重慶市第一中級人民法院

民事判決書

　　（2005）渝一中民終字第2184號

　　上訴人（原審原告）重慶融盛源置業(yè)顧問有限公司，住所地重慶市九龍坡區(qū)渝中花園5幢2單元5-2號。

　　法定代表人顧明，執(zhí)行董事。

　　委托代理人李榮華，重慶合州律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）重慶渝開發(fā)股份有限公司，住所地重慶市渝中區(qū)上曾家?guī)r1號。

　　法定代表人粟志光，職務董事長。

　　委托代理人張涌，重慶中豪律師事務所律師。

　　委托代理人向彥，重慶中豪律師事務所律師。

　　上訴人重慶融盛源置業(yè)顧問有限公司因委托合同糾紛一案，不服重慶市渝中區(qū)人民法院（2005）中區(qū)民初字第501號民事判決，向本院提起訴訟。本院依法由審判員劉家容擔任審判長，與審判員賀少鋒、代理審判員彭超組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

　　查明，2003年6月19日，重慶渝開發(fā)股份有限公司（以下簡稱渝開發(fā)）與重慶融盛源置業(yè)顧問有限公司（以下簡稱融盛公司）簽訂《房屋委托代理銷售合同》，合同約定，渝開發(fā)將自有產權的金銀灣小區(qū)A，B，C，D棟的房屋委托給融盛公司以行紀方式風險代理銷售。其中第一條約定，1.該合同簽訂時，預計市城投公司擬用于拆遷安置的將是該小區(qū)的C，D幢，故在該合同簽訂后2個月內，必須為其保留上述面積的住宅，作為甲方的自銷房；2.在上述保留的住宅面積中，市城投公司可根據(jù)需要任意選購；3.如市城投公司在本合同簽訂后2個月內購買上述住宅，則該部分房屋的銷售不計入融盛公司的銷售業(yè)績；4.如市城投公司在本合同簽訂后2個月內僅購買部分上述住宅或無購買行為，則剩余部分住宅納入由融盛公司代理銷售的范圍，并按本合同約定，由渝開發(fā)對重慶融盛源置業(yè)顧問有限公司進行銷售業(yè)績考核。合同對代理銷售內容、代理銷售期限、代理銷售傭金計算標準等均作了明確約定。合同第十條規(guī)定，1.本合同生效后，渝開發(fā)不得將上述樓盤委托第三方代理銷售或無故終止合同；在融盛公司銷售期內，除本合同第一條第一款所表述的“保留住宅”外，渝開發(fā)不得以其他任何形式將其余的委托銷售物業(yè)進行銷售或另行處置，融盛公司不得將上述樓盤轉讓第三方銷售或無故退場，否則視為違約行為，應由違約方向守約方支付違約金30萬元；2.渝開發(fā)將本合同第一條第一款所表述的“保留住宅”處置給市城投公司，不視為渝開發(fā)違約，融盛公司無權追究渝開發(fā)的違約責任。

　　2003年5月26日，渝開發(fā)以渝開發(fā)（2003）50號文件向市城投公司報告，請求盡快確定所需金銀灣住宅，城投公司收到報告后于同年5月27日批復，請土地中心協(xié)助，將此地房屋全部用于大坪七牌坊片區(qū)撤遷安置。2003年8月5日，渝開發(fā)與重慶市渝中區(qū)土地整治儲備中心（以下簡稱土地中心）簽訂《金銀灣住宅小區(qū)D棟房屋預定意向性協(xié)議》，約定，渝開發(fā)將金銀灣小區(qū)D棟五十套出售給土地中心，用于安置高九路拆遷還房，戶型為兩室一廳，總建面積3500平方米（以實測為準），單價暫定1380元/平方米，協(xié)議簽訂后30日內雙方簽訂正式《商品房買賣合同》，并按合同約定支付房款。2003年9月2日，渝開發(fā)與土地中心簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定渝開發(fā)將金銀灣小區(qū)D棟50套房屋售與土地中心，總建筑面積3527.88平方米，單價為1380元/平方米，總計房款4，868， 474.6元，并約定首付房款總額的百分之三十。2003年12月2日，土地中心將購房款3，407，932.4元付給了渝開發(fā)。

　　原審法院認為，融盛公司與渝開發(fā)所簽訂的《房屋預定意向性協(xié)議》系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應屬有效，雙方據(jù)此建立的委托合同法律關系依法成立。雙方均應按合同約定嚴格履行自己的義務。渝開發(fā)于2003年8月5日與土地中心簽訂《金銀灣住宅小區(qū)D棟房屋預定意向性協(xié)議》，約定渝開發(fā)將“金銀灣”小區(qū)D棟50套房屋售與土地中心，并約定在該協(xié)議簽訂后30日內雙方簽訂正式《重慶市商品房買賣合同》并按合同約定支付房款。該行為應認定為渝開發(fā)的買房行為，僅是雙方就房屋買賣的手續(xù)尚未全部完善。而渝開發(fā) [2003]50號文件載明：渝開發(fā)請求城投公司盡快與有關單位協(xié)調，確定“金銀灣”小區(qū)用于安置的房屋，以及2003年5月27日城投公司針對渝開發(fā)關于請求盡快確定所需金銀灣住宅報告（即渝開發(fā)公司[2003]50號文件）的批示載明：請土地中心協(xié)助將“金銀灣”小區(qū)確定的房屋用于大坪七牌坊拆遷安置。由此可以確認城投公司指定了土地中心購買“金銀灣”小區(qū)D棟50套房屋。另根據(jù)渝開發(fā)與土地中心2003年8月5日所簽訂的《金銀灣住宅小區(qū)D棟房屋預定意向性協(xié)議》的約定，且該協(xié)議簽訂時間并未違反其與融盛公司簽訂的《房屋委托代理銷售合同》的相關規(guī)定，而之后，渝開發(fā)與土地中心簽訂了正式的《重慶市商品房買賣合同》并按合同約定支付房款，雙方已完善了買賣行為，故渝開發(fā)將“金銀灣”小區(qū)D棟50套房屋賣給土地中心的行為未違反合同約定。故融盛公司要求渝開發(fā)公司給付違約金30萬元，證據(jù)不充分，與法無據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第三百九十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百二十八條之規(guī)定判決駁回融盛公司的訴訟請求，案件受理費7010元，其他訴訟費3000元，合計10010元，由融盛公司負擔。

