隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家庭財(cái)富在迅速積累，《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，從法律的角度確定了私有財(cái)產(chǎn)的合法化。而國(guó)人對(duì)“安居樂業(yè)”的要求，導(dǎo)致了人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的熱愛，使得我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)近年得到了迅猛發(fā)展，房產(chǎn)成為大部分家庭都有的重要財(cái)產(chǎn)。

當(dāng)房產(chǎn)和以下的離婚數(shù)據(jù)相遇時(shí)，爭(zhēng)議和麻煩也就必然在法律領(lǐng)域有所體現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)民政部2001年---2008年每年公布的《民政事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告》統(tǒng)計(jì)：我國(guó)從2003年開始，離婚率每年遞增，每年的離婚人數(shù)都比上年增加10萬以上：“2003年比上年增加15.4萬對(duì)，2004年比上年增加33.4萬對(duì)，2005年比上年增加12萬對(duì)，2006年比上年增加12.8萬對(duì)，2007年比上年增加18.5萬對(duì)，2008年比上年增加17.1萬對(duì)。”

筆者幾年前開始專業(yè)化大量代理婚姻家庭案件，并在代理中總結(jié)相關(guān)的問題，發(fā)現(xiàn)離婚訴訟中爭(zhēng)議最大的就是財(cái)產(chǎn)問題，而財(cái)產(chǎn)問題中涉及面最大的是房產(chǎn)。目前存在的房產(chǎn)分割的爭(zhēng)議種類主要有以下幾種：商品房，福利房，贈(zèng)與和繼承房，拆遷安置房等。

結(jié)合實(shí)務(wù)操作，對(duì)以上幾種分類進(jìn)行各個(gè)淺析，并提出其中存在的難點(diǎn)問題：

一、商品方是按照市場(chǎng)規(guī)則，買賣雙方平等地協(xié)商房屋的價(jià)格、質(zhì)量等各要素的商業(yè)合同行為。主要分為以下幾種情況：一次性付款的房屋，幾次付款的房屋，按揭房。三種類型中按揭房最為復(fù)雜，以下對(duì)按揭房的幾種情況進(jìn)行論述。

按揭房即按揭購(gòu)房，是指以其所購(gòu)房產(chǎn)作抵押，采用抵押貸款方式取得購(gòu)買房地產(chǎn)的資金的一種購(gòu)買房屋的方式。這中間涉及幾個(gè)主體：購(gòu)房人、房地產(chǎn)商、貸款銀行，有的還涉及擔(dān)保公司。當(dāng)購(gòu)房人與房地產(chǎn)商簽訂購(gòu)房合同后，如果購(gòu)房人是按揭購(gòu)房的，就需要與銀行簽訂貸款合同，從銀行貸出首付款外的購(gòu)房余款支付給房地產(chǎn)商;所購(gòu)房屋將被抵押給銀行，作為貸款的擔(dān)保。這樣購(gòu)房人就完成了整個(gè)購(gòu)房手續(xù)，余下的只是購(gòu)房人與銀行之間的債務(wù)問題。

1.婚前一方購(gòu)買房屋，支付首付款等，婚后共同支付部分按揭款，房產(chǎn)證婚后辦理在婚前購(gòu)買方名下，或者尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的離婚(如果未來辦理產(chǎn)權(quán)證也是辦理在婚前購(gòu)買方名下)。

如果單從法律關(guān)系分析此種情況，許多人認(rèn)為：該房屋就是婚前財(cái)產(chǎn)。因?yàn)榉课葙I賣的行為已經(jīng)在婚前就完成，無論購(gòu)房方是否結(jié)婚，他都會(huì)支付按揭款，也會(huì)得到房屋的產(chǎn)權(quán)證。夫妻雙方在婚后共同支付的按揭款只是歸還的銀行貸款債務(wù)，已經(jīng)和購(gòu)房行為沒有任何關(guān)系。所以，這樣的房屋就是婚前財(cái)產(chǎn)，對(duì)方能夠分到的就只有共同支付的按揭款的一半。

但是，部分人認(rèn)為，這樣有違公平，特別是當(dāng)婚姻關(guān)系的時(shí)間較長(zhǎng)的時(shí)候。由于雙方共同供養(yǎng)按揭房，導(dǎo)致另一方喪失了自己購(gòu)買房屋的機(jī)會(huì)(一個(gè)家庭供養(yǎng)兩套按揭房的可能性小)，那么，如果在離婚時(shí)，只是分割給對(duì)方共同支付的按揭款的一半，對(duì)房屋的增值沒有分割，至少對(duì)共同支付的按揭款增值部分就沒有得到公平的處理。

