廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民一終字第3號

　　上訴人（原審被告）歐錦鋒，男，1972年7月20日出生，漢族，住佛山市禪城區高閘門6號之一704房。

　　委托代理人潘雁青，廣東匯聯律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）佛山市第一建筑（集團）公司房地產分公司。住所：佛山市禪城區公正路28號。

　　法定代表人冼海濱，經理。

　　委托代理人黃浩，該司職員。

　　被上訴人（原審原告）佛山市創溢物業管理有限公司。住所：佛山市禪城區公正路26號。

　　法定代表人吳淑英，經理。

　　委托代理人冼海濱、黃浩。

　　上訴人歐錦鋒因與被上訴人佛山市第一建筑（集團）公司房地產分公司（下簡稱一建房產分公司）、佛山市創溢物業管理有限公司（下簡稱創溢公司）租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區人民法院（2003）佛禪法民一初字第796號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　原審判決查明：1993年2月9日，佛山市第一建筑（集團）公司的前身佛山市第一建筑工程公司因舊城區改造項目建設，取得房屋拆遷許可證，獲準對包括佛山市蓮花路、丹桂里、福山街部分范圍內房屋及其附屬物進行拆遷。后因資金問題，該片區部分舊房動遷后未能如期拆除。1999年8月14日，原告一建房產分公司與被告簽訂房屋租賃協議書，約定該司將征用后未拆遷的位于佛山市蓮花路三洞6號的房屋租給被告作住宅使用，租期從1999年10月16日起至該司拆遷改造該房時終止；被告每月15日前向一建房產分公司交納當月租金600元等。同年10月25日和11月17日，原告一建房產分公司和佛山市晨暉物業管理有限公司與被告簽訂房屋租賃協議各一份，約定由兩原告將位于佛山市蓮花路96號和三洞27號、31號的房屋出租給被告作住宅使用，租期均從2000年3月1日起至兩原告需連片拆遷該部分房屋時止；其中蓮花路96號房屋每月租金為980元、三洞27號和31號每月租金合計1080元；每月租金均于當月15日前付清；房屋修繕費用由被告負責等。被告在承租上述四套房屋時，曾口頭向當時一建房產分公司的當時的兩位經理李永杰、葉宣揚表示過欲將該四套房屋用于轉租，但一建房產分公司對此未作明確答復，在上述三份相關租賃合同中亦未作約定同意。此后，被告將上述四套房屋轉租給眾多外來人員居住，以收取租金，并在管區派出所辦理了出租屋許可登記。其中，在2000年6月8日三洞6號、27號的出租屋管理情況登記表中，被告填寫“出租屋性質”為“私人業主”，“產權”欄填寫為“公房”。2003年7月1日，兩原告致函被告，稱涉案四套房屋系出租給被告用于自用，但近日發現被告承租上述房產后未經同意，擅自轉租給他人居住，違反了合同約定，故兩原告依法解除雙方原簽訂的三份房屋租賃合同，并要求被告于2003年7月11日前將上述四套房屋回復原狀后交還給兩原告。因被告在指定期限內未退還相關房屋，兩原告于2003年7月17日以上述理由訴至法院。另查明，原告一建房產分公司系佛山市第一建筑（集團）公司下屬專門從事房地產拆遷、開發的分支機構。佛山市晨暉物業管理有限公司系佛山市第一建筑（集團）公司投資設立的專門從事物業管理的子公司。該司于2002年10月15日更名為佛山市創溢物業管理有限公司。又佛山市蓮花路96號已從2000年初變更為蓮花路98號，兩者為同一棟建筑物。

