[2004]沈民(2)房終字第259號
上訴人(原審被告):沈陽同新房產開發有限公司。住所地:沈陽市沈河區正陽街206號。
法定代表人:張躍,董事長。
委托代理人:劉玉梅、徐志國,遼寧申揚律師事務所律師。
被上訴人(原審原告):樸太秀,女,1952年1月25日出生,朝鮮族,個體業者。住址:沈陽市蘇家屯區牡丹江街7-1號433室。
委托代理人:李奉德,男,1955年5月21日出生,朝鮮族,沈陽市蘇家屯區物價局干部。住址:沈陽市蘇家屯區金山小區308棟。
被上訴人(原審原告):金英俊,男,1979年8月15日出生,朝鮮族,加拿大渥太華卡爾頓大學留學生。戶籍地同樸太秀。
委托代理人:樸宣映,女,1964年11月27日出生,朝鮮族,無職業。住址:沈陽市蘇家屯區湖西街白松路56號。
原審第三人:沈陽春天百貨有限公司。住所地:沈陽市沈河區中街路168號。
法定代表人:姚輝,董事長。
上訴人沈陽同新房產開發有限公司(以下簡稱同新公司)因與被上訴人樸太秀、金英俊、原審第三人沈陽春天百貨有限公司(以下簡稱沈陽春天公司)商鋪買賣合同糾紛一案,前由沈陽市沈河區人民法院于2001年1月作出(2000)沈河民初字第3040號民事判決,樸太秀不服,上訴至本院。本院于2001年8月以原判認定事實錯誤為由,裁定發回沈陽市沈河區人民法院重審。沈陽市沈河區人民法院重審后,于2003年11月作出(2001)沈河民初字第5194號民事判決,同新公司不服,向本院提起上訴。本院依法由審判員白云良任審判長,與代理審判員曹桂巖、高子丁組成合議庭,公開開庭審理了本案。上訴人同新公司委托代理人劉玉梅、徐志國,被上訴人樸太秀委托代理人李奉德,被上訴人金英俊委托代理人樸宣映到庭參加訴訟。沈陽春天公司經本院傳票傳喚,無正當理由未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原審法院查明:1996年11月26日,樸太秀、金英俊與同新公司簽訂《商品房產買賣合同書》,樸太秀、金英俊以255600元的價格購買同新公司開發的坐落于沈陽市沈河區中街路168號(新峰商業廣場樓宇內)第1層樓第128號鋪位,建筑面積為15.96平方米,使用面積為5.32平方米。雙方約定,同新公司將商鋪于1997年2月交付樸太秀、金英俊使用,同新公司代樸太秀、金英俊經營的,按15%年投資回報率保證,因同新公司原因未能如期交樓,付樸太秀、金英俊預付款的同期(一年定期)銀行利息。同日,樸太秀、金英俊還就付款事宜與同新公司簽訂了《房產分期付款合同》,約定樸太秀、金英俊首期付款102240元,余款153360元自開業之日起分36期支付,每月1期,每月本金為4260元,利息以欠款總額為本金,暫定月利率為 9.15厘,月利息為759元。合同簽訂后,樸太秀、金英俊按約定交付同新公司購房款102240元(包括合同簽訂前樸太秀、金英俊交付的定金1萬元),但同新公司至今未將鋪位交付樸太秀、金英俊使用。1998年10月1日,同新公司與沈陽春天公司簽訂聯辦市場合同,將包括樸太秀、金英俊所購鋪位在內的新峰商業廣場一樓交由沈陽春天公司經營管理,沈陽春天公司給付同新公司補償金1999年為200萬元,次年為220萬元。沈陽春天公司于1999年1月1日開業經營,樸太秀、金英俊要求同新公司交付鋪位未果,于2000年10月訴至法院。
原審法院認為:樸太秀、金英俊與同新公司簽訂的商用鋪位買賣合同及房產付款合同是雙方真實意思表示,合法有效,雙方均應遵照履行,樸太秀、金英俊按約定履行了交款義務,同新公司未能如約交付樸太秀、金英俊所購鋪位,系違約行為,應按合同約定承擔違約責任。樸太秀、金英俊要求同新公司交付鋪位理由正當,應予支持。對樸太秀、金英俊要求同新公司給付延期交付鋪位的違約金的主張,應按約定的違約金支付。同新公司于1998年10月與沈陽春天公司簽訂聯辦合同,沈陽春天公司于1999年1月開業,說明已具備交付鋪位的條件,而同新公司為自己的利益不積極辦理該廣場一層的竣工驗收手續,以沒有竣工驗收手續為理由不向樸太秀、金英俊交付鋪位,阻止交付條件的成就,應視為已具備交付條件,同新公司的行為使樸太秀、金英俊的合法權益受到損害,應賠償樸太秀、金英俊合同履行后可以獲得的利益,因同新公司屬實獲得了利益,雙方在合同中約定,同新公司代為樸太秀、金英俊經營的,按15%年投資回報率保證,故應按樸太秀、金英俊總投資額的年15%標準計算投資回報。