反對(duì)分增值款的人認(rèn)為：房屋存在增值也會(huì)存在減值，比如在2007年購(gòu)買的房屋就可能比現(xiàn)在的價(jià)格高，如果減值了，對(duì)方是否也承擔(dān)相應(yīng)的虧損。當(dāng)然，如果是因?yàn)檠b修引起的價(jià)值變化，而裝修又是夫妻雙方共同出資的，這部分引起的增值就應(yīng)該作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)分割。

筆者贊成是婚前財(cái)產(chǎn)，對(duì)房屋的增值，特別是因?yàn)榉课菰诨楹笱b修引起的增值，處于公平的考慮應(yīng)給予合理的分割。

2.婚后購(gòu)買房屋，支付部分按揭款，離婚時(shí)沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證或者取得房屋產(chǎn)權(quán)證的。

離婚時(shí)對(duì)于沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，物權(quán)尚未明確，判決房屋所有權(quán)歸屬就存在問題。如何處理這樣的案件，《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第21條規(guī)定：“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的可另行向人民法院提起訴訟。”

當(dāng)然，在判決房屋使用權(quán)時(shí)還是有些問題要面對(duì)，按揭余款由誰支付，取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，雙方分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)離婚后到分割前期間支付的按揭款如何看待?從公平的角度考慮，這需要看房屋的出租價(jià)值，畢竟判決得到使用權(quán)的一方在實(shí)際使用雙方共有的財(cái)產(chǎn)，綜合出租價(jià)值和按揭款后，再公平分割共有財(cái)產(chǎn)。

對(duì)于離婚時(shí)已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證的如何分割?分得房屋的一方需要向?qū)Ψ街Ц断鄳?yīng)的對(duì)價(jià)作為房屋折價(jià)補(bǔ)償款。首先，需要明確房屋的市場(chǎng)價(jià)值，房屋的市場(chǎng)價(jià)值可以雙方確認(rèn)，也可以委托中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，或者夫妻雙方競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得;然后，計(jì)算房屋的未付款。房屋的市場(chǎng)價(jià)值減去房屋的未付款，就是夫妻雙方的共有財(cái)產(chǎn)。

3.婚前共同出資以一方名義按揭購(gòu)房，婚后共同繼續(xù)支付按揭款的。

這種類型的購(gòu)房，如果出現(xiàn)糾紛，困境方往往就是出資了但在合同或房屋產(chǎn)權(quán)證上沒有名字的一方，而焦點(diǎn)所在就是婚前支付的部分出資，這需要困境方提出證據(jù)證明自己的出資問題。對(duì)于婚前的出資是否當(dāng)然的認(rèn)定為購(gòu)房共同出資，還是可能會(huì)認(rèn)定為是一種借款或贈(zèng)送行為?從雙方后來發(fā)展的婚姻事實(shí)認(rèn)定為是為結(jié)婚而購(gòu)房的共同出資更具情理。當(dāng)然，對(duì)于雙方婚前出資共同購(gòu)買的部分，應(yīng)該根據(jù)各自的出資比例予以分割，也就是按份共有關(guān)系分割婚前部分，畢竟此時(shí)不是夫妻關(guān)系，不能按夫妻共有財(cái)產(chǎn)分割。

二、福利房

許多時(shí)候人們往往將福利房等同于房改房。依據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(1994年7月18)21條規(guī)定：“職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的公房，對(duì)房屋享有完全所有權(quán);職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有;職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。”這是房改政策的基本原則。

對(duì)于離婚案件中涉及的福利房問題，主要是考慮的婚前婚后購(gòu)買的問題，它和按揭房不同的是福利房的出資通常是一次性的，或者最多兩次。所以這類的房屋分割應(yīng)該是比較簡(jiǎn)單的，只考慮出資時(shí)間和結(jié)婚時(shí)間。在簽定購(gòu)房合同時(shí)，合同里會(huì)涉及到購(gòu)房人的工齡問題，如果有婚姻就涉及到夫妻二人的工齡。盡管在購(gòu)房時(shí)享受了不同的優(yōu)惠政策，但在離婚時(shí)，應(yīng)該以市場(chǎng)價(jià)來分割房屋。

