(duì)于對(duì)應(yīng)增值部分的計(jì)算，還有當(dāng)事人會(huì)提出分階段計(jì)算增值，即房產(chǎn)總增值、首付款增值、個(gè)人還貸增值部分，然后三者的差為對(duì)應(yīng)增值部分。這給我們的審判帶來很大的困擾。

同時(shí)，司法實(shí)踐中的情形，并不完全對(duì)應(yīng)解釋三第10條闡述的情形，比如，男方出首付30萬，按揭貸款，女方出20萬用于裝潢，這種情況在現(xiàn)實(shí)中是比較普遍的，當(dāng)前的形勢(shì)是房屋在逐年增值，但裝潢很快在消耗和貶值，如果離婚時(shí)僅對(duì)裝潢的殘值實(shí)行補(bǔ)償，有失公平，因?yàn)榉课莸难b潢是在夫妻雙方使用的過程中折舊的，此時(shí)在分割房屋時(shí)應(yīng)適用婚姻法第三十九條第一款照顧子女和女方權(quán)益規(guī)定的原則，一定程度上保護(hù)了男方利益，同時(shí)也兼顧了女方的經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)雙方都合情合理。

2、是否一定判給產(chǎn)權(quán)登記方值得研討。此時(shí)如果一概將房屋的判歸登記一方所有，有時(shí)會(huì)遇到執(zhí)行難的問題。比如婚前一方僅支付了首付款，另一方經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)于首付一方，婚后按揭貸款實(shí)際全由另一方支付，當(dāng)房屋判首付一方所有，可能其無力支付給對(duì)方相應(yīng)的折價(jià)補(bǔ)償款。特別是實(shí)務(wù)中亦有出首付購房方，婚后既不對(duì)家庭盡義務(wù)，更無力供房，甚至欠下個(gè)人債務(wù)的，離婚時(shí)根本無法支付補(bǔ)償款。

3、婚后購買的房屋，支付部分按揭款，離婚時(shí)尚未取得所有權(quán)的房屋。這種房屋包括兩種情況：一是離婚時(shí)夫妻雙方對(duì)其居住使用的房屋尚未取得所有權(quán);二是離婚時(shí)夫妻雙方取得的房屋所有權(quán)只是部分所有權(quán)，不是完全所有權(quán)。根據(jù)《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》第21條的規(guī)定，離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的可另行向人民法院提起訴訟。據(jù)此，離婚時(shí)對(duì)于沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，物權(quán)尚未明確，法院不能直接判決房屋所有權(quán)的歸屬。也有觀點(diǎn)認(rèn)為這種房屋可以分割，理由是依照《物權(quán)法》規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記主義，自房屋權(quán)屬登記之日起權(quán)利人就取得了房產(chǎn)的所有權(quán)，該類房產(chǎn)上并非存在一個(gè)既得權(quán)和一個(gè)期待權(quán)，而只是存在一個(gè)既得的所有權(quán)。由于購房者以房屋作抵押擔(dān)保向銀行貸款，所以不管將房屋判歸夫妻哪一方所有，都不會(huì)影響對(duì)銀行的信貸還款利益。這種觀點(diǎn)認(rèn)為依據(jù)《物權(quán)法》對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，《婚姻法解釋(二)》第二十一條的內(nèi)容不能適應(yīng)實(shí)際案例的要求，不能有效幫助法院處理此類爭議。筆者認(rèn)為，房屋在支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)后，其實(shí)際價(jià)值并不會(huì)因?yàn)槭欠褶k理了產(chǎn)權(quán)證而發(fā)生巨大變化，因此如果離婚時(shí)僅判房屋的使用權(quán)，則可能出現(xiàn)使用一方不積極去辦理產(chǎn)權(quán)證，即便支付給對(duì)方相應(yīng)的使用價(jià)值，與房屋按實(shí)際的產(chǎn)權(quán)價(jià)值分割差距較大，從而損害了不使用一方的權(quán)益。即使使用一方之后辦理了產(chǎn)權(quán)證，當(dāng)事人再就所有權(quán)分割進(jìn)行訴訟，增加了當(dāng)事人的訟累和訴訟成本。因此，我們?cè)趯徟袑?shí)踐當(dāng)中，對(duì)于這種情況，將訴爭房屋的權(quán)利義務(wù)判歸一方所有，即辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后房屋所有權(quán)歸一方所有，但辦理產(chǎn)權(quán)證所需要的相應(yīng)費(fèi)用及今后歸還貸款的義務(wù)也應(yīng)這一方承擔(dān)，并按房屋的實(shí)際所有權(quán)價(jià)值支付給對(duì)方相應(yīng)合理的補(bǔ)償款。

4、雙方在結(jié)婚前共同出資以一方名義購買房屋或者結(jié)婚后以一方名義購買房屋，以按揭方式支付房款，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋產(chǎn)權(quán)。雙方當(dāng)事人戀愛期間以結(jié)婚為目的，共同出資購買房屋，在婚前雙方達(dá)成口頭協(xié)議，以當(dāng)事人一方的名義簽訂購房合同，房屋貸款手續(xù)，婚后共同歸還貸款。離婚時(shí)，夫妻雙方往往對(duì)口頭約定互不承認(rèn)，房屋登記的一方往往認(rèn)為另一方的出資是借款或贈(zèng)與，或者根本不認(rèn)可對(duì)方出資的事實(shí)。如果出資方能舉證證明婚前雙方共同出資，并以結(jié)婚為目的，即使產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，雙方共同出資購買的按揭房屋，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)于雙方婚前出資共同購買的部分，應(yīng)該根據(jù)各自的出資比例予以分割，也就是按份共有關(guān)系分割婚前部分，畢竟結(jié)婚前雙方還不是夫妻關(guān)系，不能按夫妻共有財(cái)產(chǎn)分割。

