案例回顧

張老漢夫婦有一雙兒女，兒女都已經成家并買了房子。老兩口居住在張老漢單位房改時購買的兩居室里。2003年，張老漢寫了一份遺囑，并簽上了自己的名字，因當時老伴臥床多年手腳不靈便，便在遺囑上以私章代替了簽名，夫婦兩人指定由兒子繼承房產。

2006年，張老漢被檢查出患有肺癌晚期，住院期間女兒無微不至的照顧，讓張老漢心生感動，覺得不給女兒留點財產心中過意不去，遂打算給女兒寫份遺囑。但此時張老漢已經無法執筆，就由女兒請律師現場見證并制作了一份代書遺囑，指定房產由女兒一人繼承。張老漢去世后，兒女各執一份遺囑發生爭執，訴訟到法院，法院判決張老漢女兒享有5/6的房產，張老漢的兒子享有1/6的房產。

律師分析

1.依照《繼承法》的相關規定，遺囑中所涉房產系張老漢婚后分配并購買，系夫妻在婚姻關系存續期間所得的共同財產，除有約定的外，如果分割遺產，應當先將共同所有財產的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產。

2.遺囑不僅要內容合法、形式也應該合法，兩要件必須同時具備，缺一不可。我國《繼承法》明確規定“自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名”。張老漢的老伴因沒有在該份遺囑中親筆簽名，被法院認定私章不能代替簽名，該份遺囑形式要件不合法，故張老漢的老伴在該份遺囑中對自己財產的處分被認定為無效。由于沒有有效的遺囑，對于張老漢老伴的遺產應適用法定繼承，由第一順序繼承人：張老漢和兒子、女兒繼承，一般等分的話，三人各得1/6的房產。

3.雖然張老漢2006年的遺囑經律師現場見證，但因為當時房產的所有權由張老漢和兒子、女兒共同共有，張老漢無權處分女兒和兒子對該房產享有的份額，故張老漢的女兒不能以張老漢的遺囑取得爭議房屋的全部產權。張老漢的遺囑只能處分自己擁有的4/6房產。

4.最高人民法院關于貫徹執行《繼承法》若干問題的意見規定：遺囑人以不同形式立有數份內容相抵觸的遺囑，其中有公證遺囑的，以最后所立公證遺囑為準;沒有公證遺囑的，以最后所立的遺囑為準，故法院判決爭議遺產以2006年所立的遺囑為準，故張老漢的兒子不能繼承其父親的遺產。

律師提醒

1.法律所規定的繼承權，在被繼承人還在世的時候，只是繼承人享有的一種期待權，只有在被繼承人死亡后，繼承權才會成為既得權。所以在此提醒擁有繼承期待權的子女們，不要在父母在世時就心急地要分割父母的財產。

2.遺囑繼承權的實現，必須存在被繼承人生前立有內容和形式都合法的遺囑和被繼承人已死亡，這兩個條件缺一不可，否則遺囑繼承將不會發生。父母生前意愿將自己的房產贈與子女是可以的，但這種行為叫生前贈與，不叫繼承。

3.我國繼承法確定有法定繼承人，先由第一順序繼承人配偶、子女、父母繼承，沒有排序先后的劃分;沒有第一順序繼承人繼承的情況下，第二順序繼承人兄弟姐妹、祖父母、外祖父母才能繼承。

4.繼承人依法取得的遺產，必須是被繼承人生前個人所有的合法財產或者是依法可以繼承的其他合法財產權益。不能把家庭共有財產、夫妻共有財產以及合伙財產不加分割作為遺產來繼承。對于共有的財產，必須先進行分割析產，共同財產中只有屬于死者個人所有的份額才是遺產，才能依法進行繼承。

A關于房屋更名的問題

網友“aixuexi”：從別人手里買已具有正規購房發票、還未辦理房產證的房子，能否把購房合同及房屋備案更改成我的名字?怎么辦理?

答：訴求人反映的情況，按照現行政策法規無法直接把原購房人的購房合同更改為訴求人的名字，須待對方辦理房屋所有權證后，買賣雙方持身份證、房屋所有權證、稅費票據等相關材料申請辦理轉移登記。

B關于契稅和維修金的問題

網友“x467”：我們去年買的房子，今年六月份交房，取得房產證可能要到明年了，但開發商通知在交房之前必須繳納契稅與維修基金!我們想問開發商這種做法是否合理?

答：按《洛陽市房屋專項維修資金管理辦法》(洛陽市人民政府令第118號)規定，購買預售商品房的業主應在辦理入住手續前，將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。訴求人應攜帶購房合同原件，購房人身份證原件，房屋專項維修資金交存通知單原件。若面積有誤差，還需提交補充協議原件到新區行政服務大廳或澗西區行政服務大廳自行辦理交存手續。

C關于公積金的問題

網友“天空晴朗”：我用公積金貸款買了套房，這幾天剛面簽完，在擔保窗口我問工作人員，我的貸款在下個月放款時能打入開發商監管銀行賬戶嗎?工作人員告訴我他們要把貸款打給開發商，為什么不直接打入監管賬戶呢?

答：資金監管賬戶的設立是由監管銀行與開發企業簽訂監管協議后確定的開發企業賬戶，監管賬戶本身就屬于開發企業。根據《資金監管辦法及實施細則》規定：按揭貸款由貸款發放銀行在發放按揭貸款5日內，劃入商品房預售資金監管賬戶。貸款銀行有義務將貸款轉入開發企業的資金監管賬戶確保資金安全。