還有一些福利房存在以下情況，單位在賣福利房給單位職工時(shí)，可能還在合同里提出了附加條件，例如：需要職工在單位繼續(xù)服務(wù)多少年限等。這樣，分得單位福利房的一方可能就會(huì)提出，房屋的價(jià)值里還包含了自己未來對(duì)單位的付出。對(duì)于這樣的案件從公平的角度講，應(yīng)該考慮這一因素。

福利房也存在以按揭方式購(gòu)買的情形，二者竟合時(shí)應(yīng)綜合考慮。

三、贈(zèng)與和繼承

對(duì)于贈(zèng)與房屋問題，如果贈(zèng)送人(包括遺贈(zèng))已經(jīng)明確指定只是離婚中一方個(gè)人得到贈(zèng)送的房屋，那么無論房屋是婚前得到還是婚后得到，這樣的房產(chǎn)都是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

實(shí)務(wù)操作中，贈(zèng)與的房產(chǎn)問題，主要是離婚當(dāng)事人的父母所贈(zèng)與的房產(chǎn)。《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第22條規(guī)定：當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。

此類案件容易發(fā)生分歧的地方在結(jié)婚后，一方父母的出資。在辦案中遇到的情況是，一方父母的出資購(gòu)房，原來父母的出資是贈(zèng)送給夫妻雙方的，在離婚時(shí)，出資父母就會(huì)改變?yōu)槭琴?zèng)送給自己兒女一方。由于贈(zèng)送現(xiàn)金的行為，人們當(dāng)初多半不會(huì)辦理書面的贈(zèng)送手續(xù)，所以，非自己父母出資的一方就無法提供證據(jù)證明當(dāng)初是贈(zèng)送給夫妻二人。相反，對(duì)方卻可以讓自己的父母補(bǔ)證據(jù)證明和當(dāng)初相反的事實(shí)，從當(dāng)初的事實(shí)考慮以及法律的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為贈(zèng)送給夫妻二人。還有一種情形是，出資方當(dāng)事人單方向父母出具的借條，在判決離婚時(shí)如何處理?或許當(dāng)初就是贈(zèng)送夫妻雙方的，只是在出現(xiàn)離婚想法后，父母和兒女補(bǔ)辦的借款書面手續(xù)。如何看待這樣的借條，個(gè)人認(rèn)為，由于是單方出具，屬于后來補(bǔ)辦的可能性大，并非當(dāng)時(shí)的真實(shí)意思表示，所以，應(yīng)該不予認(rèn)可該借款的存在。(目前法院對(duì)夫妻雙方不一致認(rèn)可、也沒有充分有效的證據(jù)證明的債務(wù)，在離婚案件中不與處理，建議另案解決，原因是離婚案件不可能涉及第三人。)

另外需要注意的是婚前雙方父母贈(zèng)送資金購(gòu)房的情形，如果在購(gòu)房的合同或房屋產(chǎn)權(quán)證上只是其中一方的名字，這和按揭購(gòu)房中的第3點(diǎn)情形一樣，需要沒有記名的一方提供證據(jù)證明自己父母的出資事實(shí)。如果證明了出資事實(shí)，這樣房屋的就應(yīng)該是共有財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)該按出資比例享有共有份額。

對(duì)于繼承的房產(chǎn)：

1、如果是婚前繼承的，只是一直沒有分割，或者在婚姻關(guān)系存續(xù)期間分割到一方名下的，這樣的遺產(chǎn)是繼承人的婚前財(cái)產(chǎn)。

2、繼承發(fā)生在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，依遺囑是明確個(gè)人繼承的遺產(chǎn)。這樣的遺產(chǎn)是繼承人個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。

3、繼承發(fā)生在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，依法繼承遺產(chǎn)分割的。對(duì)一方繼承的房產(chǎn)已經(jīng)分割到名下，并已經(jīng)根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，由被繼承人的名字變更為繼承人當(dāng)中的離婚當(dāng)事人，對(duì)于這樣的房產(chǎn)，就屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)對(duì)方請(qǐng)求分割，依法應(yīng)得到支持。

