云南省昆明市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）昆民一初字第59號

　　原告：昆明市五華區房地產開發經營總公司。

　　住所：昆明市大觀商業城。

　　法定代表人：邵貴龍，該公司董事長。

　　特別授權訴訟代理人：郭靖宇，云南海合律師事務所律師。

　　特別授權訴訟代理人：鐘強，該公司辦公室副主任。

　　被告：云南筑友房地產開發有限公司。

　　住所：昆明市東寺街96號。

　　法定代表人：卓躍忠，該公司總經理。

　　特別授權訴訟代理人：田陽，云南鑫明律師事務所律師。

　　特別授權訴訟代理人：周云，該公司副總經理。

　　原告昆明市五華區房地產開發經營總公司（以下簡稱“五華公司”）訴被告云南筑友房地產開發有限公司（以下簡稱“筑友公司”）項目轉讓合同糾紛一案，本院于2004年4月5日受理，根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第三十七條之規定，組織原、被告雙方于2004年6月8日交換證據后，依法組成合議庭于2004年6月23日公開開庭審理了本案，原告訴訟代理人郭靖宇、鐘強，被告訴訟代理人田陽、周云，到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

　　原告五華公司訴稱：根據昆明市計劃委員會的相關批文，原告獲準開發建設楊家地小區項目，完成了土地征用、地質勘探、樁基實驗、回填土方，實現“三通一平”，通過了工程設計方案審定，只待向土地管理機關申辦國有土地出讓手續，交納出讓金，領取國有土地使用證，進行項目的后期建設。根據云南匯通司法鑒定所的鑒定，原告在該項目的前期開發中，共發生項目成本費用合計12220903.48元。原告在完成該項目的前期開發之后，經雙方協商一致，將該建設項目轉讓給被告，雙方于2002年3月25日簽訂了“用地轉讓協議”及“補充合同”，昆明市計劃委員會批準該項目的建設單位由原告變更為被告，據此，即由被告繼續進行該項目的后期建設。根據五華區人民政府及昆明市國土資源局的相關批文，被告向昆明市國土資源局交納了出讓金，于2003年6月 16日領取了國有土地使用證。以上事實說明，在該項目的后期建設中，是由被告向土地管理部門申辦國有土地出讓手續，昆明市國土資源局是將原告出資征用的土地直接出讓給被告，而不是出讓給原告后再轉讓給被告，表明本案雙方已實際發生的交易行為屬于房地產開發項目的轉讓，已獲得計劃主管部門正式批準并已實際履行，是合法有效的。本案雙方已實際發生的交易行為不屬于土地使用權轉讓，雙方簽訂的“用地轉讓協議”及“補充合同”違反土地使用權出讓及轉讓的有關法規，應屬無效。在該項目轉讓的實施過程中，被告曾于2002年3月26日向原告支付了50萬元，又于2003年7月2日支付了488萬元，剩余的款項拒付，原告認為被告拒付余款的理由不能成立。為維護原告的合法權益，據此，訴請：一、確認雙方簽訂的“用地轉讓協議”及“補充合同”無效；二、確認雙方已實際發生的交易行為屬于房地產開發建設項目的合法轉讓；三、判令被告償付原告投入的前期工程費用余款6840903.48元，以及遲延付款的利息 950987.17元（自2002年4月26日起至實際還款之日止，按銀行同期貸款利率計算）；四、判令被告償付原告為實現本案債權而發生的司法會計鑒定費5萬元；五、判令被告承擔本案的案件受理費及財產保全費。

　　被告筑友公司辯稱：原告的起訴沒有事實依據及法律依據。原、被告雙方簽訂的“用地轉讓協議”及“補充合同”不是土地使用權的轉讓，而是開發建設主體的變更，并對原告前期投入進行補償的約定。“用地轉讓協議”及“補充合同”的內容及五華區、昆明市政府的相關文件均已明確表明，原、被告雙方從未發生、也不可能發生土地使用權的轉讓，原、被告之間的建設開發權的轉移是法律允許的，同時又得到了政府的批準及支持。因此，不能片面地只看協議標題及部分詞句來認定雙方當事人之間法律關系的性質，協議及補充合同是原、被告雙方的真實意思表示，內容合法有效，也得到了政府的認可，應當受到法律的保護，雙方均應嚴格按照約定履行各自的義務。答辯人已依約履行了全部義務，故原告的訴請不能成立，請求人民法院依法駁回原告的全部訴訟請求。

　　綜合原、被告的訴辯主張，本案雙方對以下問題存在爭議：一、雙方所簽訂的“用地轉讓協議”及“補充合同”的性質及效力；二、被告是否還應當向原告支付項目轉讓價款，數額是多少？