關于同新公司提出新峰商業廣場未完工,未進行工程質量驗收,無法交付使用的辯解,因同新公司于 1999年1月將該建筑一樓交付沈陽春天公司,沈陽春天公司在此開辦商場引起大批業戶進場經營,將其裝修為公眾均可到此購物的場所,一直正常經營長達近5 年,說明該商場一樓完全具有實際使用的功能,在其他大批業戶都能在此正常經營使用的情況下,聲稱對樸太秀、金英俊不能交付使用,顯然有違事實,故同新公司的抗辯理由不能成立,不予采信。至于同新公司及沈陽春天公司將樸太秀、金英俊所購鋪位交付樸太秀、金英俊使用后,同新公司與沈陽春天公司及他人之間因此產生的糾紛,相關權利人可另行起訴。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百三十條之規定,判決:一、樸太秀、金英俊與同新公司簽訂的《商品房產買賣合同書》及《房產分期付款合同》合法有效,雙方應按此繼續履行;二、同新公司及沈陽春天公司于本判決生效后10日內,將樸太秀、金英俊所購的坐落于沈陽市沈河區中街路168號(新峰商業廣場樓宇內的)第1層第128號鋪位(具體位置見樸太秀、金英俊及同新公司、沈陽春天公司共同確定的114號鋪位位置圖)交付給樸太秀、金英俊使用,并保證樸太秀、金英俊所購的128號鋪位凈使用面積為5.32平方米;三、同新公司于本判決生效后10日內,給付樸太秀、金英俊延期交付鋪位的違約金(按樸太秀、金英俊預付款102240元的1年期限銀行貸款利率計算),從1997年3月1日起至 1998年12月31日止;四、同新公司于本判決生效后10日內,給付樸太秀、金英俊延期交付鋪位損失款(每年按樸太秀、金英俊總投資額255600元的 15%計算),從1999年1月1日起至同新公司交付鋪位時止;五、樸太秀、金英俊于本判決生效后10日內,給付同新公司購房款,從1999年1月1日起(按樸太秀、金英俊與同新公司簽訂的房產分期付款的約定,每月交給同新公司購房款4260元,利息759元)至付清鋪位款為止;六,駁回樸太秀、金英俊、同新公司、沈陽春天公司其他請求。一、二審訴訟費17020元,由同新公司負擔。
同新公司不服一審判決,向本院提出上訴,請求撤銷原審法院判決,駁回被上訴人樸太秀、金英俊訴訟請求,并解除其與樸太秀、金英俊簽訂的《商品房產買賣合同書》及《房產分期付款合同》。理由是:1、原審認定事實錯誤,依法應予撤銷。被上訴人所購鋪位不具備交付條件,該房產尚未經沈陽市建筑質量檢驗部門驗收合格。上訴人并未主觀怠于辦理訴爭房產的竣工驗收手續,而是基于客觀原因無法辦理,不能視為交付條件成就。2、原審判決適用法律錯誤,依法應予以撤銷。上訴人與被上訴人簽訂的《商品房產買賣合同書》及《房產分期付款合同》應予解除,不應判決繼續履行。上訴人因嚴重缺乏資金無力繼續建設達到驗收合格標準,無力為被上訴人所購鋪位辦理房屋所有權證,且廣場已由第三人沈陽春天公司公司經營,故不能實現商品房買賣合同的目的,無法繼續履行,應當予以解除。原判決適用違約責任錯誤,導致判決錯誤。在雙方合同中15%年投資回報率是在上訴人將鋪位交付被上訴人后,如果被上訴人委托上訴人代為經營的,上訴人保證被上訴人15%年投資回報率。現上訴人未能將鋪位交付給被上訴人,而原審卻依據此條款判決上訴人承擔違約責任,顯然判決錯誤。而且雙方在合同中已經對于逾期交付鋪位所承擔的違約責任進行了約定,故應適用該違約條款確定上訴人所應承擔的責任。3、原審判決違反法定程序。在原起訴書增加請求事項的前提下,沒有依法向上訴人及第三人送達起訴狀,沒有給予法定的舉證期限。而且原審本案于2002年1月23日開庭審理,一年之后,即2003年10月8日被上訴人向原審法院提交了對原訴狀的補充,對違約賠償責任提出了具體數額,而原審法院沒有依法向上訴人送達,也未重新開庭審理,屬程序違法。
