江西省高級(jí)人民法院

民 事 判 決 書

　　（2003）贛民一終字第57號(hào)

　　上訴人（原審原告、反訴被告）孫臘金，男，1964年2月7日生，漢族，安徽省當(dāng)涂縣人，南昌市印刷三廠下崗職工。住南昌市松柏巷22號(hào)。

　　委托代理人劉化時(shí)，江西創(chuàng)源律師事務(wù)所律師。

　　上訴人（原審原告、反訴被告）劉建國，男，1964年6月24日生，漢族，江西省南昌市人。住南昌市西湖區(qū)羅家塘路。

　　委托代理人甘恩華，男，漢族，江西省南昌市人。住南昌市西湖區(qū)方井頭20號(hào)。

　　上訴人（原審原告、反訴被告）涂金萍，女，1952年2月5日生，漢族，江西省南昌市人，南昌市西湖區(qū)城建環(huán)保局干部。住南昌市花園角109號(hào)。

　　委托代理人劉化時(shí)，江西創(chuàng)源律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）南昌市印刷三廠。住所地南昌市孺子路162號(hào)。

　　法定代表人程方六，廠長。

　　委托代理人劉斌，南昌市印刷三廠副廠長。

　　委托代理人熊建新，江西華為律師事務(wù)所律師。

　　孫臘金、劉建國、涂金萍為與南昌市印刷三廠租賃合同糾紛一案，不服江西省南昌市中級(jí)人民法院 （2002）洪民一初字第42號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭，于2003年7月17日公開開庭審理了本案。上訴人涂金萍，上訴人孫臘金、涂金萍的委托代理人劉化時(shí)，上訴人劉建國的委托代理人甘恩華，被上訴人南昌市印刷三廠的委托代理人劉斌、熊建新到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的《改建南昌市印刷三廠臨街店面合同》、《承包南昌市印刷三廠臨街店面合同》及兩份《協(xié)議書》均系雙方真實(shí)意思表示，亦未違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且店面改建經(jīng)政府認(rèn)可、批準(zhǔn)，應(yīng)合法有效。雙方雖簽訂承包合同，實(shí)為租賃關(guān)系。原、被告雙方約定：該店面必須在1999 年10月1日前全部竣工，逾期的一切經(jīng)濟(jì)損失由原告承擔(dān)，原告享有五年使用權(quán)，自1999年10月1日起算。原告雖提供《南昌市印刷三廠就孫臘金等三人承包開發(fā)臨街店面事項(xiàng)的承諾書》（以下簡(jiǎn)稱《承諾書》），證明承包時(shí)間應(yīng)自2000年8月1日起計(jì)算，但被告對(duì)《承諾書》內(nèi)容的真實(shí)性提出異議，且原告于 2000年5月8日、6月2日已將該店面轉(zhuǎn)租給了萬菲、吳文清、鄧超，由此可推定《承諾書》的內(nèi)容是不真實(shí)的，該證據(jù)來源不明，應(yīng)予以否定。為此，承包合同履行期限應(yīng)認(rèn)定自1999年10月1日起計(jì)算。合同約定，原告等逾期不繳租金則為違約，被告有權(quán)解除合同，原告未按合同履行應(yīng)盡義務(wù)，長期欠繳管理費(fèi)，致使原、被告雙方的租賃關(guān)系無法正常履行，應(yīng)屬主要違約，被告解除合同有效。原告稱未繳管理費(fèi)之原因，是因?yàn)殡p方約定以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)，但未進(jìn)行實(shí)測(cè)。經(jīng)查，該臨街店面的規(guī)劃和建設(shè)都系原告辦理和承建，該店面的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》也確定了占地面積為396.40平方米，故此辯解不能成為其長期欠繳租金的理由。原告應(yīng)支付所欠繳的13個(gè)月租金，但應(yīng)按實(shí)際面積計(jì)算。鑒于該店面由原告投資拆建，為衡平雙方利益，被告南昌市印刷三廠應(yīng)返還原告投資款（建設(shè)費(fèi)用及水電增容費(fèi)）。原告三人屬主要違約，原告主張應(yīng)得逾期支付工程款利息的請(qǐng)求，不予支持。因被告已收回店面，原告主張可得租金的請(qǐng)求亦不予支持。被告收回店面后，已與他人另行訂立租賃合同，由此造成裝修及其他損失可另案審理。據(jù)此，原審法院根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十四條第（三）項(xiàng)、第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決：一、被告（反訴原告）南昌市印刷三廠的《解除承包合同通知書》合法有效，雙方的租賃關(guān)系自2001年11月2日予以解除。二、被告（反訴原告）南昌市印刷三廠償還原告（反訴被告）孫臘金、劉建國、涂金萍對(duì)改建南昌市印刷三廠臨街店面（南昌市西湖區(qū)孺子路160號(hào)）的工程款計(jì)人民幣382 788.31元，水電增容費(fèi)44 687.69元，共計(jì)427 476元。三、原告（反訴被告）孫臘金、劉建國、涂金萍支付所欠被告（反訴原告）南昌市印刷三廠13個(gè)月的店面租金146 448.90元（375.51平方米×30元/平方米每月×13個(gè)月）。四、上述二、三項(xiàng)相抵，被告（反訴原告）南昌市印刷三廠尚應(yīng)支付孫臘金、劉建國、涂金萍人民幣281 027.10元，該款限判決生效后十五日內(nèi)一次性付清。五、駁回原告孫臘金、劉建國、涂金萍的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)18650元，反訴費(fèi)4602 元，評(píng)估費(fèi)4000元，總計(jì)27252元，由原告孫臘金、劉建國、涂金萍共同承擔(dān)13626元，被告南昌市印刷三廠承擔(dān)13626元。