　　原告五華公司針對本案雙方爭議的問題及其訴訟請求，提交如下證據材料：

　　一、1998年12月31日昆明市土地局發給昆明市公安局五華分局的地準字[1998]第589號《昆明市建設用地批準通知書》，證明項目地塊于1998年底即被昆明市公安局五華分局獲準征用，其土地性質由集體所有變為國有。昆明市公安局五華分局通過征用方式所取得的只是關于項目地塊的征用權，而不是通過出讓方式取得的有償有期使用權。

　　二、昆明市公安局五華分局與昆明市征地處及官渡區土地局簽訂的《昆明市基本建設征地費用包干合同書》，證明征用的項目用地為官渡區福海鄉楊家辦事處楊家一社的水田22.95畝，征地費用包括土地補償費，青苗補償費，安置補助費，土地調整費，水利、道路設施和地上附著物費，分別向省、市、區土地局交納的2%的征地管理費，千分之五的獎金，合計3538562.50元，系項目建設發生費用的依據之一。

　　三、1999年4月5日昆明市計劃委員會（市計投資[1999]59號）《關于變更建設單位的通知》，證明昆明市公安局五華分局征用的項目地塊，后來變更為由五華區人民政府辦公室建設五華區區級機關公務員住宅小區用地，系楊家地小區開發建設主體的第一次變更。

　　四、五華區政府機關宿舍工程現場指揮部與昆明市官渡區云林建筑工程處簽訂的《回填土方協議書》，證明該協議約定了回填土工程的相關事宜，回填土工程的面積為22.95畝。

　　五、2000年1月24日五華區計劃經濟貿易委員會（五計經貿[2000]5號）《關于同意區房地產開發經營總公司負責開發建設原區機關公務員住宅小區用地批復》，證明原告獲準開發建設楊家地住宅小區，楊家地住宅小區建設主體進行第二次變更。

　　六、2000年1月21日原告與昆明市工程咨詢公司簽訂的《委托協議》，原告委托該公司編制楊家地住宅小區建設工程的項目建議書及可行性研究報告，證明原告發生的前期工程費的依據之一。

　　七、2000年5月22日昆明市計劃委員會（市計投資[2000]127號）《關于五華區房地產開發經營總公司開發建設楊家地小區項目建議書的批復》，證明原告開發建設楊家地住宅小區的《項目建議書》已獲得昆明市計劃委員會批準，原告開發建設楊家地住宅小區的程序合法。

　　八、2000年11月27日昆明市計劃委員會（市計投資[2000]346號）《關于五華區房地產開發經營總公司開發建設楊家地小區可行性研究報告的批復》，證明原告開發建設楊家地住宅小區的可行性研究報告已獲昆明市計劃委員會批準，原告開發建設楊家地小區的程序合法。

　　九、2000年10月20日昆明市城市規劃局頒發的[2000]141號《建設用地規劃許可證》，原告開發建設的項目用地符合城市規劃要求，獲準對項目地塊辦理征用劃撥用地手續，用地面積22.95畝（其中凈用地17.29畝，道路用地5.66畝），證明原告對楊家地小區的項目用地屬于國家征用、行政劃撥，尚未取得有償有期使用權。

　　十、2001年2月4日昆明市城市規劃局下發的（編號004號）《昆明市審定設計方案通知》，原告開發建設楊家地住宅小區的工程設計方案已獲政府主管機關批準，其中凈用地面積為11525平方米（折合17.3048畝），需退紅線4.8-6.93 米，證明原告開發建設楊家地住宅小區的程序合法。

　　十一、原、被告雙方于2002年3月25日簽訂的“用地轉讓協議”，本案原、被告雙方將住宅小區開發建設的項目轉讓錯誤地當成土地使用權轉讓，簽訂了本協議。協議約定轉讓單價為23萬元/畝，22.95畝用地轉讓總價為5278500元。協議中約定：“協議簽訂五天內，乙方須向甲方支付 50萬元預付款”。協議中還約定由原告承擔土地征用的補償費，由被告承擔土地出讓金、地價評估、宗地圖的測制、土地登記發證等辦理土地出讓手續的相關費用。證明本案雙方在簽訂該協議時，協議項下的土地尚未進行地價評估、未繳納出讓金，未辦理有期有償出讓手續，故不具備轉讓土地使用權的前提，對項目用地的相關費用，由本案雙方分別承擔。

　　十二、2002年3月27日被告向原告支付50萬元預付款的進帳單，證明結合用地轉讓協議中關于50萬元預付款的支付時限以及關于被告不按時付款的違約責任的約定，證明本案雙方簽訂用地轉讓協議的時間不是2001年9月22日，而是2002年3月25日。