　　一審宣判后，上訴人融盛公司不服該判決，向本院提起上訴稱，請求撤銷原審判決，改判由被上訴人渝開發(fā)給付上訴人違約金30萬元。其理由為：上訴人與被上訴人雖然在合同中約定將“渝開發(fā)金銀灣住宅小區(qū)”的C，D棟在簽訂合同之日起的2個月內保留為被上訴人的自銷房，以用于案外人――城投公司撤遷安置，但該合同在第一條第四項對此作了明確界定：如城投公司在本合同簽訂后2個月僅購買部分上訴住宅或無購買行為，則剩余部分住宅納入乙方代理銷售的范圍，并按本合同約定，由甲方對乙方進行銷售業(yè)績考核。因此，按該界定，在2個月的保留期內，購買C，D幢的只能是城投公司，而非其他人購買。在本案中，被上訴人將D幢50套房屋出售給了城投公司無任何行政隸屬關系的區(qū)土地中心，其行為違反了合同第一條第4項的約定，應當是嚴重的違約行為。故，原審判決對被上訴人將該小區(qū)D幢50套房屋出售給區(qū)土地中心的行為，未違反合同約定的認定是沒有事實根據(jù)的。故原審判決應依法得到糾正。

　　被上訴人渝開發(fā)答辯稱，上訴人與被上訴人在《代理合同》中特別約定，在合同簽訂后的2個月內，將小區(qū)C，D幢作為城投公司用于撤遷安置的保留住宅，滿足上述條件的銷售行為不計入上訴人的銷售業(yè)績，也不作違約處理，被上訴人將屬于保留住宅范圍內的房屋在規(guī)定時間內處置給雙方認可的買受人，其行為并不違反《代理合同》的約定，不應當承擔違約責任。請求駁回上訴人的上訴請求。

　　本案雙方當事人爭議的焦點為，渝開發(fā)將房屋售給區(qū)土地中心的行為是否違約，是否應承擔違約責任。

　　本院認為，渝開發(fā)與融盛公司所簽訂的《房屋委托代理銷售合同》系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應屬有效，雙方均應嚴格按合同約定履行自己的義務。渝開發(fā)公司在履行合同中，經城投公司指定將“金銀灣”小區(qū)D棟50套保留住房賣與土地中心，未違反合同的約定。一是從渝開發(fā)與融盛公司簽訂的《商品房委托代理銷售合同》的內容看，雙方已明確約定，為城投公司保留“金銀灣”小區(qū)的C，D棟用于拆遷安置，購買的時間在簽訂該合同的2個月內；并且在約定違約責任的承擔上，渝開發(fā)構成違約須具備以下情形，即渝開發(fā)將樓盤委托第三方代理銷售或無故終止合同，或者是渝開發(fā)以其他任何形式將保留的以外的房屋委托銷售物業(yè)進行銷售或另行處置；二是渝開發(fā)將房屋買于土地中心，是經城投公司認可的行為，其理由是渝開發(fā)在與土地中心簽協(xié)議前已報告市城投公司盡快確定金銀灣住宅小區(qū)，市城投公司明確同意請土地中心協(xié)助，將此房屋全部用于大坪七牌坊片區(qū)拆遷安置，由此可以確認市城投公司同意并指定了土地中心購買；三是渝開發(fā)按照市城投公司的要求，在2003年8月5日已與土地儲備中心簽訂了《金銀灣住宅小區(qū)D棟房屋預定意向性協(xié)議》，該協(xié)議內容有明確的標的，數(shù)量，價款和簽訂正式合同時間，事后雙方在約定的期限內簽訂了正式的《重慶市商品房買賣合同》，并按合同支付了房款，雙方已完善了買賣行為。渝開發(fā)的此行為是符合市城投公司的意思表示，且也是在合同約定的2個月內施行。

　　綜上所述，渝開發(fā)按合同履行了義務，其行為沒有違反合同的約定，融盛公司認為渝開發(fā)違約，應支付違約金的上訴理由不能成立。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案案件受理費7010元，其他訴訟費1500元，合計8510元，由上訴人重慶融盛源置業(yè)顧問有限公司承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　劉家容

　　審　判　員　賀少鋒

　　代理審判員　彭　超

　　二00五年八月二十三日

　　書　記　員　王曉燕