　　孫臘金、劉建國、涂金萍對(duì)一審判決不服，提出上訴，請(qǐng)求二審法院依法撤銷原判第一、三、四、五項(xiàng)；改判被上訴人單方解除合同的行為無效，確認(rèn)上訴人承包期起止時(shí)間為2000年8月1日至2005年7月31日；補(bǔ)足上訴人承包期45個(gè)月或判令被上訴人賠償上訴人損失1 385 136元（包括工程款382 788.31元及逾期支付工程款的利息損失133 760元、可得租金753 900元、水電增容費(fèi)44 687.69元、設(shè)計(jì)等費(fèi)用70000元）。其理由主要有：1、經(jīng)上訴人要求，被上訴人于2000年9月30日向上訴人出具了承包期從2000年8月1日開始計(jì)算的《承諾書》。被上訴人對(duì)《承諾書》內(nèi)容的真實(shí)性所提異議毫無根據(jù)，一審法院采納其異議并認(rèn)定上訴人承包期自1999年10月1日起算是錯(cuò)誤的。 2、雙方簽約時(shí)未實(shí)際丈量改建店面占地面積、未確定每年應(yīng)交管理費(fèi)的數(shù)額，這是上訴人除預(yù)交第一年度管理費(fèi)外未交其他年度管理費(fèi)的主要原因。一審法院回避該事實(shí)，以上訴人長期欠繳管理費(fèi)為由認(rèn)定上訴人主要違約并確認(rèn)被上訴人單方解除合同的行為有效是錯(cuò)誤的。3、一審法院既認(rèn)定被上訴人單方解除合同的行為有效，又不支持上訴人要求被上訴人付清建房工程款和利息以及上訴人可得租金收入753 900元等訴訟請(qǐng)求，這是極不公正的。