　　十三、雙方于2002年3月25日簽訂的“補充合同”，在用地轉讓協議之外，雙方約定被告對原告的前期開發工作（包括三通一平、水電增容、自來水管網鋪設等）進行補償，按17萬元/畝計算，22.95畝土地，總額為3901500元。證明雙方在當時均認為單純的土地使用權轉讓并不能包括本次交易的全部內容。

　　十四、2002年4月11日五華區人民政府致昆明市國土資源局的（五政函[2002]3號）《關于申請辦理國有土地使用證的函》，系五華區人民政府同意將楊家地小區項目建設的主體由原告變更為被告，請求昆明市國土資源局按有關規定辦理國有土地使用證。證明五華區政府同意項目建設主體由原告變更為被告，并同意項目用地辦理國有土地使用證，在此之前，項目用地從未辦理過國有土地使用證。

　　十五、被告2002年6月28日上報給昆明市發展計劃委員會的[2002]38號《關于楊家地小區建設計劃變更建設單位的報告》，要求將楊家地住宅小區項目變更為被告進行開發建設，其依據為五華區人民政府五政函[2002]3號公函，不是本案雙方簽訂的用地轉讓協議及補充合同。證明本案被告要求政府主管部門批準的是項目建設主體的變更，不是土地使用權的轉讓。

　　十六、2002年7月2日被告向原告支付488萬元款項的進帳單，被告在等待昆明市發展計劃委員會批復期間，向原告支付了項目轉讓款488萬元，證明被告支付此筆款項與辦理國有土地使用證無關。

　　十七、2002年8月8日昆明市發展計劃委員會（昆計投資[2002]329號）《關于變更楊家地小區建設單位的批復》，昆明市發展計劃委員會同意將楊家地小區的建設主體由原告變更為被告，至此，建設項目轉讓的審批程序即告完成，在此基礎上，才可以由變更后的項目建設主體申請辦理國有土地使用權的有償有期出讓手續，領取國有土地使用證。證明政府建設主管部門批準的是楊家地小區項目建設主體的變更，不是楊家地小區土地使用權的轉讓。

　　十八、2002年10月15日昆明市國土資源局（昆國土資準字[2002]216號）《昆明市國有土地使用權出讓批準通知書》，本案被告獲準取得的是項目地塊的國有土地使用權，是從昆明市國土資源局通過出讓方式直接取得，不是從原告處通過轉讓方式間接取得，證明本案雙方之間并未發生關于土地使用權轉讓的交易。

　　十九、2003年11月17日原告致被告的交款通知，原告曾要求被告支付建設項目的轉讓余款3328000元，證明被告尚欠原告關于建設項目轉讓的余款。

　　二十、被告于2003年11月24日給原告的回復，證明被告認為其不欠原告的任何款項，拒絕向原告支付轉讓建設項目的余款。

　　二十一、云南匯通司法鑒定所出具的（2004）第004號《司法會計鑒定書》，在建設項目轉讓之前，原告從事前期開發建設所發生的項目成本及代墊款項的總金額及分項金額。證明：1、原告成為“昆明人家”房地產開發項目的建設主體后，承擔了該項目前期開發建設的全部費用；2、“昆明人家”建設項目如果需轉讓，應有一個公允的價值；3、原告相關訴訟請求的事實依據。