　　原審判決認為：原、被告之間分別于1999年8月14日、10月25日和11月17日簽訂的三份房屋租賃合同是雙方當事人的真實意思表示，其約定符合法律規定，應予保護。在合同締約階段，被告曾經向原告一建房產分公司的兩位副經理表示過承租涉案的四套房屋后將用于轉租，但并未得到肯定的答復。意思表示可以采取明示的方式或者默示的方式作出。明示的意思表示是指行為人直接將其效果意思表示于外，而如當事人既未明示其意思，亦不能籍他項事實，推知其意思，原則上不具意思表示的價值。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第六十六條規定“不作為的默示只有在法律有規定或者當事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。”結合本案的具體情況來看，三份合同的最后簽訂和蓋章是由一建房產分公司的負責人江春潮來完成的，對是否轉租的問題經過了該公司的集體討論，但公司并未最終達成同意被告轉租的決議，在最后正式簽訂的租賃合同中，亦無寫入任何一建房產分公司同意被告轉租的條款，證人葉宣揚也表示，一建房產分公司也沒有同意被告在辦理了合法手續的情況下可以轉租。從當時雙方締約的過程來看，并無證據表明原告方默示了同意被告承租涉案房屋后用于轉租。原告在締約過程中，并不構成上述法律規定的“法律規定”或“當事人雙方有約定”的“不作為的默示”，至于被告稱在其承租涉案房屋后的數年中，原告參與了該出租屋的治安、消防等管理，用實際行為表示了默許被告進行轉租，因被告未提供相應的證據證實，故對該抗辯不予采納。綜上，被告在承租涉案的四套房屋后，未得原告同意，擅自用于轉租，已構成違約，應承擔相應的違約責任。故原告方據此主張解除合同并收回出租房屋于法有據，應予支持。按照《中華人民共和國合同法》第九十六條的規定，出現合同解除的法定或約定事由時，當事人“應當通知對方。合同自通知到達對方時解除”。本案中被告對原告曾書面通知其解除合同不持異議。對于原告掛號郵寄通知解除租賃合同的催告函的三份掛號信收據，被告無異議。考慮到其中第一份（2003年6月18日寄出）通知因逾期退回，故以推定被告最早已于2003年7月1日收到原告方解除租賃合同通知為宜。至于兩原告要求被告因逾期返還承租房屋而向其支付逾期違約金的訴訟請求，考慮到合同在原告依私力救濟而解除后，對被告而言，其存在的已并非繼續履行的問題，其未及時返還承租房屋并繼續占用給原告帶來的經濟損失屬于房屋實際使用費，而非逾期履行的違約金，故原告請求逾期履行違約金于法無據，其請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）項、第九十六條、第九十七條及第二百二十四條第二款的規定，判決：一、原告一建房產分公司與被告于1999年8月14日、兩原告與被告于1999年8月25日、同年11月 17日分別簽訂的三份房屋租賃合同于2003年7月1日解除。二、被告于本判決發生法律效力之日起十日內將其承租的位于佛山市蓮花路98號和蓮花路三洞6 號、27號、31號共四套房屋完好返還給原告。三、駁回原告其它訴訟請求。

　　歐錦鋒上訴稱：一、上訴人與被上訴人簽訂的三份租賃合同是雙方的真實意思表示，是合法有效的合同，上訴人與被上訴人應當履行。上訴人與被上訴人分別于 1999年8月14日、10月25日及11月17日簽訂三份房屋租賃合同，約定被上訴人將位于佛山市蓮花路98號、三洞6號、27號、31號共四套房屋出租給上訴人，并同意上訴人對上述四套房屋進行修繕，修繕費用由上訴人承擔，上訴人應每月按時交納租金，被上訴人除因對上述四套房屋改造需收回外，不得無故提前終止合同。合同簽訂后，上訴人依約交納租金，現被上訴人無故要求解除合同，是違反合同的約定。二、上訴人向被上訴人租賃房屋時明確表示修繕后用于轉租的，上訴人是口頭同意的。上訴人的租賃用于轉租的意圖被上訴人自始就已明確。上訴人承租的房屋面積達400多平方米，每月租金高達2600元，上訴人自己已有穩定的居所，被上訴人清楚上訴人不是租房自用。該四套房屋租賃至今將近四年，在此期間，被上訴人一直參與出租屋的安全防火檢查、計劃生育檢查以及治安等檢查工作，被上訴人完全了解上訴人將房屋轉租的事實，且從未對此提出過異議，被上訴人以“近日才發現上訴人未經其同意擅自轉租”與事實不符。三、上訴人承租時上述四套房屋均是閑置的危房，是不適合居住的，上訴人對上述房屋投入了16萬多元資金進行修繕，將上述四套危房修繕為適合居住的房屋，并通過出租屋的防火檢查。上訴人將修繕后的房屋進行出租，是為了使閑置房屋得以利用，出租使被上訴人有了效益收入。原審法院認為上訴人在承租上述四套房屋后未征得被上訴人的同意擅自用于轉租，已構成違約，應承擔相應的違約責任，沒有事實依據。四、原審在處理程序上是不當的，本案涉及兩個不同的法律關系，一個是一建房產分公司與上訴人簽訂的出租協議，另一個是佛山市晨暉物業管理有限公司與上訴人簽訂的租賃協議，這兩份租賃協議主體或出租方并不是同一個主體，因此原審法院把這兩個不同的法律關系放在一個案件里處理是不當的。本案既然是租賃糾紛，房屋還有承租戶居住，案件的處理與承租戶有利害關系，法院也應當追加承租戶作第三人。原審對一些事實沒有核實清楚，如一建房產分公司對訟爭房屋是否能主張權利等。綜上，上訴人與被上訴人簽訂的租賃合同合法有效，上訴人的轉租行為已取得被上訴人的同意，被上訴人主張解除合同沒有事實和法律依據，請求撤銷原審判決，駁回被上訴人的訴訟請求。

