今年有傳言說(shuō)年內(nèi)可能還會(huì)降息，已經(jīng)過(guò)去一大半，央媽至今也沒(méi)動(dòng)靜。除了迫切地想知道要不要買(mǎi)房，最近不少朋友同樣問(wèn)到了房貸提前還款的問(wèn)題，提前還貸劃算嗎?哪些人不適合提前還貸?實(shí)際上適不適合提前還貸，要綜合宏觀大環(huán)境和個(gè)人實(shí)際情況來(lái)判斷。大環(huán)境就包括貸款利浮動(dòng)、投資渠道，個(gè)人情況包括自己的資金能力、還款方式、購(gòu)房需求等一共五大指標(biāo)。接下來(lái)律霸網(wǎng)小編給大家舉例說(shuō)明。

一、宏觀大環(huán)境——貸款利率浮動(dòng)、投資渠道

1.使用公積金貸款

網(wǎng)友小李：我前年申請(qǐng)公積金貸款買(mǎi)的房子，期限30年，本來(lái)想著過(guò)兩年申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，不過(guò)公積金貸款5年以上利率降到了3.25%，已經(jīng)很低了，我有點(diǎn)猶豫了，是不是不用急著還貸了?

2.享受了7-8.5折利率優(yōu)惠

網(wǎng)友小張：2013年申請(qǐng)商業(yè)貸款買(mǎi)房的，貸款30年，當(dāng)時(shí)享受了8折優(yōu)惠，今年想申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸合算嗎?

分析：提前還貸是否劃算，先要看客戶簽訂貸款合同時(shí)的貸款利率，了解貸款利率浮動(dòng)情況，也就是從大環(huán)境方面看貸款利率和理財(cái)產(chǎn)品利率。小李申請(qǐng)的是公積金貸款，小張申請(qǐng)的商業(yè)貸款，目前期限5年以上公積金貸款利率為3.25%，商貸利率為4.9%，打折之后是3.92%，公積金和商貸基準(zhǔn)利率均處于一個(gè)較低水平，相比市場(chǎng)上的理財(cái)產(chǎn)品還低一些。

另外像北上廣深等一線城市，合肥、南京等熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)仍處于上漲階段，而諸如呼和浩特等三線城市去庫(kù)存壓力卻很大，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，各地都根據(jù)“因城施策”的宗旨出臺(tái)相應(yīng)調(diào)控政策，這樣短期內(nèi)通過(guò)加息控制房?jī)r(jià)的可能性就不是很大。從投資的角度看，如果有更好的投資產(chǎn)品，倒不如拿還貸的錢(qián)去做投資，等過(guò)兩年央行加息了，再考慮提前還貸也不遲。

上面是從貸款利率浮動(dòng)的大環(huán)境上看的，如果再考慮還款方式、購(gòu)房需求，情況就更加復(fù)雜了。

二、個(gè)人情況——還款方式、資金能力、購(gòu)房需求

1.還款方式為等額本息

網(wǎng)友小劉：我2005年申請(qǐng)的商業(yè)貸款50萬(wàn)，期限20年，還款方式是等額本息，今年想賣(mài)掉房子，換個(gè)大一點(diǎn)的戶型，銀行說(shuō)需要將原來(lái)的房子申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸才能買(mǎi)賣(mài)，但是我聽(tīng)說(shuō)等額本息還款期達(dá)到中期，我已經(jīng)還了11年，超過(guò)還款期限一半了，這樣申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸就不太劃算了，我到底該不該提前還貸呢?

分析：估計(jì)不少朋友都有著跟小劉一樣的困擾。單單從還款方式的角度看，申請(qǐng)等額本息還款法的購(gòu)房人，如果還貸期限超過(guò)了一半，意味著超過(guò)一半甚至近80%的貸款利息已經(jīng)在前期的還款過(guò)程中償還，剩下的月供中絕大多數(shù)都是本金，提前還貸的意義就不大了。因?yàn)榈阮~本息還款法每月還款額是固定的，但一開(kāi)始還的大多是利息，到后面主要還本金，利息越來(lái)越少。

加上小劉貸款額度只有50萬(wàn)，金額又不大，月供壓力也不是很大，按理說(shuō)沒(méi)必要提前還貸，但是小劉他有換房的需求，他需要賣(mài)掉已有的房子再買(mǎi)大房子，我們知道，處于還貸中的房子是不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的，要將剩余貸款還清，撤銷(xiāo)抵押才能出售，從購(gòu)房需求的角度看，小劉是典型的改善型購(gòu)房者，換房需求擺在那里，只能申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸才能實(shí)現(xiàn)換房的目的。當(dāng)然，如果不急著換房，或者手里資金足以支付第二套房的首付，就不用急著提前還貸，畢竟房貸利率這么低，還是貸款比較劃算。

2.還款方式為等額本金

網(wǎng)友小王：我是2013年買(mǎi)的房子，當(dāng)時(shí)房貸利率是6.55%，貸款期限30年，首月還款一萬(wàn)多，現(xiàn)在雖然降息了，但壓力還是有點(diǎn)大，想著等攢夠了錢(qián)申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，減輕點(diǎn)還貸壓力，這樣可行嗎?

分析：小王申請(qǐng)的等額本金還款法，從還款方式的角度看，由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí)，借款人已還了將近一半的利息，后期還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。所以，如果小王過(guò)了2023年還沒(méi)有足夠的錢(qián)提前還貸，就不用太考慮通過(guò)提前還貸減輕壓力了。而且聽(tīng)小王的口氣，雖然覺(jué)得房貸壓力有點(diǎn)大，但也在經(jīng)濟(jì)能力承受范圍內(nèi)，如果沒(méi)有積累足夠的資金，也是沒(méi)辦法提前還貸的，綜合還款方式、還款能力幾個(gè)方面，小王不太適合提前還貸。

三、哪些人不適合提前還貸，哪些人適合提前還貸

說(shuō)了這么多，該有人問(wèn)：到底哪些人不適合提前還貸，哪些人適合提前還貸呀?

以下六類(lèi)人不適合提前還貸

1.申請(qǐng)公積金貸款的人

2.已享受7-8.5折優(yōu)惠的人

3.等額本息還款期限已過(guò)一半的人

4.等額本金還款期限已過(guò)1/3的人

5.手里沒(méi)有富余資金的人

6.有更好投資渠道的人

五類(lèi)人適合提前還貸

1.想賣(mài)房換房的人

2.等額本息還款期限未過(guò)一半的人

3.等額本金還款期限未過(guò)1/3的人

4.沒(méi)有更好的投資機(jī)會(huì)的人

5.不想欠著銀行錢(qián)，做夢(mèng)也想還的人(有的時(shí)候是受家里老人影響，認(rèn)為欠銀行錢(qián)的感覺(jué)很不爽)

正如上面所說(shuō)，提前還貸是否劃算，取決于貸款利率浮動(dòng)、個(gè)人還款能力、購(gòu)房需求、投資能力幾個(gè)綜合因素，并沒(méi)有絕對(duì)的適合或者不適合。需要注意的是，各銀行對(duì)提前還貸的要求也會(huì)有差異，最好事先咨詢一下貸款銀行。