隨著我國社會經濟的發展，家庭財富在迅速積累，《物權法》的頒布實施，從法律的角度確定了私有財產的合法化。而國人對“安居樂業”的要求，導致了人們對不動產的熱愛，使得我國房地產事業近年得到了迅猛發展，房產成為大部分家庭都有的重要財產。

當房產和以下的離婚數據相遇時，爭議和麻煩也就必然在法律領域有所體現。根據我國民政部2001年---2008年每年公布的《民政事業發展統計報告》統計：我國從2003年開始，離婚率每年遞增，每年的離婚人數都比上年增加10萬以上：“2003年比上年增加15.4萬對，2004年比上年增加33.4萬對，2005年比上年增加12萬對，2006年比上年增加12.8萬對，2007年比上年增加18.5萬對，2008年比上年增加17.1萬對。”

筆者幾年前開始專業化大量代理婚姻家庭案件，并在代理中總結相關的問題，發現離婚訴訟中爭議最大的就是財產問題，而財產問題中涉及面最大的是房產。目前存在的房產分割的爭議種類主要有以下幾種：商品房，福利房，贈與和繼承房，拆遷安置房等。

結合實務操作，對以上幾種分類進行各個淺析，并提出其中存在的難點問題：

一、商品方是按照市場規則，買賣雙方平等地協商房屋的價格、質量等各要素的商業合同行為。主要分為以下幾種情況：一次性付款的房屋，幾次付款的房屋，按揭房。三種類型中按揭房最為復雜，以下對按揭房的幾種情況進行論述。

按揭房即按揭購房，是指以其所購房產作抵押，采用抵押貸款方式取得購買房地產的資金的一種購買房屋的方式。這中間涉及幾個主體：購房人、房地產商、貸款銀行，有的還涉及擔保公司。當購房人與房地產商簽訂購房合同后，如果購房人是按揭購房的，就需要與銀行簽訂貸款合同，從銀行貸出首付款外的購房余款支付給房地產商;所購房屋將被抵押給銀行，作為貸款的擔保。這樣購房人就完成了整個購房手續，余下的只是購房人與銀行之間的債務問題。

1.婚前一方購買房屋，支付首付款等，婚后共同支付部分按揭款，房產證婚后辦理在婚前購買方名下，或者尚未辦理房屋產權證的離婚(如果未來辦理產權證也是辦理在婚前購買方名下)。

如果單從法律關系分析此種情況，許多人認為：該房屋就是婚前財產。因為房屋買賣的行為已經在婚前就完成，無論購房方是否結婚，他都會支付按揭款，也會得到房屋的產權證。夫妻雙方在婚后共同支付的按揭款只是歸還的銀行貸款債務，已經和購房行為沒有任何關系。所以，這樣的房屋就是婚前財產，對方能夠分到的就只有共同支付的按揭款的一半。

但是，部分人認為，這樣有違公平，特別是當婚姻關系的時間較長的時候。由于雙方共同供養按揭房，導致另一方喪失了自己購買房屋的機會(一個家庭供養兩套按揭房的可能性小)，那么，如果在離婚時，只是分割給對方共同支付的按揭款的一半，對房屋的增值沒有分割，至少對共同支付的按揭款增值部分就沒有得到公平的處理。

反對分增值款的人認為：房屋存在增值也會存在減值，比如在2007年購買的房屋就可能比現在的價格高，如果減值了，對方是否也承擔相應的虧損。當然，如果是因為裝修引起的價值變化，而裝修又是夫妻雙方共同出資的，這部分引起的增值就應該作為夫妻共有財產分割。

筆者贊成是婚前財產，對房屋的增值，特別是因為房屋在婚后裝修引起的增值，處于公平的考慮應給予合理的分割。

2.婚后購買房屋，支付部分按揭款，離婚時沒有取得房屋產權證或者取得房屋產權證的。

離婚時對于沒有取得房屋產權證的，物權尚未明確，判決房屋所有權歸屬就存在問題。如何處理這樣的案件，《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第21條規定：“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的可另行向人民法院提起訴訟。”

當然，在判決房屋使用權時還是有些問題要面對，按揭余款由誰支付，取得房屋產權證后，雙方分割財產時，對離婚后到分割前期間支付的按揭款如何看待?從公平的角度考慮，這需要看房屋的出租價值，畢竟判決得到使用權的一方在實際使用雙方共有的財產，綜合出租價值和按揭款后，再公平分割共有財產。