　　被上訴人答辯稱：1、訟爭房屋是兩被上訴人共同出租，佛山市晨暉物業管理有限公司是佛山市創溢物業管理有限公司更名前的企業名稱，是同一法律主體；2、原審中被上訴人已向法院提供了拆遷許可證，這在原審的質證中上訴人也對此不持異議；3、上訴人上訴稱應追加現租戶作為當事人，被上訴人認為毫無必要；4、被上訴人作為拆遷人獲取訟爭房屋的管理處分權，是否法律上就認定原告擁有訟爭房屋的所有權，被上訴人本身也不是十分的肯定，若按照上訴人的說法，被上訴人方也支持這四份租賃合同無效，從穩定社會的角度出發，被上訴人方還有拆遷人的重大利益在里面，通過訟爭房屋來安置租戶，因此被上訴人認為從法律角度來看這四份租賃合同是無效的，原告只有拆遷權，并不是對外的出租權；5、四份租賃協議顯失公平，協議中對租期沒有約定，是以拆遷為臨界點，不具有現實性，從目前看，被上訴人是不可能有經濟能力實施拆遷行為的。

　　原審查明的事實雙方當事人均無異議，經審查，本院予以確認。

　　本院認為：上訴人與被上訴人于1999年間簽訂三份房屋租賃合同，約定被上訴人將其動遷后空置的房屋交由上訴人租賃使用，雙方簽訂的租賃合同并無違反法律或行政法規的強制性規定，是有效合同，雙方當事人應予履行。在合同締約過程中，上訴人曾向被上訴人表示承租的房屋將用于轉租，雖然被上訴人對上訴人提出的轉租問題經集體討論后并未作出肯定答復，但上訴人租用的蓮花路96號（現98號）、三洞6號、27號、31號房屋分別位于不同地點，面積有400多平方米，不可能全部作住宅自用，被上訴人在簽訂合同時就應當清楚上訴人必然要將房屋轉租。因此在上訴人提出要將房屋用于轉租而未得到被上訴人明確答復的情況下，上訴人將房屋轉租，不應認為是未經出租人同意擅自轉租。而被上訴人明知上訴人必然轉租房屋，在近四年的時間內未明確答復上訴人要求轉租的請求，應視為其已默許上訴人的轉租行為。上訴人的轉租行為并未違反合同，也未損害被上訴人利益，因此被上訴人以上訴人擅自轉租為由要求解除合同，依據不充分，不予支持。上訴人上訴認為其不屬于擅自轉租有理，應予支持。但其上訴認為原審判決程序不當，沒有事實和法律依據，不予采納。原審判決認定事實清楚，但適用法律不當，應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規定，判決如下：

　　一、撤銷廣東省佛山市禪城區人民法院（2003）佛禪法民一初字第796號民事判決；

　　二、駁回被上訴人佛山市第一建筑（集團）公司房地產分公司、佛山市創溢物業管理有限公司的訴訟請求。

　　本案一審案件受理費100元，二審案件受理費100元，合共200元，由被上訴人佛山市第一建筑（集團）公司房地產分公司、佛山市創溢物業管理有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 張 雪 潔

　　二○○四年三月九日

　　書 記 員 邱 雪 碧