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寧波
經(jīng)驗(yàn)分享1：村委會(huì)與非本村人簽訂的別墅建設(shè)施工合同是否有效力？
案例：某村委會(huì)與非本村人王某簽訂了一份集體土地的《承建合同》，該合同中約定，總價(jià)款80萬(wàn)元，村委會(huì)監(jiān)督管理承建建筑公司建設(shè)全過(guò)程，約定王某先交定金5萬(wàn)，建好王某驗(yàn)收后再交余款。同時(shí)，某村委會(huì)答應(yīng)條件成熟時(shí)給予辦理三證。在交付時(shí)，王某發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題。王某該如何維護(hù)自己的權(quán)利？
律師分析：
王某只有一條路可走，即主張?jiān)摵贤瑢儆跓o(wú)效合同。這份合同存在違反土地管理法律規(guī)定的情況：
一是《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)村集體所有的土地的除外。”因此建造別墅，只可能使用征收后的國(guó)有土地，或作為本村居民申請(qǐng)本村宅基地后建設(shè)。但王某為外村人，兩條路徑都行不通。
二是《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地........農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。”故村委會(huì)本身也無(wú)權(quán)設(shè)定或變更宅基地。
三是《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。”而別墅顯然屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)范圍，故集體土地上建造別墅也是違反法律規(guī)定的。
即使是重新建造后質(zhì)量合格了，也因?yàn)檫`反法律強(qiáng)制性規(guī)定造成合同無(wú)效而導(dǎo)致最終無(wú)法獲得法律保護(hù)。
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吉林吉瀾律師事務(wù)所合伙人律師，中共黨員，現(xiàn)任中共吉林市律師行業(yè)第三聯(lián)合黨支部書記，法學(xué)專業(yè)背景，法學(xué)理論功底深厚。 中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)評(píng)定為高級(jí)企業(yè)合規(guī)師 吉林省律師協(xié)會(huì)網(wǎng)絡(luò)與高新技術(shù)專業(yè)委員會(huì)委員 吉林市律師協(xié)會(huì)企業(yè)合規(guī)（破產(chǎn)清算與并購(gòu)重組）法律專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng) 吉林市律師協(xié)會(huì)律師行業(yè)黨建專門委員會(huì)委員 吉林市律師協(xié)會(huì)宣傳與教育委員會(huì)委員 “三省一區(qū)”律師論壇論文優(yōu)秀作者 吉林市總工會(huì)法律援助律師 吉林市總工會(huì)勞動(dòng)爭(zhēng)議人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解員
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