對于離婚時已經取得房屋產權證的如何分割?分得房屋的一方需要向對方支付相應的對價作為房屋折價補償款。首先，需要明確房屋的市場價值，房屋的市場價值可以雙方確認，也可以委托中介機構評估，或者夫妻雙方競價，價高者得;然后，計算房屋的未付款。房屋的市場價值減去房屋的未付款，就是夫妻雙方的共有財產。

3.婚前共同出資以一方名義按揭購房，婚后共同繼續支付按揭款的。

這種類型的購房，如果出現糾紛，困境方往往就是出資了但在合同或房屋產權證上沒有名字的一方，而焦點所在就是婚前支付的部分出資，這需要困境方提出證據證明自己的出資問題。對于婚前的出資是否當然的認定為購房共同出資，還是可能會認定為是一種借款或贈送行為?從雙方后來發展的婚姻事實認定為是為結婚而購房的共同出資更具情理。當然，對于雙方婚前出資共同購買的部分，應該根據各自的出資比例予以分割，也就是按份共有關系分割婚前部分，畢竟此時不是夫妻關系，不能按夫妻共有財產分割。

二、福利房

許多時候人們往往將福利房等同于房改房。依據《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》(1994年7月18)21條規定：“職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有，可以依法進入市場，按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。職工以市場價購買的公房，對房屋享有完全所有權;職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，一般住用5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有;職工以標準價購買的住房，擁有部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承。產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位有優先購買、租用權，原售房單位已撤銷的，當地人民政府房產管理部門有優先購買、租用權。售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產權比例進行分配。”這是房改政策的基本原則。

對于離婚案件中涉及的福利房問題，主要是考慮的婚前婚后購買的問題，它和按揭房不同的是福利房的出資通常是一次性的，或者最多兩次。所以這類的房屋分割應該是比較簡單的，只考慮出資時間和結婚時間。在簽定購房合同時，合同里會涉及到購房人的工齡問題，如果有婚姻就涉及到夫妻二人的工齡。盡管在購房時享受了不同的優惠政策，但在離婚時，應該以市場價來分割房屋。

還有一些福利房存在以下情況，單位在賣福利房給單位職工時，可能還在合同里提出了附加條件，例如：需要職工在單位繼續服務多少年限等。這樣，分得單位福利房的一方可能就會提出，房屋的價值里還包含了自己未來對單位的付出。對于這樣的案件從公平的角度講，應該考慮這一因素。

福利房也存在以按揭方式購買的情形，二者竟合時應綜合考慮。

三、贈與和繼承

對于贈與房屋問題，如果贈送人(包括遺贈)已經明確指定只是離婚中一方個人得到贈送的房屋，那么無論房屋是婚前得到還是婚后得到，這樣的房產都是個人財產。

實務操作中，贈與的房產問題，主要是離婚當事人的父母所贈與的房產。《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第22條規定：當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

此類案件容易發生分歧的地方在結婚后，一方父母的出資。在辦案中遇到的情況是，一方父母的出資購房，原來父母的出資是贈送給夫妻雙方的，在離婚時，出資父母就會改變為是贈送給自己兒女一方。由于贈送現金的行為，人們當初多半不會辦理書面的贈送手續，所以，非自己父母出資的一方就無法提供證據證明當初是贈送給夫妻二人。相反，對方卻可以讓自己的父母補證據證明和當初相反的事實，從當初的事實考慮以及法律的規定，應認定為贈送給夫妻二人。還有一種情形是，出資方當事人單方向父母出具的借條，在判決離婚時如何處理?或許當初就是贈送夫妻雙方的，只是在出現離婚想法后，父母和兒女補辦的借款書面手續。如何看待這樣的借條，個人認為，由于是單方出具，屬于后來補辦的可能性大，并非當時的真實意思表示，所以，應該不予認可該借款的存在。(目前法院對夫妻雙方不一致認可、也沒有充分有效的證據證明的債務，在離婚案件中不與處理，建議另案解決，原因是離婚案件不可能涉及第三人。)

另外需要注意的是婚前雙方父母贈送資金購房的情形，如果在購房的合同或房屋產權證上只是其中一方的名字，這和按揭購房中的第3點情形一樣，需要沒有記名的一方提供證據證明自己父母的出資事實。如果證明了出資事實，這樣房屋的就應該是共有財產，但應該按出資比例享有共有份額。

