房地產(chǎn)的相鄰關(guān)系是如何規(guī)定的

《民法通則》和《物權(quán)法》都做了相關(guān)規(guī)定，而又以《物權(quán)法》之規(guī)定最為詳盡，《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。雖然此條款沒(méi)有對(duì)相鄰關(guān)系作出明確定義，但是《物權(quán)法》第七章已經(jīng)就相鄰關(guān)系的具體內(nèi)容作了詳細(xì)規(guī)定，就《物權(quán)法》上的規(guī)定來(lái)說(shuō)，相鄰關(guān)系的類型主要有：(1)相鄰權(quán)利人的用水、排水;(2)相鄰關(guān)系權(quán)利人的通行便利;(3)相鄰關(guān)系權(quán)利人建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€的便利;(4)相鄰關(guān)系權(quán)利人通風(fēng)、采光、日照的便利;(5)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得為排放污染物、廢棄物和噪音、光、電磁波輻射的行為;(6)不得為損壞相鄰關(guān)系權(quán)利人房地產(chǎn)的行為。

很明顯的，2007年頒布施行的《物權(quán)法》關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定比《民法通則》詳細(xì)了不少，《民法通則》上規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系，給鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。區(qū)區(qū)一句話，自然難以解決我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間日益多樣化、復(fù)雜化的民事法律關(guān)系。因?yàn)殡S著改革開(kāi)放的深入，我國(guó)進(jìn)入了社會(huì)轉(zhuǎn)型階段，必然面臨著民事法律關(guān)系越來(lái)越多樣化、復(fù)雜化的狀況。如在農(nóng)村，農(nóng)民承包的土地之間總有取水、排水的問(wèn)題存在，在農(nóng)民的宅基地上，也總存在采風(fēng)、采光、排水等問(wèn)題;而在城市中，有些人為求便利，私搭亂建，影響相鄰建筑的通風(fēng)、采光，引發(fā)的糾紛日益增多。以上糾紛是《民法通則》所難以調(diào)節(jié)的，因而國(guó)家在2007年頒布的《物權(quán)法》上進(jìn)行了更加詳細(xì)的規(guī)定，但民事糾紛總是紛亂如麻的，即使是物權(quán)法作出了詳細(xì)規(guī)定，相鄰房地產(chǎn)間的一些矛盾仍然無(wú)法依靠死板的法律來(lái)解決。

如，甲乙兩人是鄰居，長(zhǎng)期以來(lái)都和睦相處，后來(lái)甲為自家的院子建起了圍墻，圍墻修建起來(lái)后，鄰居乙為了排水方便，要沿著甲建的圍墻挖一條排水溝，但這樣就必然導(dǎo)致甲圍墻的墻基長(zhǎng)期受到流水的沖蝕而倒塌，甲乙兩方因而發(fā)生糾紛。甲認(rèn)為，乙若修了排水溝，必然導(dǎo)致自己的墻基不穩(wěn)，圍墻倒塌只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題;乙認(rèn)為，他所修建的排水溝是在自家宅基地上修建排水溝是自己的權(quán)利，甲無(wú)權(quán)干涉，并且乙的院子里只有沿著甲的圍墻這一條路線修建排水溝，若不修建，乙的院子、房屋在雨天時(shí)將會(huì)有大量積水排不出去。

此案中最大的癥結(jié)在于，甲可以根據(jù)《民法通則》第83條和《物權(quán)法》第91條、92條規(guī)定，請(qǐng)求乙停止施工;乙也可以根據(jù)《民法通則》第83條和《物權(quán)法》第86條規(guī)定進(jìn)行施工。如此，雙方都會(huì)陷入兩難境地。

這里，就涉及到處理相鄰關(guān)系糾紛時(shí)的原則，《民法通則》和《物權(quán)法》都規(guī)定了處理相鄰關(guān)系的原則，其中，以《物權(quán)法》規(guī)定得尤為詳細(xì)、具體。第84條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。第85條規(guī)定，法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定;法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。這些規(guī)定由此，可以總結(jié)并細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系處理原則是：

(1)有利生產(chǎn)、方便生活原則。這一原則是處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛的方向。房地產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛的存在，其實(shí)質(zhì)是權(quán)利人因?yàn)榱吮憷约旱纳睢⑸a(chǎn)而做出的，但又與相鄰權(quán)利人的生活、生產(chǎn)等權(quán)利有沖突的行為，其糾紛中并不一定有對(duì)錯(cuò)之分，因此物權(quán)法將其糾紛的解決方式以有利生產(chǎn)、方便生活為導(dǎo)向，對(duì)解決這一糾紛、化解權(quán)利人間的矛盾具有重大的指導(dǎo)意義。

