結(jié)合實(shí)務(wù)操作，對(duì)以上幾種分類進(jìn)行各個(gè)淺析，并提出其中存在的難點(diǎn)問題：

一、商品房是按照市場(chǎng)規(guī)則，買賣雙方平等地協(xié)商房屋的價(jià)格、質(zhì)量等各要素的商業(yè)合同行為。主要分為以下幾種情況：一次性付款的房屋，幾次付款的房屋，按揭房。三種類型中按揭房最為復(fù)雜，以下對(duì)按揭房的幾種情況進(jìn)行論述。

按揭房即按揭購房，是指以其所購房產(chǎn)作抵押，采用抵押貸款方式取得購買房地產(chǎn)的資金的一種購買房屋的方式。這中間涉及幾個(gè)主體：購房人、房地產(chǎn)商、貸款銀行，有的還涉及擔(dān)保公司。當(dāng)購房人與房地產(chǎn)商簽訂購房合同后，如果購房人是按揭購房的，就需要與銀行簽訂貸款合同，從銀行貸出首付款外的購房余款支付給房地產(chǎn)商;所購房屋將被抵押給銀行，作為貸款的擔(dān)保。這樣購房人就完成了整個(gè)購房手續(xù)，余下的只是購房人與銀行之間的債務(wù)問題。

1.婚前一方購買房屋，支付首付款等，婚后共同支付部分按揭款，房產(chǎn)證婚后辦理在婚前購買方名下，或者尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的離婚(如果未來辦理產(chǎn)權(quán)證也是辦理在婚前購買方名下)。

如果單從法律關(guān)系分析此種情況，許多人認(rèn)為：該房屋就是婚前財(cái)產(chǎn)。因?yàn)榉课葙I賣的行為已經(jīng)在婚前就完成，無論購房方是否結(jié)婚，他都會(huì)支付按揭款，也會(huì)得到房屋的產(chǎn)權(quán)證。夫妻雙方在婚后共同支付的按揭款只是歸還的銀行貸款債務(wù)，已經(jīng)和購房行為沒有任何關(guān)系。所以，這樣的房屋就是婚前財(cái)產(chǎn)，對(duì)方能夠分到的就只有共同支付的按揭款的一半。

但是，部分人認(rèn)為，這樣有違公平，特別是當(dāng)婚姻關(guān)系的時(shí)間較長(zhǎng)的時(shí)候。由于雙方共同供養(yǎng)按揭房，導(dǎo)致另一方喪失了自己購買房屋的機(jī)會(huì)(一個(gè)家庭供養(yǎng)兩套按揭房的可能性小)，那么，如果在離婚時(shí)，只是分割給對(duì)方共同支付的按揭款的一半，對(duì)房屋的增值沒有分割，至少對(duì)共同支付的按揭款增值部分就沒有得到公平的處理。

反對(duì)分增值款的人認(rèn)為：房屋存在增值也會(huì)存在減值，比如在2007年購買的房屋就可能比現(xiàn)在的價(jià)格高，如果減值了，對(duì)方是否也承擔(dān)相應(yīng)的虧損。當(dāng)然，如果是因?yàn)檠b修引起的價(jià)值變化，而裝修又是夫妻雙方共同出資的，這部分引起的增值就應(yīng)該作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)分割。

筆者贊成是婚前財(cái)產(chǎn)，對(duì)房屋的增值，特別是因?yàn)榉课菰诨楹笱b修引起的增值，處于公平的考慮應(yīng)給予合理的分割。

2.婚后購買房屋，支付部分按揭款，離婚時(shí)沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證或者取得房屋產(chǎn)權(quán)證的。

離婚時(shí)對(duì)于沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，物權(quán)尚未明確，判決房屋所有權(quán)歸屬就存在問題。如何處理這樣的案件，《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第21條規(guī)定：“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的可另行向人民法院提起訴訟?！?/p>