　　南昌市印刷三廠答辯稱：1、被答辯人出具的南昌市印刷三廠《承諾書》這一證據(jù)來源不明，該《承諾書》內(nèi)容不真實(shí)，不能作為雙方承包期起算的依據(jù)。原判根據(jù)雙方協(xié)議內(nèi)容確認(rèn)被答辯人承包期自1999年10月1日起算正確。2、被答辯人未依約足額繳納第一年度管理費(fèi)以及至今未繳納其余年度管理費(fèi)的行為構(gòu)成主要違約，一審法院判令雙方的租賃關(guān)系自2001年11月2日予以解除正確。3、《承包合同》第三條及補(bǔ)充《協(xié)議書》第三條均規(guī)定，被答辯人逾期未交管理費(fèi)視為違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，答辯人有權(quán)解除合同并收回店面。因此，原判認(rèn)定答辯人解除合同的行為有效并不支持被答辯人其他訴訟請(qǐng)求合理合法。請(qǐng)求二審法院依法駁回被答辯人的請(qǐng)求，作出公正判決。

　　經(jīng)審理查明，1998年6月22日，南昌市印刷三廠（甲方）與孫臘金、劉建國、涂金萍（乙方）簽訂《改建南昌市印刷三廠臨街店面合同》（以下簡(jiǎn)稱《改建合同》），合同約定：1、甲方提供本廠區(qū)臨街的土地（以竣工實(shí)量為準(zhǔn)），由乙方負(fù)責(zé)改建成店面，改建店面的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方協(xié)助乙方辦理有關(guān)改建手續(xù)。2、該店面必須于1998年8月16日前全部竣工，逾期的一切經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。3、店面竣工后，須經(jīng)甲方驗(yàn)收后方可使用，乙方享有三年零四個(gè)半月的使用權(quán)，自1998年8月16日起算。該期限屆滿所有店面無條件交回甲方，屬甲方所有。同日，雙方還簽訂了《承包南昌市印刷三廠臨街店面合同》》（以下簡(jiǎn)稱《承包合同》），該合同引言部分載明：由于乙方改建本廠區(qū)內(nèi)臨街店面，享有三年零四個(gè)半月的使用權(quán)，乙方要求以承包經(jīng)營方式使用該店面。該合同前四條內(nèi)容為：一、甲方將經(jīng)乙方改建的臨街店面一樓、二樓，計(jì)（此處空白）平方米，交由乙方經(jīng)營承包。二、承包期為三年零四個(gè)半月，即從1998年8月16日始，至2001年12月31日止。三、本合同簽訂之日，乙方一次性向甲方繳納第一年度管理費(fèi)140 000元人民幣（具體以甲乙雙方確定的占地面積每平方米450元計(jì)算，多退少補(bǔ)）。1999年8月16日繳納第二年度管理費(fèi)（此處空白）萬元人民幣。 2000年8月16日繳納第三年度管理費(fèi)（此處空白）萬元人民幣。2001年8月16日繳納最后四個(gè)半月管理費(fèi)（此處空白）萬元人民幣。乙方三人之間對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任。逾期未交視為違約，承擔(dān)違約金（此處空白）萬元人民幣，并解除合同，甲方有權(quán)收回店面。四、承包期屆滿，乙方無條件將所有店面完好無損地交回甲方，裝修固定設(shè)施均不得拆除，隨店面一同交回甲方。該合同同時(shí)在附注中載明：以上條款內(nèi)暫未確定部分待雙方協(xié)商一致補(bǔ)填并蓋章簽字生效；該未確定部分不影響本合同法律效力。1999年8月17日，南昌市印刷三廠（甲方）與孫臘金、劉建國、涂金萍（乙方）簽訂了一份《協(xié)議書》，對(duì)雙方簽訂的《改建合同》的部分條款作了如下更改：南昌市印刷三廠臨街店面必須于1999年10月1日之前全部竣工，逾期的一切經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)；乙方對(duì)該臨街店面享有五年的使用權(quán)，自1999年10月1日始起算。同日，雙方還簽訂了另一《協(xié)議書》，對(duì)雙方簽訂的《承包合同》的部分條款作了更改。協(xié)議約定：1、乙方對(duì)南昌市印刷三廠臨街店面享有五年使用權(quán)。2、乙方承包期為五年，即從1999年10月1日始，至2004年9月30日止。3、本合同簽訂之日，乙方一次性向甲方繳納第一年度管理費(fèi)（此處空白）萬元人民幣（具體以甲乙雙方確定的占地面積每平方米每月30元計(jì)算），2000年10月1日繳納第二年度管理費(fèi)（此處空白）萬元人民幣，2001年10月1日繳納第三年度管理費(fèi)（此處空白）萬元人民幣，2002年10月1日繳納第四年度管理費(fèi)（此處空白）萬元人民幣，2003年 10月1日繳納第五年度管理費(fèi)（此處空白）萬元人民幣。乙方三人之間對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任，逾期未交視為違約，承擔(dān)違約金（此處空白）萬元人民幣，并解除合同，甲方有權(quán)收回店面。4、原合同其他條款不變。