　　二十二、原告向云南匯通司法鑒定所支付鑒定費的發票，證明原告向匯通司法鑒定所交納了鑒定費5萬元。

　　對于原告五華公司提交的上述證據材料，被告筑友公司質證后認為：證據一、是市土地局給昆明市公安局五華分局的批準用地通知書，與本案無關，也與原告無關，故不予質證。證據二、系復印件，對真實性及原告欲證明的內容均不予認可。證據三、原告欲證明建設單位的變更情況，但是該份通知中的變更與原告無關，無法證明原告欲證明的觀點，不予認可。證據四、簽訂該協議的雙方與原告無關，原告欲證明該協議是由原告繼受履行沒有相關證據證明，因此不能證明原告的觀點。證據五、該批復是政府文件，對其內容無異議，但是不能證明原告的觀點，相反可以證明原告取得該地塊的開發建設權，同樣需要辦理變更手續。證據六、系復印件，對真實性不予認可。證據七、對該份項目建議書批復的內容無異議，但是不能證明原告依據該批復當中所估算的金額進行投資。證據八、對真實性無異議。證據九、對真實性無異議，但不能證明原告欲證明的內容，被告認為該建設用地規劃許可證表明原告對該地塊具有建設開發的權利。證據十、對真實性及原告欲證明的其對該地塊有開發權無異議。證據十一、對真實性無異議，其內容是雙方當事人的真實意思表示，依法有效，原告轉讓的不是土地使用權，而是土地開發權，協議簽訂的時間的確是2002年3月25日。證據十二、對真實性無異議，證明被告依約履行了合同義務。證據十三、對真實性無異議。但是不能證明原告欲證明的觀點，補充合同是主合同的補充，其內容與主合同一致，系原、被告之間的開發權的轉讓。證據十四、真實性無異議，同時證明被告取得了楊家地地塊的開發建設權，除原、被告之間達成協議外，已經過政府的批準同意。證據十五、該報告是被告向相關部門呈報的，向行政主管部門申請土地使用權。證據十六、對真實性無異議。證據十七、對真實性無異議，但被告認為土地使用權尚不存在，昆明市計劃委員會不可能在批文中提到土地使用權的問題，因此作為原、被告之間的轉讓行為是開發權的轉讓，該批復是符合法律規定的。證據十八、對真實性無異議。原告以此證明被告對該地塊的使用權不是從原告處取得，原、被告之間沒有發生過土地使用權的轉讓關系，被告予以認可。證據十九、對真實性無異議，但是對其內容不予認可，證明時至2003年11月17日原告仍然認可與被告之間的轉讓關系。證據二十、對真實性無異議，證明被告按約定履行了付款義務，而原告未按合同約定交付土地使用證，故被告扣下100萬元違約金。證據二十一、系原告單方委托所作的鑒定，系原告的單方行為，被告不予認可，而且原告提供給鑒定部門的鑒定資料系建議性質的金額，我方亦不予認可。證據二十二、真實性無異議，但系原告單方行為，與被告無關。

　　被告筑友公司針對本案雙方爭議的問題及其答辯理由，提交如下證據材料：

　　一、原、被告于2002年3月25日簽訂的“用地轉讓協議”及“補充合同”，證明兩合同是雙方當事人的真實意思表示，內容符合法律規定，應受到法律保護。

　　二、被告于2002年3月26日、2003年7月2日向原告付款的發票2份，證明被告已嚴格按照合同約定，履行了付款義務。

　　三、2002年4月11日昆明市五華區人民政府（五政函[2003]3號）《關于申請辦理國有土地使用證的函》，證明五華區人民政府已認可同意原、被告之間的項目開發權轉讓，決定楊家地住宅小區項目由被告開發建設。

　　四、2002年4月19日原告向昆明市人民政府提交的報告及同年5月20日向昆明市發展計劃委員會提交的《關于楊家地小區開發建設單位變更說明》，證明原告與被告簽訂協議將楊家地住宅小區的建設開發權轉讓給被告是其真實意思表示。

　　五、2002年5月20日被告向昆明市發展計劃委員會提交的《關于楊家地小區建設計劃變更開發建設單位的報告》，證明被告依據五華區人民政府文件及原、被告的協議向計劃主管部門申請變更開發單位的真實情況。

　　六、2002年5月28日昆明市規劃局做出的[2002]179號《關于官莊二期楊家地用地的規劃意見》及同年7月11日做出的（昆規地變 [2002]32號）《昆明市土地使用變更通知書》，證明昆明市規劃局同意原、被告之間開發權的轉讓申請，決定筑友公司為楊家地住宅小區的建設單位；同時證明昆明市規劃局在土地出讓手續辦妥之前，也是將土地開發權稱為土地使用權。

　　七、2002年8月8日昆明市發展計劃委員會[2002]329號《關于變更楊家地小區建設單位的批復》，證明計劃主管部門同意了原、被告的申請，將楊家地小區的建設單位由原告變更為被告。

　　八、2002年10月15日昆明市國土資源局（2002）216號《國有土地使用權出讓批準通知書》，證明經昆明市人民政府批準，市國土資源局同意出讓昆明市南市區楊家地國有土地使用權給被告。

　　九、昆明市國土資源局于2003年4月3日頒發的《國有土地使用證》，證明被告于2003年4月3日才取得土地使用證，原告已構成違約，應承擔違約責任。同時證明原、被告雙方結算的土地面積為10630.60平方米，即15.95畝。合同明確約定土地使用證應由原告辦理，辦理的費用由被告承擔，但該國有土地使用證是被告辦理的，原告構成違約。