被上訴人樸太秀、金英俊答辯稱,請求二審法院維持原判。其理由是:1、原審判決認定事實清楚、準確。被上訴人所購鋪位完全具備交付條件,并且事實上已經交付使用長達五年之久。現工程只有地上四層、五層的內部裝修未完,答辯人所購的鋪位在一層,根據《建筑工程施工質量驗收統一標準》的規定,一個工程可以分步驗收,驗收完畢可以投入使用,因此是否辦理了竣工驗收手續與具有獨立使用功能的子單位工程預先交付使用并不矛盾。而且2003年3 月,沈建發[38號]文件已要求上訴人于2003年4月20日前組織完成竣工驗收,上訴人怠于驗收,不能因為上訴人的違法行為免除其法律責任。2、不能解除合同,適用違約責任正確。解除合同必須具備一定條件。上訴人要求解除合同是出于只考慮自身經濟利益所提出的請求。上訴人認為合同約定“經營食品”是合同無法繼續履行的理由是錯誤的。對于違約金,雙方約定不同的情形,從1999年1月1日起應適用合同附錄項目第二條,這是公平原則的體現。3、本案糾紛是由于上訴人惡意違約引起的,被上訴人并無過錯,故一切訴訟費用均應由上訴人負擔。
原審第三人沈陽春天公司未提出答辯意見。
本院查明的事實與原審法院認定的事實基本一致。
本院另查明:被上訴人樸太秀、金英俊購買的鋪位所在新峰商業廣場至今未經過消防、工程竣工等驗收。對于該商業廣場的消防問題,沈陽市消防局、沈河區公安分局已多次要求限期整改并要求在驗收合格前不得施工,但至今仍未經消防機構驗收合格。關于工程竣工驗收問題,沈陽市城鄉建設委員會沈建發 [2003]38號文件對新峰商業廣場進行經濟處罰并要求在2003年4月20日前組織工程竣工驗收,但該廣場至今未竣工驗收。
本院還查明:上訴人同新公司與第三人沈陽春天公司于2000年12月30日簽訂《沈陽新峰商業廣場一樓租賃合同》,雙方約定,租賃期限為二年,自2001年1月1日起至2002年12月31日止。2003年12月23日,雙方又簽訂一份租賃合同,租賃期限為一年,自2004年1月1日起至2004年12月31日止。現第三人沈陽春天公司仍在該商場經營。
上述事實,有雙方當事人的陳述及《商品房產買賣合同書》、《房產分期付款合同》、收款收據、《沈陽新峰商業廣場一樓租賃合同》、聯辦市場合同、責令限期改正通知書、復查意見書、建筑工程消防設計審核意見書、沈建發[2003]38號文件、商品房銷售許可證及建設工程規劃許可證等證據佐證,并經庭審質證,本院予以確認。
本院審理認為:1、上訴人同新公司與被上訴人樸太秀、金英俊簽訂的《商品房產買賣合同書》和《房產分期付款合同》是雙方真實意思表示,且不違反法律和行政法規的強制性規定,應認定為合法有效。被上訴人樸太秀、金英俊已經按照合同的約定向上訴人同新公司支付了購買商用鋪位款102240 元,上訴人同新公司應當按照合同約定按期向被上訴人樸太秀、金英俊交付其所購買的商用鋪位。現上訴人并未如期向被上訴人樸太秀、金英俊交付商用鋪位,屬于違約行為,應承擔相應的違約責任。
2、關于上訴人同新公司提出被上訴人樸太秀、金英俊所購鋪位未經竣工驗收不具備交付條件的問題。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條第二款“房地產開發項目竣工,經驗后合格后,方可交付使用”的規定,被上訴人樸太秀、金英俊所購商用鋪位未經驗收合格,不符合雙方合同約定以及法律規定的交付條件,故上訴人同新公司提出的該項主張,應予采納,但上訴人同新公司應本著誠實信用原則積極履行驗收及交付義務。被上訴人樸太秀、金英俊提出所購鋪位已經交付使用五年,完全符合交付條件的答辯理由,因上訴人同新公司將該商用鋪位交于第三人沈陽春天公司經營使用并不能證明該商用鋪位已經符合法律規定的交付條件,故對于被上訴人樸太秀、金英俊的此項答辯理由,不予采納。上訴人同新公司應將經驗收合格的商用鋪位交于被上訴人樸太秀、金英俊。原審判決未考慮法律規定的強制性條件,判決上訴人同新公司向被上訴人樸太秀、金英俊交付商用鋪位不妥,應予糾正。
