一、房地產開發本錢的組成

房地產開發本錢是指房地產企業為開發一定數目的商品房所支出的全部用度。就其用途來說，大致可分為三大部門：

1、土地、土建、設備用度。這是房地產開發本錢的主體內容，大致占總本錢的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度的大小是評價一個房地產開發項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地用度主要包括土地出讓金、置換本錢、批租用度、動遷用度、拍賣傭金、契稅等。房產商在決定是否開發一個項目前，都必需將預計的土地用度通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地本錢(俗稱樓面地價)，以此來進行項目的可行性評估。

2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、小區綠化和道路、大市政和公建配套費。學校、病院、商店等糊口服務性舉措措施也是不可缺少的。其他收費項目中有些固然屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但因為種種原因，企業大多災以全部收回。這類收費項目種類繁多，尺度不一，很多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，任意性很強，尺度普遍偏高。配套及收費項目是房地產開發本錢中受外界因表影響最大的一塊用度支出，一般占項目總投資的10-15%。房地產開發商通過各種途徑，運用各種方法減少這部門用度支出，是降低開發本錢取得經營效益的一項重要手段。

3、治理用度和籌資本錢。房地產開發與其他一般行業比擬，具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點。因此，大多數開發企業必需通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部門用度核算好，對準確計算開發本錢、體現經營成果，將起到非常重要的作用。

1、本錢歸集對象。房地產開發企業在進行本錢核算時，象其他行業一樣.首先應該確定本錢歸集對象，即本錢核算單位。對于小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個題目比較輕易解決，可以將全部開發量作為本錢歸集對象，設立一個本錢核算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必需科學地確定本錢歸集對象。在這種情況下，筆者以為本錢核算對象不能過細(如以單幢為單位)，由于這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡樸地以整個小區為核算單位，由于一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使本錢核算資料滯后，失去其在治理上的作用。筆者以為：應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定本錢歸集對象的主要依據。對大的開發項目應該適當分塊，好比將一個小區內不同類型的商品房按不同的開發期進行分塊，便于用度的歸集和本錢結算，這樣才能充分施展本錢核算的作用。

2、本錢項目的設立。準確劃分本錢項目，可以客觀地反映產品的本錢結構，便于分析研究降低本錢的途徑。按現行的房地產開發企業會計軌制劃定，“開發本錢”作為一級本錢核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和治理需要，選擇本錢項目，并據此進行明細核算。如何確定本錢項目?筆者以為本錢項目不能太多，對于發生次數較少，特別是單筆發生的用度，應盡量合并。如各種配套用度支出，可設立一個“配套用度”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續發生的用度應單獨設立科目核算。如土地用度、土建用度及設備用度，特別是土建用度，如系分合同發包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。

3、間接用度的核算。企業的間接用度主要包括治理用度、財務用度和銷售用度。按現行房地產開發企業會計軌制劃定，這些用度應作為期間用度，直接計入當期損益。筆者以為，這樣處理，對部門用度來說，有悖于會計的配比性原則。好比，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售用度，這些用度的特點是數額較大、受益對象明確，假如在受益對象實現銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。因此，筆者以為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售用度應視同資本性支出進行核算。前者列入“開發本錢”，作為本錢項目的一個組成部門;后者可在“遞延資產”科目下開設明細專戶進行核算，待開發產品實現銷售后，再轉入“銷售用度”科目。

4、項目的竣工決算。房地產開發本錢核算的終極目的是計算出項目的總本錢和單位可銷售面積的開發本錢，以便企業結出經營利潤。可是現在房地產開發企業較普遍存在的現象是正視工程決算而忽視項目決算。由于工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能由于各種原因變得遙遙無期，好比小區個別配套沒有完成(不影響銷售)，計劃中的公建舉措措施暫時不能實施，或者押金的收回久拖未定等，都會影響整個開發項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個題目，筆者以為，可以通過“預提用度”科目將尚未實施的工程預算計入本錢，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目本錢。因為這部門工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總本錢和單位本錢不會造成較大的影響。

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