　　對于被告筑友公司提交的上述證據材料，原告五華公司質證后認為：對證據一、證據二的真實性無異議，但對被告的證明觀點不予認可；對證據三至證據九的真實性無異議。

　　通過雙方當事人對上述證據的舉證、質證，本院認為，依照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第八條、第七十二條之規定，在訴訟過程中，一方當事人對于對方當事人陳述的案件事實明確表示承認的，以及一方當事人提出的證據，另一方當事人認可的，應當予以確認。故對于原告陳述的案件事實及所舉證據，被告認可的部分，以及被告陳述的案件事實及所舉證據，原告認可的部分，本院予以確認。對于原告所提交的一號證據建設用地批準通知書、二號證據費用包干合同書、三號證據變更建設單位通知、四號證據回填土方協議書、六號證據委托協議，首先，二號及六號證據原告未提供證據材料的原件，而被告對上述材料的真實性均有異議；其次，由于上述材料所涉及的主體與本案糾紛并無直接的關聯性，關于之前建設單位變更的情況在本案原、被告均提交的五華區人民政府五政函 [2003]3號文件等證據材料當中已有敘述；關于原告已完成的三通一平等項工作，原、被告雙方在補充合同當中約定由被告予以補償。因此，對于原告所提交的上述材料本院不作確認。對于原告所提交的二十一號證據司法會計鑒定書及二十二號證據鑒定費用的發票，被告對其單方委托及鑒定的依據均不予認可，而雙方對于轉讓價款的計算方式在協議及補充合同當中已有約定，并未約定以提交中介機構進行會計鑒定作為確認轉讓價款的依據，或者其他需要鑒定的事項。同時，該鑒定報告對于土地征用及拆遷補償費、合理利潤、銷售稅費、應承擔利息等項目的計算，違反或者超越了原、被告雙方合同當中對于稅費、征地補償相關費用承擔所進行的約定，因此，對于該司法會計鑒定書及支付鑒定費用的發票，本院不予確認。

　　根據庭審舉證和質證，本院確認本案如下法律事實：

　　2000年1月24日，昆明市五華區計劃與經濟貿易委員會做出五計經貿[2000]5號《關于同意區房地產開發經營總公司負責開發建設原區機關公務員住宅小區用地的批復》，決定撤銷在楊家地建設五華區機關公務員住宅小區項目，同意將該項目22.9畝用地交由原告五華公司開發建設。同年5月 22日，昆明市計劃委員會做出市計投資[2000]127號《關于五華區房地產開發經營總公司開發建設楊家地小區項目建議書的批復》，同意原告所報的項目建議書，規劃用地面積23畝，該地塊已經省土地局和市規劃局批準同意征用和定點，具體規劃和土地變更手續由原告分別報市規劃和土地管理部門。同年10月 20日昆明市城市規劃局向原告頒發[2000]141號《建設用地規劃許可證》，準予辦理征用劃撥土地手續，用地單位為原告，項目名稱“楊家地住宅小區”，用地面積22.95畝（其中凈用地17.29畝，道路用地5.66畝）。同年11月27日，昆明市計劃委員會做出市計投資[2000]346號《關于五華區房地產開發經營總公司開發建設楊家地小區可行性研究報告的批復》，同意原告所呈報的開發建設楊家地小區可行性研究報告。2001年2月4日，昆明市城市規劃局向原告下發004號《昆明市審定設計方案通知》，原告報送的楊家地“昆明人家”工程設計方案獲得批準，其中凈用地面積為11525平方米（折合17.3048畝），需退紅線4.8米-6.9米-3 米。

　　2002年3月25日，原、被告簽訂“用地轉讓協議”，該協議第二條約定：原五華公司使用的國有土地使用權面積為22.95畝（此面積為暫定面積，今后經土地部門實測，以土地證的凈用地面積為準），該地塊土地單價為23萬元/畝，暫定轉讓總款為5278500元；第三條約定：協議簽訂五天內，被告須向原告支付50萬元預付款，待土地證辦到被告名下，剩余款項30天內一次性付清。原告收到被告預付款之日，應將相關資料（包括地質勘察、試樁、設計、水電氣增容等資料，以及相關付款發票的復印件）移交給被告，以便被告重新設計；第四條約定：土地證的辦理由原告負責，原告應于2002年5月 30內辦理完畢并交接給被告。辦理土地出讓手續的出讓金、地價評估、宗地圖的測制、土地登記發證等相關費用均由被告承擔。原、被告雙方由于土地出讓產生的相關稅收，應由原告承擔的由原告自行承擔，應由被告承擔的由被告自行承擔；第五條約定：上述土地征地的補償相關費用由原告承擔，與被告無關；第六條約定了違約責任。原、被告還于當天簽訂“補充合同”一份，雙方約定：原告原用地已完成三通一平及水電的增容，并且自來水管網已鋪設完工，所以被告向原告支付每畝 17萬元作為該地塊的前期工作的補償費，暫按征地面積22.95畝計算，應計補償3901500元（以后按土地證上的面積進行實際計算）。在原告將土地手續辦到被告名下30日內，被告按實際用地面積核定后一次性支付給原告。同年3月27日被告履約向原告支付了50萬元的預付款。