3、關于上訴人同新公司提出并非其主觀怠于辦理訴爭房產的竣工驗收手續,而是由于嚴重缺乏資金無法辦理的主張,因上訴人同新公司作為新峰商業廣場的開發單位對于該商業廣場負有驗收的義務,其資金緊張不能作為上訴人同新公司不履行合同及不承擔違約責任的理由,因此上訴人同新公司的該項主張,不予采納。被上訴人樸太秀、金英俊提出要求上訴人繼續履行合同并承擔違約責任的主張,理由正當,應予支持。對于被上訴人樸太秀、金英俊已付的購房款 102240元,應由上訴人同新公司按合同約定從1997年3月1日起至實際交付鋪位時止,按一年期銀行貸款利率計算利息。由于上訴人同新公司未能按合同約定的期限交付被上訴人樸太秀、金英俊商用鋪位,卻將新峰商業廣場一樓出租給第三人沈陽春天公司從事商業經營并獲取相應的利益,故應參照其與被上訴人樸太秀、金英俊約定的附加條款,按被上訴人樸太秀、金英俊總投資額255600元的15%計算,賠償被上訴人從1999年1月1日起至實際交付鋪位時止的損失。
4、關于上訴人同新公司提出的上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》及《房產分期付款合同》應予解除,不應判決繼續履行的問題。因上訴人不能與被上訴人就合同解除協商達成一致,上訴人又屬違約方,其要求解除合同不符合《中華人民共和國經濟合同法》第二十六條規定的解除條件。上訴人提出的新峰商業廣場已經由第三人經營服裝、服飾,被上訴人已無法利用其鋪位經營食品,合同目的已不能實現的主張,因上訴人與第三人之間的約定并不能約束被上訴人,被上訴人對訴爭商用鋪位的期待權一旦實現,其作為物權人行使權利也不受第三人的限制,故上訴人的此項主張不予支持。
5、關于上訴人同新公司提出的原審判決違反法定程序,在原起訴書增加請求事項的前提下,沒有依法向上訴人及第三人送達起訴狀,沒有給予法定的舉證期限的問題,因該補充材料中對于要求上訴人繼續履行合同和承擔違約部分并未增加訴訟請求,只是將兩項請求具體化,且原審法院對于該補充材料中其他增加的訴訟請求并未審理,原審判決亦未超出被上訴人起訴狀中的請求范圍,故不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款(四)項規定的“原判決違反法定程序,可能影響案件的公正審理”的情形,上訴人的此項上訴理由,不予采納。
6、關于本案應否同時判令樸太秀、金英俊支付同新公司所購商鋪欠款的問題。上訴人同新公司與被上訴人樸太秀、金英俊簽訂的《商品房產買賣合同書》第六條約定,“甲方(同新公司)于一九九七年二月交付乙方使用,如遇下列特殊原因甲方可延期交付使用,但不能超過三個月:一、人力不可抗拒的災害;二、其他非甲方所能控制的事件”,上訴人與被上訴人簽訂的《房產分期付款合同》約定,“乙方(樸太秀、金英俊)所欠樓款(指首付102240后,欠 153360元)分36期支付甲方,每月一期,每月本金為4260 元人民幣”及“乙方分期付款自開業之日起”。根據雙方前述約定,同新公司應當在收到樸太秀、金英俊首付款102240元后,于1997年3月履行交付商鋪義務。樸太秀、金英俊在收到商鋪后,才有義務向同新公司分期支付剩余價款。而同新公司至今仍未履行向樸太秀、金英俊交付商鋪義務,故樸太秀、金英俊依法享有后履行抗辯權,同新公司只有在履行交付商鋪義務后,樸太秀、金英俊分期付款義務的履行期間尚開始,但對未到履行期間的分期付款義務,除雙方協商一致外,同新公司仍不得要求履行,法院亦不得強制履行。本院雖認為同新公司在沒有向樸太秀、金英俊履行交付商鋪義務,卻將包含樸太秀、金英俊所購商鋪在內的鋪位出租于沈陽春天公司用于謀利,同新公司應自1999年1月1日向樸太秀、金英俊每年賠償總投資額255600元的15%的損失,系對同新公司違背誠實信用原則,惡意違約的懲罰,同時亦是對守約方即樸太秀、金英俊合法權益的保護,但并不意味著同新公司履行了交付商鋪義務,原審法院在同新公司未履行交付商鋪義務的情況下,即判令樸太秀、金英俊從1999年1月1日起分期支付價款,剝奪了樸太秀、金英俊依法享有的抗辯權,系以司法判決之形式強制改變了當事人約定的履行期間。而且,同新公司在原審并沒有提出反訴,請求樸太秀、金英俊履行支付價款義務,即沒有當事人就支付價款提出訴訟請求,原審即判令樸太秀、金英俊給付同新公司購商鋪價款,亦違反了不告不理的民事訴訟原則。故應予糾正。
