當(dāng)今社會中,各大企業(yè)為了擴大自身的企業(yè)板塊和企業(yè)規(guī)模,會進行相關(guān)融資行為,一個企業(yè)能否融資到充足的資本也是企業(yè)發(fā)展的重要前提,其中房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為在整個融資行業(yè)中,所占的比重也是尤為重要的。因為房地產(chǎn)行業(yè)本的一些特性,所以在進行企業(yè)融資時,房地產(chǎn)公司融資特征也是與其他行業(yè)略有不同,下面就由律霸小編為您簡單介紹一下房地產(chǎn)公司的融資特征。
一、以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局
我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行信貸、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有:國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預(yù)售款,這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。1998年~2007年房地產(chǎn)開發(fā)各項資金來源中,“定金及預(yù)售款”的比例一直在30%以上,另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內(nèi)貸款”。
以2004年為例,我國房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為17168.77億元,同比增長29.9%,相應(yīng)地,房地產(chǎn)融資總規(guī)模也在逐年攀升。受宏觀調(diào)控政策的影響,銀行信貸增長幅度一路下滑,2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4%,自籌資金與定金及預(yù)售款增幅較快,分別占資金總量的30.3%和42%.由于預(yù)售款中大部分是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款,因此總體上看至少有60%以上的資金是來自銀行系統(tǒng),融資渠道過分依賴商業(yè)銀行。
2007年,前三大資金來源總計29361.45億元,占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的78.8%.雖然,近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降,到2007年已不足20%,但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款,加上這部分資金,房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55%以上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴性仍然較強。
由于融資渠道單一,所以在銀行信貸被收緊之后,沒有相應(yīng)的融資渠道能夠進行有效的資金彌補,因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)重貧血。這種現(xiàn)象并不意味著房地產(chǎn)市場資金匱乏,而是缺乏資金注入房地產(chǎn)業(yè)的高效渠道。
二、多元化的融資渠道日趨活躍
其他資金來源盡管占開發(fā)資金總量的比例不到10%,但是它們對房地產(chǎn)融資市場的意義卻是不容小覷。盡管目前仍存在法律障礙,但是業(yè)內(nèi)對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識,而市場中已成功發(fā)起設(shè)立的幾家準(zhǔn)地產(chǎn)基金正在積極地進行探索中國式房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金道路??梢灶A(yù)見,伴隨產(chǎn)業(yè)基金合法地位的確立,產(chǎn)業(yè)基金模式必將成為房地產(chǎn)融資市場的中流砥柱。
資金信托計劃是近年來最活躍的地產(chǎn)融資工具,雖然其融資額在整個房地產(chǎn)融資總量中僅約占1%,但是它所表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產(chǎn)融資市場的疲弱局面,銀監(jiān)會公布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》,該暫行辦法將對符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)放寬限制,這將有可能把資金信托計劃變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。
此外,上市也是近年來業(yè)界非常關(guān)注的一個融資話題。上市融資雖然門檻較高,而且上市后要接受較嚴(yán)格的監(jiān)管,但是從規(guī)范經(jīng)營管理、實現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看,上市是一個必然的選擇。由于現(xiàn)階段我國股票市場正處于變革的攻堅期,國內(nèi)企業(yè)通過證券市場直接融資的難度較大而且不穩(wěn)定因素較多,因而紛紛尋求海外上市融資。
三、房地產(chǎn)融資市場體系不健全
盡管房地產(chǎn)融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢,但是這些渠道所提供的產(chǎn)品卻難以滿足市場需要。例如,單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制,并且需要提供齊全的項目手續(xù)文件。房地產(chǎn)項目的銀行信貸審核就更為嚴(yán)格、貸款條件也更為苛刻。由于市場存在嚴(yán)重的資金供求失衡,從而直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)融資成本的提高,相當(dāng)多的企業(yè)因資金鏈斷裂而被迫出讓項目,有的企業(yè)鋌而走險,借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正常現(xiàn)象反映了由于房地產(chǎn)融資市場體系的不健全所導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等諸多問題。監(jiān)管部門在強調(diào)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的同時,卻忽略了構(gòu)建一個適合國情的、符合發(fā)展需要的健全的房地產(chǎn)金融市場體系。
其中可以看出政府的相關(guān)政策對房地產(chǎn)行業(yè)是有所影響的。不僅會對房地產(chǎn)行業(yè)有著宏觀調(diào)控,也會使用直接的手段去調(diào)整整個房地產(chǎn)行業(yè)。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不停發(fā)展擴大,進行資本融資工作就變的尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險與房地產(chǎn)市場的情況有緊密的聯(lián)系。
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簡介:
2017年畢業(yè)于浙江大學(xué)法律系碩士,執(zhí)業(yè)以來一直辦理刑事案件。2018年1月至2019年7月在紹興市嵊州市執(zhí)業(yè),2019年7月開始在杭州市專業(yè)刑事所浙江靖霖律師事務(wù)所執(zhí)業(yè),2019年12月成為浙江靖霖律師事務(wù)所授薪合伙人,2020年3月被派駐到浙江靖霖(紹興)律師事務(wù)所擔(dān)任副主任一職,執(zhí)業(yè)以來憑借深厚的法學(xué)功底,積累了豐富的人生閱歷和精湛的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)、良好的職業(yè)道德,在浙江各地具有廣泛、良好的社會資源,得到客戶的一致好評。其為人正直、誠實守信、認(rèn)真負(fù)責(zé),多年來將理論與實踐相結(jié)合,辦理了一大批在國內(nèi)或省內(nèi)具有重大影響的刑事案件,曾為多名重大刑事案件被告人成功做無罪辯護、死刑立即執(zhí)行案件改判為死緩的成功案例。累計辦理了多起重大刑事案件。
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