　　2002年4月11日，昆明市五華區人民政府以五政函[2002]3號《關于申請辦理國有土地使用證的函》致昆明市國土資源局，函稱： “1998年12月，公安五華分局巡警大隊在官莊居住地區征用了22.95畝建設用地，經有關部門批準，擬建成五華區機關公務員住宅小區，并交由區房地產開發經營公司負責建設，用地單位變更為昆明市五華區人民政府辦公室。后該住宅小區項目取消，區政府曾致函市規劃局，并于2000年10月更換了《建設用地規劃許可證》。現由于前期征地費用等原因，區政府同意，轉由云南筑友房地產開發有限公司開發，請按有關規定辦理《國有土地使用證》。” 2002年4月19日原告五華公司向昆明市人民政府提交報告一份，請求將《建設用地規劃許可證》變更為被告。同年5月20日原告向昆明市發展計劃委員會提交《關于楊家地小區開發建設單位變更說明》，申請將建設計劃變更為被告。被告也于同日向昆明市發展計劃委員會提交了《關于楊家地小區建設計劃變更開發建設單位的報告》，申請將該項目建設單位變更為被告筑友公司。2002年5月28日，昆明市規劃局向被告下發[2002]179號《關于官莊二期楊家地用地的規劃意見》，并于同年7月11日下發昆規地變[2002]32號《昆明市土地使用變更通知書》，同意將官莊二期楊家地住宅用地22.95畝由原告五華公司變更為被告筑友公司開發用地。同年6月28日，被告向昆明市發展計劃委員會呈報《關于楊家地小區建設計劃變更建設單位的報告》，請求將楊家地住宅小區項目變更為被告筑友公司在原基礎上進行開發建設。同年7月2日被告向原告支付了488萬元轉讓款。同年8月8日昆明市發展計劃委員會向被告發出昆計投資 [2002]329號《關于變更楊家地小區建設單位的批復》，該批復稱：根據五華區政府五政函（2002）3號文及國土、規劃部門意見，同意將楊家地小區建設單位由原告變更為筑友公司，原批準建設規模、建設內容、投資估算不變。同年10月15日，昆明市國土資源局做出昆國土資準字[2002]216號《昆明市國有土地使用權出讓批準通知書》，通知被告：“經昆明市人民政府批準，同意出讓昆明市南市區楊家地（地塊）國有土地使用權給你單位，出讓面積 10630.63平方米，用途為居住用地，出讓年限70年。接通知后，盡快辦理有關手續。”被告與土地管理部門訂立國有土地使用權出讓合同，繳納了土地出讓金，將相關手續辦理完畢后，昆明市國土資源局于2003年4月3日頒發《國有土地使用證》，登記的該國有土地使用權面積為10630.6平方米。 2003年11月17日，原告向被告發出交款通知一份，該通知稱：雙方所簽合同總價918萬元，合同土地總面積為22.95畝。經市土地勘察規劃研究所實地測量，道路面積5.38畝（3883.802平方米），凈用地15.94畝（10630.63平方米），合計21.77畝，按每畝40萬元計算，應付 870.80萬元，現已付538萬元，尚欠332.8萬元。請接通知后盡快付清此款。被告收到該通知后于同年11月24日向原告發出回復一份，該回復稱： “根據雙方所簽訂的”用地轉讓協議“及”補充協議“，該土地的合同價款不是918萬元，而是638萬元。由于你公司未按合同約定時間交付土地證，故我公司扣下100萬元，實際已支付538萬元，我公司未欠你公司332.8萬元，請你公司根據合同認真核實。”原告向云南匯通司法鑒定所申請會計鑒定后，該所于 2004年4月26日出具“司法會計鑒定書”，原告以此作為本案訴訟請求的依據。