綜上,依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第八十四條第二款、第八十五條、第一百零六條第一款、第一百一十一條,《中華人民共和國經濟合同法》第六條,《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條第二款,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條、第一百五十三條第一款(二)項、第一百五十七條之規定,判決如下:
一、維持沈陽市沈河區人民法院(2001)沈河民初字第5194號民事判決主文第一項及訴訟費承擔部分;
二、撤銷沈陽市沈河區人民法院(2001)沈河民初字第5194號民事判決主文第五項、第六項;
三、變更沈陽市沈河區人民法院(2001)沈河民初字第5194號民事判決第二項為:沈陽同新房產開發有限公司于本判決生效后十日內將驗收合格、具備法定交付使用條件的坐落于沈陽市沈河區中街路168號商業廣場樓宇內的第一層第128號鋪位(具體位置見原審法院勘查記錄及勘驗圖所確定的位置)交付給樸太秀、金英俊,并保證鋪位凈使用面積為5.32平方米;逾期交付,由同新公司每年按樸太秀、金英俊總投資額255600元的15%計算,賠償樸太秀、金英俊損失至同新公司交付鋪位時止,從本判決生效后第十一日起,每六個月支付一次;
四、變更沈陽市沈河區人民法院(2001)沈河民初字第5194號民事判決主文第三項為:沈陽同新房產開發有限公司于本判決生效后給付樸太秀、金英俊已付款102240元的利息,按同期銀行一年定期貸款利率計算,從1997年3月1日起至實際交付鋪位時止。其中從1997年3月1日起至本判決生效止的利息,由同新公司在本判決生效后十日內一次性給付;從本判決生效后第十一日起至實際交付鋪位之日止的利息,由同新公司每六個月支付一次;
五、變更沈陽市沈河區人民法院(2001)沈河民初字第5194號民事判決主文第四項為:沈陽同新房產開發有限公司賠償樸太秀、金英俊延期交付商鋪損失,自1999年1月1日起至本判決生效之日止,每年按樸太秀、金英俊總投資額255600元的15%計算,于本判決生效后十日內付清;
六、駁回同新公司、樸太秀、金英俊其他請求。
本案二審案件受理費8510元,由上訴人同新公司負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 白 云 良
代理審判員 曹 桂 巖
代理審判員 高 子 丁
二0 0四年六月四日
書 記 員 韓 鵬
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人民法院民事判決書(當事人對案件事實爭議較大的,民事簡易程序訴訟文書樣式(試行))
2020-10-14案卷目錄
2020-10-14刑事判決書(一審自訴、反訴并案審理用)
2020-10-14刑事裁定書(高級人民法院核準死刑用)
2020-10-14×××人民法院刑事裁定書(復核死刑發回重審用)
2020-10-14拘留人大代表報告書
2020-10-14民事行政檢察證據材料收據
2020-10-14民事行政檢察指令出庭通知書(送達受指令人民檢察院)
2020-10-14悔改書(因取保候審給法官)
2020-10-14收取保證金通知書
2020-10-14×××公安局指定管轄決定書
2020-10-14×××公安局拘留證
2020-10-14×××公安局逮捕通知書
2020-10-14×××公安局逮捕證
2020-10-14取保候審保證書
2020-10-14×××公安局未成年證人/被害人法定代理人到場通知書
2020-10-14暫予監外執行審批表
2020-10-14人民檢察院要求說明不立案理由通知書
2020-10-14人民檢察院不批準逮捕決定書
2020-10-14人民檢察院處理扣押物品、文件決定書
2020-10-14