4、實(shí)務(wù)操作爭(zhēng)議較大的是，繼承發(fā)生在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，依法繼承的遺產(chǎn)未分割的。由于在遺產(chǎn)分割前還存在許多的不確定因素，比如說法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承放棄權(quán)，在未分割遺產(chǎn)前，繼承人有權(quán)放棄繼承。所以，《婚姻法》17條規(guī)定的夫妻共有財(cái)產(chǎn)“(四)繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外(指遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn))”應(yīng)該是指實(shí)際已經(jīng)取得的繼承或贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)。對(duì)于實(shí)際還沒有取得所有權(quán)的，可以在權(quán)利條件具備時(shí)再提出分割。上海市高級(jí)人民法院就對(duì)此問題做出了規(guī)定，上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》夫妻關(guān)系存續(xù)期間，一方作為繼承人根據(jù)繼承法的規(guī)定可以繼承遺產(chǎn)，但繼承人之間尚未對(duì)該遺產(chǎn)進(jìn)行分配的，由于繼承人在遺產(chǎn)分割前仍有權(quán)放棄繼承，因此，離婚訴訟中，法院對(duì)繼承人的配偶要求分割該遺產(chǎn)的請(qǐng)求不與處理，但可以保留其訴權(quán)，由當(dāng)事人在其權(quán)利條件具備時(shí)再主張分割。

四、拆遷安置房

拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有市區(qū)戶籍(包含從事農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房。

隨著城市化步伐的推進(jìn)，農(nóng)村集體土地上的房屋也有被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)劃費(fèi)減免等相關(guān)政策，價(jià)格比商品房?jī)?yōu)惠。

拆遷安置房的政策性較強(qiáng)，各個(gè)地方都有相應(yīng)的政策規(guī)定。但主要考慮的還是被拆遷房屋的面積問題，或者人口問題。針對(duì)離婚案件中目前爭(zhēng)議的情形分析如下：

1.婚前一方的個(gè)人房產(chǎn)，婚后被拆遷安置新房的，如果不存在房屋補(bǔ)差價(jià)問題，也不存在房屋變更登記在夫妻二人的名下，這種被拆遷安置的新房應(yīng)該是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)的性質(zhì)從根本上說是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)演變過來的。如果存在房屋補(bǔ)差價(jià)，所補(bǔ)的差價(jià)是夫妻雙方共同出資的，這就需要分析被拆遷房的價(jià)值和所補(bǔ)的差價(jià)在整個(gè)新房屋中各自所占的比例，所補(bǔ)差價(jià)的比例部分就是夫妻共有財(cái)產(chǎn)。對(duì)于婚后登記在夫妻二人名下的，不管存不存在差價(jià)問題，都應(yīng)該是夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

2.婚前房產(chǎn)在一方的父母名下，婚后拆遷安置后，安置房登記在兒女名下的，這需要參考贈(zèng)與房屋的情形，即《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第22條的規(guī)定。

3.婚前是一方承租的公房，婚后拆遷安置的。首先，需要考慮婚后拆遷安置時(shí)，是否存在出資問題，是否存在取得部分或全部產(chǎn)權(quán)，如果是婚后共同出資，取得一定產(chǎn)權(quán)的，對(duì)這部分房屋產(chǎn)權(quán)就是夫妻共有財(cái)產(chǎn);離婚時(shí)一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對(duì)方一半價(jià)值的補(bǔ)償。如果沒有出資問題，只是房屋拆遷后繼續(xù)承租的，離婚時(shí)雙方都有承租的權(quán)利。對(duì)這部分問題相關(guān)的司法解釋是《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》

最后需要提到的一個(gè)難點(diǎn)問題是，關(guān)于婚后用個(gè)人的財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買的房屋，是屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。大部分的人認(rèn)為是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其理由是，購(gòu)買房屋的資金屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)并不因婚姻而改變，這和婚前個(gè)人所有的房屋一樣，結(jié)婚無論多少年，婚前房屋仍然是個(gè)人財(cái)產(chǎn);但也有認(rèn)為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，其理由是如果雙方事先沒有書面約定的，就存在贈(zèng)與的可能，畢竟此時(shí)的關(guān)系是夫妻關(guān)系。筆者認(rèn)為認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)更妥。

綜上所述，是目前我國(guó)離婚案件所面臨的主要幾種房產(chǎn)分割爭(zhēng)議類型，其間的難點(diǎn)---也就是各種分歧說法，也簡(jiǎn)單的做了陳述分析。由于法律的滯后性，難點(diǎn)問題在各地法院出現(xiàn)了不同的判決，損害了法律的嚴(yán)肅性。因此，建議立法部門對(duì)這些問題盡快予以立法解決。