第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　　●條文主旨

　　本條是關(guān)于合同效力和物權(quán)效力區(qū)分的規(guī)定。

　　●立法背景

　　本條規(guī)定的內(nèi)容，在民法學(xué)中稱為物權(quán)變動(dòng)與其基礎(chǔ)關(guān)系或者說原因關(guān)系的區(qū)分原則。區(qū)分合同效力和登記的效力為我國民法學(xué)界普遍贊同，有的學(xué)者提出，區(qū)分原則具有如下幾個(gè)方面的實(shí)際意義：第一，有利于保護(hù)買受人依據(jù)合同所享有的占有權(quán)。在不動(dòng)產(chǎn)買賣合同成立以后，即使投有辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利移轉(zhuǎn)的登記手續(xù)，但是，因?yàn)楹贤呀?jīng)生效，所以依據(jù)有效合同而交付之后，買受人因此享有的占有權(quán)仍然受到保護(hù)。即使買受人不享有物權(quán)，但是可以享有合法的占有權(quán)，針對第三人的侵害不動(dòng)產(chǎn)的行為，可以提起占有之訴。第二，有利于確立違約責(zé)任。如果一方在合同成立之后沒有辦理登記，或者拒絕履行登記義務(wù)，由于合同已經(jīng)成立并生效，此種拒不履行登記的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。假如未辦理登記導(dǎo)致合同無效，非違約方將無法要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。第三，有利于保護(hù)無過錯(cuò)一方當(dāng)事人。當(dāng)事人之間買賣房屋未經(jīng)登記的情況錯(cuò)綜復(fù)雜，如果以登記為合同生效要件，則在因出賣人的原因而未辦理登記手續(xù)的情況下，在房屋價(jià)格上漲之后，出賣人有可能以未辦理登記將導(dǎo)致合同無效為理由，要求確認(rèn)合同無效并返還房屋，這有可能鼓勵(lì)一些不法行為人規(guī)避法律，甚至利用房屋買賣欺詐他人，而損害的卻是善意的買受人的利益。特別是在房屋已經(jīng)交付使用，買受人對房屋已進(jìn)行了重大修繕的情況下，如果因未登記而確認(rèn)合同無效并返還房屋，這確實(shí)會(huì)妨礙現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序。如果嚴(yán)格的區(qū)分合同效力和登記效力，則可以防止此種現(xiàn)象的發(fā)生。

　　學(xué)者一般認(rèn)為，區(qū)分兩種效力不但是科學(xué)的，符合物權(quán)為排他權(quán)而債權(quán)為請求權(quán)的基本法理，而且被民法實(shí)踐證明對分清物權(quán)法和債權(quán)法的不同作用范圍，區(qū)分當(dāng)事人的不同法律責(zé)任，保障原因合同當(dāng)事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原則。曾有一段時(shí)期，我國的司法實(shí)踐以及一些立法，對這個(gè)問題有不同的認(rèn)識。目前，無論是民法學(xué)界，還是法律規(guī)定和司法實(shí)踐，對于區(qū)分合同效力和登記效力，在認(rèn)識上已經(jīng)基本一致。《合同法》第44條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。合同法還規(guī)定了導(dǎo)致合同無效的各種情形．在這些情形中，并沒有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)未依法登記的規(guī)定。雖然擔(dān)保法有抵押合同自登記之日起生效的規(guī)定，但本法在擔(dān)保物權(quán)編抵押權(quán)一章，改變r(jià)這一規(guī)定，即不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，只產(chǎn)生抵押權(quán)生效的效力。司法實(shí)踐也明確了區(qū)分合同效力與登記效力的原則，如最高人民法院1995年《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”明確指出，不動(dòng)產(chǎn)登記并不是買賣合同的生效要件，而是其履行行為的組成部分。同時(shí)還規(guī)定，“土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”轉(zhuǎn)讓方(即出讓人)因其過錯(cuò)使得買受人不能取得土地使用權(quán)的，要承擔(dān)違約責(zé)任。顯然，土地使用權(quán)未辦理轉(zhuǎn)讓登記并不影響合同的約束力。最高人民法院《關(guān)于適用(中華人民共和國合同法、若干問題的解釋》規(guī)定，依照《合同法》第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理髓記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。

　　●條文解讀

　　以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的基礎(chǔ)關(guān)系，主要是合同，它屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，成立以及生效應(yīng)該依據(jù)合同法來判斷。民法學(xué)將這種合同看成是物權(quán)變動(dòng)的原因行為。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)只能在登記時(shí)生效，依法成立生效的合同也許不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。這可能是因?yàn)槲餀?quán)因客觀情勢發(fā)生變遷，使得物權(quán)的變動(dòng)成為不可能；也可能是物權(quán)的出讓人“一物二賣”，其中一個(gè)買受人先行進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)磴記，其他的買受人便不可能取得合同約定轉(zhuǎn)讓的物權(quán)。有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同和物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅本身是兩個(gè)應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分的情況。除非法律有特別規(guī)定，合同一經(jīng)成立，只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，就可以發(fā)生效力。合同只是當(dāng)事人之間的一種合意，并不必然與登記聯(lián)系在一起。登記是針對民事權(quán)利的變動(dòng)而設(shè)定的，它是與物權(quán)的變動(dòng)聯(lián)系在一起的，是一種物權(quán)變動(dòng)的公示的方法。登記并不是針對合同行為，而是針對物權(quán)的變動(dòng)所采取的一種公示方法，如果當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動(dòng)達(dá)成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。例如，當(dāng)事人雙方訂立了房屋買賣合同之后，合同就已經(jīng)生效，如果沒有辦理登記手續(xù)，房屋所有權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)，但買受人基于有效合同而享有的占有權(quán)仍然受到保護(hù)。違約的合同當(dāng)事人一方應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。依不同情形，買受人可以請求債務(wù)人實(shí)際履行合同，即請求出賣人辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，或者請求債務(wù)人賠償損失。