(2)團(tuán)結(jié)互助，公平合理原則。這一原則是解決相鄰關(guān)系糾紛的方式，上面說(shuō)過(guò)，相鄰關(guān)系糾紛中并不一定存在是非對(duì)錯(cuò)，因此，必須用團(tuán)結(jié)互助、公平合理的方式去協(xié)調(diào)解決糾紛，一直以來(lái)，個(gè)別地區(qū)在處理相鄰關(guān)系糾紛時(shí)由于處理不當(dāng)，有的錯(cuò)誤的認(rèn)為糾紛中總有一方處于錯(cuò)誤一方，而采取了偏袒一方、打壓一方的錯(cuò)誤政策，往往激化了矛盾，嚴(yán)重的甚至造成刑事案件。因此，采取團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則來(lái)解決相鄰關(guān)系糾紛，正如案例中所舉的甲、乙的糾紛，如果單純靠強(qiáng)制力來(lái)解決問(wèn)題，不僅不能解決，反而會(huì)讓雙方矛盾激化，反目成仇，如果能夠本著互相諒解、共同協(xié)商的方式來(lái)調(diào)解，雙方。

(3)注重習(xí)慣。注重習(xí)慣是《物權(quán)法》的一大亮點(diǎn)，在《民法通則》中，對(duì)于相鄰關(guān)系的規(guī)定并沒(méi)有提到適用習(xí)慣，而在《物權(quán)法》第85條則明確規(guī)定了“法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣”。對(duì)于民事法律關(guān)系，由于其過(guò)于復(fù)雜多樣，且我國(guó)地域廣大，風(fēng)俗民情各不一致，單靠成文的法律法規(guī)是很難完全調(diào)節(jié)的，因此，必須依靠靈活的民俗習(xí)慣來(lái)調(diào)節(jié)，這是因?yàn)槊袼琢?xí)慣是協(xié)調(diào)各種法律關(guān)系的一種社會(huì)規(guī)范，是在長(zhǎng)期社會(huì)生活歷史中形成的、為大家內(nèi)心所確信的，凝結(jié)著社會(huì)大眾的普遍性的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于民法上的民事法律關(guān)系，注重習(xí)慣，有利于提高民事糾紛的解決效率和司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)的公信力，因而對(duì)于解決各種民事糾紛有重大意義。

前面說(shuō)過(guò)，相鄰房地產(chǎn)權(quán)利人之間的法律關(guān)系復(fù)雜多樣，幾乎涵蓋了所有的民事法律關(guān)系，又因其具有相鄰性，所以最難以調(diào)節(jié)，因而在處理相鄰關(guān)系糾紛的時(shí)候，不能死盯著法條，紙上談兵，而要根據(jù)《物權(quán)法》中關(guān)于相鄰關(guān)系的原則來(lái)靈活處理，一方面有利于提高調(diào)節(jié)效率，解決相鄰權(quán)利人的生產(chǎn)、生活問(wèn)題，另一方面也有利于促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

相鄰關(guān)系是普遍存在于房地產(chǎn)中的民事法律關(guān)系，因而對(duì)其處理起來(lái)必須非常慎重，我國(guó)有句古話，遠(yuǎn)親不如近鄰，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)該本著互相諒解的精神，慎重處理相鄰關(guān)系糾紛，建立起和睦友好的鄰居關(guān)系。

環(huán)境保護(hù)法第24條規(guī)定，產(chǎn)生環(huán)境污染和其他公害的單位，必須采取有效措施，防治在生產(chǎn)建設(shè)或者其他活動(dòng)中產(chǎn)生的噪聲、振動(dòng)、電磁波輻射等對(duì)環(huán)境的污染和危害。

在相鄰關(guān)系中，不動(dòng)產(chǎn)向相鄰不動(dòng)產(chǎn)施放噪聲是難免的，但是要控制施放噪聲的分貝以及施放噪聲的時(shí)間，不得影響相鄰不動(dòng)產(chǎn)正常的生產(chǎn)、生活;隨著城市化的發(fā)展，高層建筑的玻璃幕墻造成的光污染，以及霓紅燈等造成的光污染越來(lái)越多。解決此類糾紛，一是要求建筑單位在建筑物設(shè)計(jì)上，要考慮相鄰不動(dòng)產(chǎn)可能遭受的損害，二是要給受損害的相鄰不動(dòng)產(chǎn)充分、合理的補(bǔ)償。隨著近代無(wú)線電技術(shù)的發(fā)展，電磁波污染日益受到社會(huì)的重視。廣播電視設(shè)施保護(hù)條例第11條規(guī)定：“廣播電視信號(hào)發(fā)射設(shè)施的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)電磁波防護(hù)和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);在已有發(fā)射設(shè)施的場(chǎng)強(qiáng)區(qū)內(nèi)，興建機(jī)關(guān)、工廠、學(xué)校、商店、居民住宅等設(shè)施的，除應(yīng)當(dāng)遵守本條例有關(guān)規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)電磁波防護(hù)和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。”

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