　　根據本院確認的上述法律事實，綜合雙方訴辯陳述，本院認為：

　　一、本案原、被告雙方訂立“用地轉讓協議”及“補充合同”，性質上屬于房地產開發項目的轉讓，符合相關法律規定，可以轉讓。

　　關于房地產開發項目的確定。1998年7月20日國務院令第248號發布的《城市房地產開發經營管理條例》第十條規定：“確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。”第十二條第二款規定：“房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；（二）城市規劃設計條件；（三）基礎設施和公共設施的建設要求；……。”本案當中，該楊家地住宅小區項目經過昆明市計劃委員會立項批準，對于該項目的開發建設建議書、可行性研究報告予以同意，對該項目的性質、建設規模和建設內容、投資估算和資金來源、建設周期等提出了批復意見。昆明市城市規劃局對該項目用地經過審核，確認符合城市規劃要求，準予辦理征用劃撥土地手續，根據《中華人民共和國城市規劃法》第三十一條的規定頒發了《建設用地規劃許可證》，并對該項目的工程設計方案審查同意。原、被告訂立“用地轉讓協議”及“補充合同”后，雙方分別向昆明市人民政府、昆明市發展計劃委員會呈報了變更該項目開發建設主體的申請。昆明市規劃局經審查同意被告提出的用地規劃意見，批復確定了規劃控制指標，并做出《昆明市土地使用變更通知書》將該項目用地使用性質（權）由原告五華公司變更為被告筑友公司，昆明市發展計劃委員會批復同意將該項目建設單位由原告變更為被告，原批準的建設規模、建設內容、投資估算不變。因此，本案楊家地小區建設項目的確定以及開發主體的變更符合土地利用規劃和城市建設規劃，城市規劃和計劃主管部門審查予以批準，對項目的建設規模、設計方案、規劃指標等內容做出批復意見，全部符合上述法律關于確定房地產開發項目的規定，并已實際履行完畢。

　　關于房地產開發項目的轉讓。《城市房地產開發經營管理條例》第二十條規定：“轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。”《房地產管理法》第三十八條是關于以出讓方式取得土地使用權，轉讓房地產時應當符合的條件的規定；《房地產管理法》第三十九條是關于以劃撥方式取得土地使用權，轉讓房地產時應當符合的條件的規定。該三十九條第一款規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”在本案當中，昆明市城市規劃局對楊家地住宅小區項目用地經過審核，確認符合城市規劃要求，向原告頒發了《建設用地規劃許可證》，準予辦理征用劃撥土地手續。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十三條的規定：“劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。”同時，與通過出讓方式取得土地使用權，法律以用途為區別規定最高出讓年限不同，對于劃撥土地的使用權，法律并無使用年限的規定，劃撥土地的使用權是無償和無期的，因此，原告認為當時其尚未取得該項目地塊有償有期使用權的觀點是對法律認識錯誤，對其主張，本院不予采納。原、被告雙方訂立 “用地轉讓協議”及“補充合同”后，在原告呈請昆明市人民政府批準項目轉讓的報告中，其明確表示“由于前期征地費用等原因，所以土地證一直未能辦理，現經五華區政府五政函（2002）3號文同意，轉由筑友公司開發。”五華區人民政府致昆明市國土資源局的五政函（2002）3號函明確同意該項目準予轉讓，請求土地管理部門按照有關規定為筑友公司辦理國有土地使用證。昆明市國土資源局向筑友公司做出的《國有土地使用權出讓批準通知書》當中，明確告知筑友公司：經昆明市人民政府批準，同意出讓楊家地（地塊）10630.63平方米國有土地使用權給筑友公司。之后，被告按照規定辦理了有關國有土地的出讓手續，與國土資源局訂立了國有土地使用權出讓合同，繳納土地出讓金，并領取了國有土地使用證，該楊家地住宅小區開發項目轉讓完成，項目開發主體由原告五華公司變更為被告筑友公司，筑友公司取得該項目規劃范圍內房地產項目的開發經營權利，可以依照《城市房地產管理法》的規定從事該住宅小區的房地產建設、開發和經營。因此，原、被告之間轉讓房地產開發項目的行為，沒有違反法律法規的強制性規定，也不損害社會公共利益，符合《中華人民共和國房地產管理法》第三十九條第一款的規定，可以轉讓。

