上海市第二中級人民法院

民事判決書

　　（2005）滬二中民二（民）終字第2136號

　　上訴人（原審原告）王玉英，女，1917年7月19日生，漢族，住上海市會稽路38弄5號。

　　委托代理人施萍平，上海市君成律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）上海南房（集團）有限公司，住所地上海市徽寧路155號。

　　法定代表人鄭龍生，董事長。

　　委托代理人黃紀堂，該公司工作人員。

　　被上訴人（原審被告）上海北門物業管理有限公司，住所地上海市方浜中路743號。

　　法定代表人陳明德，董事長。

　　委托代理人郭耀平，該公司工作人員。

　　原審第三人孫福榮，男，1957年12月26日生，漢族，住上海市會稽路38弄5號。

　　上訴人王玉英因租賃合同糾紛一案，不服上海市黃浦區人民法院（2005）黃民四（民）初字第1728號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人王玉英的委托代理人施萍平，被上訴人上海南房（集團）有限公司（以下簡稱南房集團）的委托代理人黃紀堂、被上訴人上海北門物業管理有限公司（以下簡稱北門物業）的委托代理人郭耀平，原審第三人孫福榮到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審法院查明：本市會稽路38 弄5號二層前樓、底層灶間房屋原有王玉英之子倪如祥承租，1983年倪如祥為享受國家福利分房將二層前樓與灶間分戶，灶間由王玉英承租，二層前樓由倪如祥承租。同年，倪如祥單位調配倪如祥本市芷江西路239弄2號505室房屋居住。1990年孫福榮單位分配其同號亭子間房屋一間。自九十年代中期開始，王玉英每月支付孫福榮人民幣250元，孫福榮負責照顧王玉英生活。2000年3月22日，孫福榮與妻周育榮向王玉英書面保證：“多年來我們夫婦一直關心、照顧王玉英老太，老太為報答我們夫婦現將會稽路38弄5號灶間轉讓給我弟孫福明。我們夫婦保證今后無論到那里都將和老太一起生活，使其安享晚年，一直到老太百年。”2000年4月 15日，倪如祥在此保證書上寫明：“請孫、周二位保證其弟待老太百年之后才能進住。倪如祥同意。”2000年3月22日，孫福明也向王玉英書面保證：“我孫福明對哥嫂為我解決困難表示感謝。我保證房屋使用卡更改我名后不住進此房，待王玉英百年之后我再進住。”孫福榮、周育榮以擔保人的身份在此保證書上簽名。2000年4月15日，倪如祥也在此保證書上寫明：“確保我母百年之后，孫福明才能進住。倪如祥同意（王玉英之子）。”2000年3月24日，在向物業公司遞交的承諾書和代辦房地產交易手續委托書上有王玉英和孫福明的簽名。2000年3月28日，物業公司辦理系爭房屋承租人為孫福明的手續。之后孫福明仍居住其戶籍地本市新村路248弄13號405室，至2001年9月 8日報死亡。2001年12月6日，北門物業按規定辦理系爭房屋承租人變更為孫福榮的手續。

　　原審中，王玉英訴稱：王玉英于1983年入住會稽路38弄5號底層灶間公有住房，系該房屋的承租人。2005年4月，孫福榮稱王玉英居住的房屋系其租賃，要求王玉英搬出。王玉英得知后，即與當地居委同去物業公司查實，系爭房屋確為孫福榮承租。之前，王玉英根本不知自已承租的房屋會被南房集團、北門物業擅自改變為孫福榮。王玉英認為，南房集團、北門物業在辦理租賃戶名變更時，沒有依照差價換房的規定辦理，王玉英沒有取得房屋補償款，亦無處居住，造成新的居住困難。為此，南房集團、北門物業將王玉英承租的公房擅自變更為孫福榮之弟（已去世），顯然侵害其合法權利。故訴請要求南房集團、北門物業恢復王玉英為會稽路38弄5號底層灶間的承租人。

　　原審中，南房集團、北門物業辯稱：王玉英稱其在2005年4月才知情系爭房屋為孫福榮承租與事實不符。2000年3月24日，王玉英到物業公司表示為報答孫福榮自愿售房，交易價格由雙方自行商定、履行，變更手續有王玉英簽名，其本人愿意有償轉讓，南房集團、北門物業按王玉英的請求變更。王玉英之子倪如祥知道該事情后，要求孫福榮保證其弟孫福明待老人百年后才能住進房屋，孫福榮根據此要求履行。2000年3月28日，南房集團、北門物業與孫福明建立租賃關系符合規定。現王玉英以不知情再要求反悔，已超過法定的訴訟時效，且孫福明亦已去世。孫福明去世后，系爭房屋承租權又作了變更，故王玉英請求不能成立。

