2020開發商無權售賣車位是真的嗎

要弄明白開發商有沒有權利出售出租車位，就是要看車位的權屬是不是屬于開發商，要搞清楚車位的權屬，首先要明確車位的法律性質。

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《物權法》及其相關解釋有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋頒布替換。

車位的法律性質

從《物權法》相關規定來看，車位分為專有和共有兩種不同的性質，從《人民防空法》相關規定來看，還有一種特殊的人防工程改造車位，這種車位所有權和使用權分離，平時使用權屬于投資建設者。

按照《物權法》第七十四條規定：

“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

該條文第二款、第三款分別規定了專有車位和共有車位。

1、規劃內的車位屬于專有車位。

專有車位的權屬雖未在該條明確，但結合《物權法》第一百四十二條規定?“建設用地使用權人建造的建筑物，構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外”，專有車位產權應為開發商所有。開發商可以將專有車位可以出售、出租或贈送。

2、占用共有道路或其他場地的屬于共有車位。

根據第三款的規定，結合《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規定，可以進一步明確，在規劃車位外占用共有道路或其他場地的屬于共有車位。業主共有的車位當然不能再出售、出租、贈送給業主。

判斷車位屬于專有車位還是共有車位，要看車位屬于規劃內還是規劃外。要看是否屬于規劃內外，只能依據規劃文件，規劃文件主要是《建設工程規劃許可證》及其附圖，附圖上標示的車位就是規劃內車位。

3、人防車位所有權屬于國家，平時使用權屬于投資者。

按照《物權法》第五十二條規定的規定，國防資產屬于國家所有，人防工程因其國防資產的屬性而為國家所有。

按照《中華人民共和國人民防空法》第五條的規定“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，人防工程平時的使用收益權歸投資者。

因此人防工程改造的車位屬于產權和使用權分離的特殊類型車位，但既然有使用權，則也可以出租，但不能出售。那么投資者是開發商還是業主?筆者認為人防工程的直接投資者屬于開發商，且人防工程屬于城市市政工程而不僅僅是小區公共配套工程，不屬于小區業主共有，也不隨業主購買房屋而轉移投資者身份。

開發商是否有權出售、出租車位

經過以上分析，車位分為三種，專有車位、業主共有車位、人防工程改造車位，專有車位開發商可以出售、出租，業主共有車位開發商不能出售、出租，人防工程改造車位開發商可以出租不能出售。

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