　　二、關于雙方所訂立的“用地轉讓協議”及“補充合同”的效力以及被告是否還應向原告繼續支付項目轉讓款項，數額是多少？

　　《中華人民共和國合同法》第二條規定：“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。” 第三十二條規定：“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。”第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”本案當中，原、被告在平等自愿的基礎上經雙方協商一致，就楊家地住宅小區房地產開發項目的轉讓于2002年3月25日訂立“用地轉讓協議”及“補充合同”，系雙方真實意思表示，原、被告簽字并蓋章，合同成立，內容真實。如前所述，法律規定以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目的轉讓，須經有批準權的人民政府審查批準，屬于《合同法》所規定的辦理批準手續生效的合同，因此，昆明市發展計劃委員會作為昆明市人民政府下設的計劃主管部門，于2002年8月8日做出同意變更建設單位的批復時，合同生效。《合同法》第八條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”《中華人民共和國民法通則》第五十七條也規定：“民事法律行為從成立時起具有法律約束力。行為人非依法律規定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除。”原、被告雙方在依法享有合同權利的同時，應當本著誠實信用的原則，全面、適當地履行各自的合同義務。根據兩份合同對于項目轉讓價款計算方式的約定，以土地證的凈用地面積15.94畝 （10630.63平方米）為準，按每畝40萬元計算，被告向原告支付的轉讓價款為638萬元。被告履約于2002年3月27日向原告支付預付款50萬元，后又于同年7月2日向原告支付轉讓款488萬元，共計538萬元。2003年11月27日，原告向被告發出交款通知，原告在該通知中提出：轉讓價款應以道路面積5.38畝（3883.802平方米），凈用地15.94畝（10630.63平方米），合計21.77畝，按每畝40萬元計算，應付 870.80萬元。由于雙方在合同當中約定是以凈用地面積進行計算，并未約定以凈用地面積加上道路面積計算轉讓價款，可以視為是原告就變更合同約定的轉讓價款計算方式向被告發出的要約，但是，被告在給原告的回復中明確表示拒絕，因此，原告擅自變更合同的行為不生法律效力，原、被告仍然應當按照合同約定的轉讓款計算方式進行履行。同理，在本案當中，原告依據鑒定報告結論，訴請被告支付“前期工程費用余款”6840903.48元，首先，對于該鑒定報告的真實性，本院不予確認；并且，在該鑒定結論當中包含“土地征用及拆遷補償費、合理利潤、銷售稅費、應承擔利息”等項目，而根據雙方合同的約定：該項目土地征地的補償相關費用由原告承擔，與被告無關；因該項目轉讓產生的相關稅收，應由原告承擔的由原告自行承擔，應由被告承擔的由被告自行承擔。現原告主張由被告承擔，顯然違反了雙方合同當中對于稅費、征地補償相關費用承擔所進行的約定，原告不得擅自變更。至于項目轉讓以前，原告所投入的開發成本、補償費用、合理利潤等，雙方在訂立“用地轉讓協議”及“補充合同”時，在雙方平等協商的過程中，應當已經充分予以了考慮，并最終體現在合同所約定的以土地證凈用地面積，按照每畝40萬為計算標準的轉讓價款當中，因此，對于原告主張由被告支付6840903.48元及利息的訴請，本院依法不予準許。雙方訂立合同后，在合同的履行當中，從原告向昆明市人民政府提交的報告，五華區人民政府同意、昆明市人民政府批準，直接由昆明市國土資源局向被告辦理國有土地使用證，而不是辦理土地使用證的變更手續，以及被告辦理土地證，原告收取488萬元轉讓款的事實來看，雙方已經認可同意，因此對于合同當中 “土地證由原告負責辦理，費用由被告承擔；原告應于2002年5月30日前將土地證辦理完畢并交接給被告，被告收到土地證后在30日內付清除50萬元預付款外的其余款項”的約定，已經進行了變更。因此，以一方當事人不履行上述合同義務，而向對方支付違約金的約定也就失去了其法律拘束力。《合同法》第一百零九條規定：“當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。” 根據合同約定，被告應向原告支付的轉讓價款為638萬元，被告已經支付了538萬元，現被告應繼續將該100萬元轉讓款支付給原告。

　　綜上所述，依照《中華人民共和國房地產管理法》第三十九條第一款及國務院《城市房地產開發經營管理條例》第二十條，《中華人民共和國合同法》第五十二條、第一百零九條之規定，判決如下：

　　一、原告昆明市五華區房地產開發經營總公司與被告云南筑友房地產開發有限公司于2002年3月25日訂立的性質上屬于房地產開發項目轉讓的“用地轉讓協議”及“補充合同”真實、有效；

　　二、被告云南筑友房地產開發有限公司于判決生效后十日內向原告昆明市五華區房地產開發經營總公司支付項目轉讓款100萬元；

　　三、駁回原告昆明市五華區房地產開發經營總公司的其他訴訟請求。

　　本案案件受理費49219.45元，由原告昆明市五華區房地產開發經營總公司承擔 90%，即44297.51元，被告云南筑友房地產開發有限公司承擔10%，即4921.94元；財產保全費38020元，由原告昆明市五華區房地產開發經營總公司負擔。

　　如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提出副本，上訴于云南省高級人民法院。

　　雙方當事人均服判的，本判決即發生法律效力。若負有義務的當事人不自動履行本判決，享有權利的當事人可在判決規定履行期限屆滿后法律規定的期限內向本院申請強制執行，雙方或一方當事人是公民的，申請強制執行的期限為一年；雙方均是法人或其他組織的，申請強制執行的期限為六個月。

　　審 判 長 邵 堅

　　代理審判員 楊 寧

　　代理審判員 黃 超

　　二○○四年七月十四日

　　書 記 員 金 馨