一、租賃合同未履行買賣不破租賃適用嗎?

買賣不破租賃得以適用須同時(shí)滿足其生效要件。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。雖法律條文略顯簡單，但通說認(rèn)為，買賣不破租賃的構(gòu)成要件包括：租賃合同和買賣合同均合法有效;出租人或租賃物的所有人在租賃期間將租賃物的所有權(quán)變動給了買受人;租賃物已交付承租人使用，買賣發(fā)生在租賃物交付承租人使用之后。其本意旨在通過維持原租賃合同的效力來保證承租人對租賃物的實(shí)際租賃控制和使用。承租人的請求因買受人的實(shí)際占有使用而發(fā)生履行不能。履行不能使債的目的客觀上無法實(shí)現(xiàn)，因而導(dǎo)致債務(wù)消滅或轉(zhuǎn)為為損害賠償之債，債權(quán)人無法請求繼續(xù)履行。

二、哪些情況不得主張買賣不破租賃?

以下這些情況，是不該原則限制的：

1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

此外，如果租賃物所有人被宣布破產(chǎn)，法院在依法處置破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)導(dǎo)致租賃物權(quán)利主體變更時(shí)，通常也被認(rèn)為不適用買賣不破租賃。

除了以上情況，在以下兩種情況出現(xiàn)時(shí)，新房東也有權(quán)要求原租客騰讓房屋：

3、當(dāng)事人另有約定

如果原房東與租客在租賃合同中約定：在租賃期內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動，租賃合同將于產(chǎn)權(quán)變更之日終止。那么房屋通過買賣產(chǎn)權(quán)完成變更后，原房東和租客的租賃關(guān)系就結(jié)束了，此時(shí)新房東有權(quán)要求租客搬走。

如果租客存在不按時(shí)交納租金，或者擅自轉(zhuǎn)租等行為，嚴(yán)重影響租賃合同的繼續(xù)履行，那么新房東可依照租賃合同(如果約定了出租人合同解除權(quán)的話)或者法律規(guī)定行使解除權(quán)，要求解除租賃關(guān)系，讓租客騰出房屋。

綜上所述，簽訂租賃合同后，雙方就應(yīng)該履行合同，房東交付房屋，承租方按月支付租金。如果合同沒有履行，則之后房屋發(fā)生買賣的情況，就不能適用于買賣不破租賃這個(gè)原則。作為承租方，也無權(quán)請求繼續(xù)租賃房屋，作為房屋買方，可以隨時(shí)收回房屋。

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些

買賣不破租賃四種例外有哪些

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？