對于繼承的房產：

1、如果是婚前繼承的，只是一直沒有分割，或者在婚姻關系存續期間分割到一方名下的，這樣的遺產是繼承人的婚前財產。

2、繼承發生在婚姻關系存續期間，依遺囑是明確個人繼承的遺產。這樣的遺產是繼承人個人的財產。

3、繼承發生在婚姻關系存續期間，依法繼承遺產分割的。對一方繼承的房產已經分割到名下，并已經根據《物權法》的規定辦理了房屋產權變更登記，由被繼承人的名字變更為繼承人當中的離婚當事人，對于這樣的房產，就屬于夫妻共同財產，在離婚時對方請求分割，依法應得到支持。

4、實務操作爭議較大的是，繼承發生在婚姻關系存續期間，依法繼承的遺產未分割的。由于在遺產分割前還存在許多的不確定因素，比如說法律規定的遺產繼承放棄權，在未分割遺產前，繼承人有權放棄繼承。所以，《婚姻法》17條規定的夫妻共有財產“(四)繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外(指遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產)”應該是指實際已經取得的繼承或贈與的財產。對于實際還沒有取得所有權的，可以在權利條件具備時再提出分割。上海市高級人民法院就對此問題做出了規定，上海市高級人民法院《關于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》夫妻關系存續期間，一方作為繼承人根據繼承法的規定可以繼承遺產，但繼承人之間尚未對該遺產進行分配的，由于繼承人在遺產分割前仍有權放棄繼承，因此，離婚訴訟中，法院對繼承人的配偶要求分割該遺產的請求不與處理，但可以保留其訴權，由當事人在其權利條件具備時再主張分割。

四、拆遷安置房

拆遷安置房，是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有市區戶籍(包含從事農業職業)的被拆遷人定向銷售的住宅房。

隨著城市化步伐的推進，農村集體土地上的房屋也有被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規劃費減免等相關政策，價格比商品房優惠。

拆遷安置房的政策性較強，各個地方都有相應的政策規定。但主要考慮的還是被拆遷房屋的面積問題，或者人口問題。針對離婚案件中目前爭議的情形分析如下：

1.婚前一方的個人房產，婚后被拆遷安置新房的，如果不存在房屋補差價問題，也不存在房屋變更登記在夫妻二人的名下，這種被拆遷安置的新房應該是個人財產，因為財產的性質從根本上說是婚前個人財產演變過來的。如果存在房屋補差價，所補的差價是夫妻雙方共同出資的，這就需要分析被拆遷房的價值和所補的差價在整個新房屋中各自所占的比例，所補差價的比例部分就是夫妻共有財產。對于婚后登記在夫妻二人名下的，不管存不存在差價問題，都應該是夫妻共有財產。

2.婚前房產在一方的父母名下，婚后拆遷安置后，安置房登記在兒女名下的，這需要參考贈與房屋的情形，即《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第22條的規定。

3.婚前是一方承租的公房，婚后拆遷安置的。首先，需要考慮婚后拆遷安置時，是否存在出資問題，是否存在取得部分或全部產權，如果是婚后共同出資，取得一定產權的，對這部分房屋產權就是夫妻共有財產;離婚時一般應按所得房屋產權的比例，依照當時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償。如果沒有出資問題，只是房屋拆遷后繼續承租的，離婚時雙方都有承租的權利。對這部分問題相關的司法解釋是《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》

最后需要提到的一個難點問題是，關于婚后用個人的財產出資購買的房屋，是屬于個人財產還是屬于夫妻共同財產。大部分的人認為是個人財產，其理由是，購買房屋的資金屬于個人財產，個人財產的性質并不因婚姻而改變，這和婚前個人所有的房屋一樣，結婚無論多少年，婚前房屋仍然是個人財產;但也有認為是夫妻共同財產的，其理由是如果雙方事先沒有書面約定的，就存在贈與的可能，畢竟此時的關系是夫妻關系。筆者認為認定為個人財產更妥。

綜上所述，是目前我國離婚案件所面臨的主要幾種房產分割爭議類型，其間的難點---也就是各種分歧說法，也簡單的做了陳述分析。由于法律的滯后性，難點問題在各地法院出現了不同的判決，損害了法律的嚴肅性。因此，建議立法部門對這些問題盡快予以立法解決。