　　原審中，孫福榮述稱：孫福榮對王玉英已經照顧了十五年，王玉英為表示對孫福榮的感激再提出出賣系爭房屋給孫福榮之弟孫福明。辦理手續前，向物業公司進行了咨詢；辦理手續時，王玉英親自到場，并在手續上簽名。嗣后王玉英之子倪如祥亦表示同意，故不同意王玉英的訴訟請求。

　　原審法院認為：王玉英自愿將其租賃的本市會稽路38弄5號底層灶間轉讓給孫福明承租，有王玉英與孫福明向物業公司的意思表示和提交的承諾書、代辦房地產交易手續委托書上的親筆簽名為證。北門物業根據雙方當事人的真實意思表示，為雙方辦理系爭房屋由王玉英更戶為孫福明的手續，未違反法律規定。變更后，孫福明亦根據王玉英兒子的要求未進入承租的房屋內生活。孫福明去世后，北門物業按照規定辦理系爭房屋更戶為孫福榮的手續，亦符合相關規定。現王玉英以南房集團、北門物業擅自將其承租的公房變更為孫福明，后又變更為孫福榮的手續不當，侵害其合法權利為由，提起訴訟，而未提供事實依據。

　　原審法院審理后，作出判決如下：原告王玉英要求被告上海南房（集團）有限公司、上海北門物業管理有限公司恢復本市會稽路38弄5號底層灶間承租人為王玉英的訴訟請求，不予支持。

　　上訴人王玉英不服原審判決，向本院提起上訴稱：王玉英從未將系爭房屋有償轉讓給孫福明，南房集團和北門物業未按規定辦理變更系爭房屋承租權的變更手續，依法應予撤銷。故請求二審法院撤銷原判，改判支持王玉英在原審時的訴訟請求。

　　被上訴人南房集團辯稱：辦理承租權變更手續時是有相關委托書、保證書的，王玉英的意思表示是真實的，故不同意王玉英的上訴請求，請求二審法院維持原判。

　　被上訴人北門物業辯稱：當時辦理變更承租權手續時，王玉英是親自到場并由其本人簽字、蓋章的，北門物業在承租權變更過程中手續并無不當，故不同意王玉英的上訴請求，請求二審法院維持原判。

　　原審第三人孫福榮述稱：南房集團、北門物業辦理變更承租權至孫福明名下的手續是合法的，是按王玉英的委托書等相關材料而辦理的，而孫福榮取得系爭房屋的承租權則是在自己弟弟孫福明死亡后按規定所取得的。

　　本院經審理查明：原審查明的事實無誤，本院予以確認。

　　本院認為：從2000年3月22日的兩份保證書以及王玉英向物業公司遞交的2000年3月24日的承諾書和代辦房地產交易手續委托書的一系列證據可以證明，王玉英系自愿將系爭房屋轉讓給孫福榮的弟弟孫福明，同時由孫福明保證其在取得系爭房屋的承租權后并不入住，待王玉英百年后才能入住，孫福榮及王玉英之子倪如祥對該節事實也簽字予以認可。據此，南房集團、北門物業按照王玉英的承諾及相關法律規定，辦理系爭房屋承租戶名的變更手續，并無不當。王玉英稱未將系爭房屋轉讓給孫福明及南房集團、北門物業未按規定辦理變更手續與事實不符，本院不予采信。系爭房屋承租戶名變更后，王玉英雖一直居住在系爭房屋內，但該居住權利系基于系爭房屋轉讓時所附的條件而產生，現王玉英以同住人的身份提出在孫福榮的弟弟孫福明死亡后，系爭房屋的承租權變更應征得王玉英的同意，并無法律依據，本院亦不予采信。南房集團、北門物業在孫福明死亡后，根據有關規定將系爭房屋變更由孫福榮承租，并無不當。但孫福榮現作為系爭房屋的承租人，應承繼原承租人孫福明之義務，即將系爭房屋由王玉英居住至百年后方可入住。原審法院所作判決正確，本院予以維持。王玉英的上訴請求缺乏依據，本院無法支持。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費人民幣50元，由上訴人王玉英負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?鄭梅萍

　　代理審判員 ?吳 俊

　　代理審判員 ?虞恒齡

　　二○○六年一月十一日

　　書 記 員 ?朱 穎