從國家實行購房改革以來，私產房日益走進了人們的生活。所謂私產房，就是私人擁有所有權的房子。由于房屋是不動產有其特殊性，往往私產房的交付時間與公示時間（即發核發產權證時間)不是同一時間，因此，我們可以把私產房分割的方式分為以下幾類：

（一）夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產權，離婚后，房屋不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產（根據婚姻法第17條：“婚姻關系存續期間所得的財產”）。在分割時，首先要明確房屋的價值，即按當時的市場價計算，而不是按照當初購房合同金額計算。當然，如果離婚是還沒有還清貸款，債務部分也是要分割的。具體分割方式可考慮對照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十條規定“雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：

（1）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；

（2）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；

（3）雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。”

（二）夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產證，該房屋為婚前財產。因此，離婚時，另一方無權要求分割。《婚姻法》第18條有相關規定。

（三）夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產證，婚后夫妻共同還貸的房屋，婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產。按照《婚姻法司法解釋（三）》的規定，離婚時雙方就房產分割問題不能達成一致的，房產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

另外，需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產，那么該部分不應認定為夫妻共有財產。

（四）夫妻一方婚前付了部分（或者全部）房款，但婚后才取得房產證的房屋，這樣的情況，房產證的取得與房屋產權歸屬有無關系？如果婚前夫妻一方已經付清全款，無論何時取得產權證都應認定為婚前個人財產。

（五）夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產還貸但房屋升值，離婚時，尚未取得房產證的房屋，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證后，再由任何一方另行向法院起訴。（根據最高人民法院關于《婚姻法司法解釋（二）》的規定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關解釋明確，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：（1）購買福利性政策房屋；（2）購買商品房；（3）購買經濟適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產證的，法院不宜就該房所有權直接判決。）

（六）父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋的分割原則！這是最高人民法院關于《婚姻法司法解釋（二）》第二十二條規定，（1）父母在雙方結婚前的出資，視為對自己子女的贈與，另有約定除外；（2）父母在雙方結婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，另有約定除外。《婚姻法司法解釋（三）》第七條對這一問題作出了更明確的規定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

（七）房產證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割？

比如，房產證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對此，法院一般不會將主動追加第三人，而是采取如下措施：（1）根據當事人的申請，對房屋部分的財產分割不予審理，由當事人另案起訴；（2）根據當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，后根據析產的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。

（八）婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割？

在實踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺得不錯，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購房合同及房產證上只寫了一方的名字，另一方沒有寫進去。兩人結婚后因感情破裂決定離婚，此時，一方不承認另一方購房時出過資，認為房屋屬于婚前個人財產，不作分割。在不能證實自己有出資且不是贈與給另一方的前提下，一方的權益法院是無力保護的。也就是說，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決另一方給予適當補償。