(二)父母參與出資房屋中情與法的對(duì)立

對(duì)于父母參與出資購買的商品房一方父母出全資為子女購買，登記在自己子女名下的，《婚姻法司法解釋三》第七條明確了此種情況為該子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)此不予贅述，實(shí)踐中此情形引發(fā)的糾紛亦不多。但是，問題主要在于：

1、父母參與出資或全額出資購買房屋，登記在夫妻雙方名下的。對(duì)此情形，《婚姻法司法解釋二》的22條做了規(guī)定，此種情況認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與。但是，在此要特別討論的一點(diǎn)是，實(shí)踐中，我們遇到大量這樣的案件，離婚分割時(shí)父母的情緒非常激動(dòng)，不同意認(rèn)定為小夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，從而不認(rèn)可法院的判決，產(chǎn)生大量申訴信訪案件。分析個(gè)中緣由，應(yīng)該說，按照中國的傳統(tǒng)習(xí)慣，通常父母出資為子女購房，并不會(huì)事先進(jìn)行書面約定，如果子女不離婚，事實(shí)上也不會(huì)再向子女要求返還購房款或者房屋。但一旦子女離婚，父母傾囊相助的購房款損失一半，父母的心理無論如何接受不了。雖然目前法律規(guī)定將此種情況認(rèn)定為父母對(duì)子女夫妻雙方的贈(zèng)與，但按照中國人的傳統(tǒng)思想，父母的這種贈(zèng)與其實(shí)是建立在其子女與配偶維持婚姻關(guān)系的基礎(chǔ)之上的。解釋三的規(guī)定出臺(tái)后，已經(jīng)產(chǎn)生了因女方要求加名男方拒絕而引起雙方矛盾導(dǎo)致的離婚訴訟。從我們接觸的大量離婚案件當(dāng)事人，普通民眾對(duì)于婚姻關(guān)系持續(xù)的時(shí)間長短在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)作為考量因素是能夠接受的，表現(xiàn)在分割父母出資購買的房產(chǎn)時(shí)，婚姻關(guān)系持續(xù)時(shí)間較短的當(dāng)事人的情緒相對(duì)婚姻關(guān)系持續(xù)時(shí)間長的當(dāng)事人要激動(dòng)得多，保護(hù)弱勢(shì)一方和為家庭做出貢獻(xiàn)一方的原則應(yīng)得到體現(xiàn)。

2、父母參與出資，登記在離婚夫妻名下，但父母與其子女之間存在借條的。對(duì)于父母出資不能證明是贈(zèng)與還是借款的，我們多推定為贈(zèng)與。如果該借條形成于夫妻離婚前，落款有小夫妻兩人的簽名，則借貸關(guān)系成立;落款僅有子女一方簽名的，如果能夠證實(shí)是買房時(shí)形成的借條，且距離離婚時(shí)間較長，一般可以推定借貸關(guān)系成立，如果借條是訴訟前或訴訟中后補(bǔ)的，則無法證實(shí)買房當(dāng)時(shí)雙方有借貸的合意。

三、完善離婚中不動(dòng)產(chǎn)分割方法之管見

通過上述考察分析可知，在審理離婚中財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，法院基本依照《婚姻法司法解釋三》所確立的“出資”、“登記”原則，但是，不能不看到，婚姻具有較強(qiáng)的人身屬性以及社會(huì)屬性，在結(jié)婚成家時(shí)，男方多出資，女方的“出資”則更多地體現(xiàn)在今后對(duì)家庭的投入：生兒育女，因此，當(dāng)司法解釋確立了上述兩原則后，全國掀起了夫妻加名潮。對(duì)于離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的分割，筆者提出以下兩點(diǎn)管見，求教大家。

(一)堅(jiān)持《婚姻法》確立的三大原則

第一，照顧婦女兒童原則。《婚姻法》第39條規(guī)定法院應(yīng)“根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則”分割離婚財(cái)產(chǎn)，但是，具體如何操作，由法官裁量。夫妻離婚，受到最大傷害的是孩子，在大量的離婚案件中，女方處于弱勢(shì)，且女方撫養(yǎng)孩子的占大多數(shù)，在分割房產(chǎn)時(shí)照顧撫養(yǎng)孩子一方，最大程度地全面保護(hù)未成的人的利益，合情合理。第二，過錯(cuò)懲罰原則。《婚姻法》第47條對(duì)于離婚時(shí)“隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或偽造債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的”情形，規(guī)定可以“少分或不分”，對(duì)于有46條規(guī)定情形的過錯(cuò)方，另一方可提出損害賠償，但實(shí)踐中更多的是一方有婚外情，或有賭博等不良嗜好，或道德品質(zhì)敗壞等的情形，既不屬于47條規(guī)定的情形，也不屬于46條的范圍，分割財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)照顧無過錯(cuò)一方。第三，《婚姻法》第42條規(guī)定了離婚時(shí)的經(jīng)濟(jì)幫助原則，對(duì)于殘疾或生活困難的一方給予幫助。

法律的變化事關(guān)到社會(huì)的方方面面，可以說每個(gè)人都會(huì)被影響只是還沒涉及到而已，時(shí)常關(guān)注法律變動(dòng)對(duì)生活工作都會(huì)有巨大的幫助，還可以在關(guān)鍵時(shí)候及時(shí)采取正確行動(dòng)捍衛(wèi)自己和家人的權(quán)益。律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。