　　1999年11月3日，劉建國與甘恩華簽訂一份《轉(zhuǎn)讓承包協(xié)議》，約定由劉建國將其享有的南昌市印刷三廠臨街店面承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給甘恩華。該協(xié)議得到孫臘金、涂金萍的簽名認(rèn)可。同年11月25日，城市規(guī)劃管理部門為南昌市印刷三廠臨街店面（南昌市孺子路160號(hào)）辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。該許可證載明工程建設(shè)規(guī)模為796.80平方米（二層，占地面積396.40平方米）。2000年4月，南昌市孺子路160號(hào)臨街店面竣工。該工程竣工后，南昌市印刷三廠未與三上訴人確定該店面的占地面積，亦未對(duì)《承包合同》及補(bǔ)充《協(xié)議書》中年度管理費(fèi)的空白部分予以補(bǔ)填。

　　2000年5月8日，孫臘金、甘恩華、涂金萍將南昌市孺子路160號(hào)店面分別租給萬菲、吳文清、鄧超，并書面約定了應(yīng)交租金數(shù)額。之后，萬菲、吳文清、鄧超未按約定繳納店面租金。孫臘金、甘恩華、涂金萍為此先后訴至南昌市西湖區(qū)人民法院，向萬菲、吳文清、鄧超三人追索租金。孫臘金、甘恩華、涂金萍在其與萬菲租賃合同糾紛一案中，提交了一份載有“承包時(shí)間自2000年8月1日起，至2005年7月31日止”內(nèi)容的《承諾書》，并稱該《承諾書》系南昌市印刷三廠書記涂豫群于2000年9月30日書寫。南昌市公安局接受委托對(duì)《承諾書》進(jìn)行技術(shù)鑒定后，確認(rèn)《承諾書》上的筆跡與送檢的涂豫群筆跡樣本不一致。本案一審期間，三上訴人向原審法院提交了該《承諾書》，主張雙方《承包合同》的履行期限應(yīng)從2000年8月1日起算。

　　另查明，孫臘金、劉建國、涂金萍與南昌市印刷三廠合同關(guān)系存續(xù)期間，三上訴人除1998年6月向南昌市印刷三廠繳納第一年度管理費(fèi)135 000元外，未繳納其余年度管理費(fèi)。2000年9月20日，南昌市印刷三廠向三上訴人送達(dá)《繳款通知書》，要求三上訴人于2000年10月1日來廠一次性繳納第二年度管理費(fèi)（具體以雙方確定的占地面積每平方米每月30元計(jì)算）。三上訴人簽收了該通知書，但未向南昌市印刷三廠繳費(fèi)，亦未作出解釋。2001年 11月2日，南昌市印刷三廠向三上訴人送達(dá)《解除承包合同通知書》，稱三上訴人簽收《繳款通知書》后，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納2001年度及2002年度管理費(fèi)，根據(jù)雙方簽訂的《承包合同》第三條之規(guī)定，廠部決定解除承包合同并收回店面。三上訴人于同年11月5日書面函復(fù)南昌市印刷三廠，稱雙方就南昌市孺子路 160號(hào)臨街店面簽訂的承包合同是建立在其重建該店面的基礎(chǔ)上，若要解除該合同，必須首先對(duì)其投資進(jìn)行清算，以保護(hù)其投資權(quán)。三上訴人在回函中還提及因南昌市印刷三廠不是該店面產(chǎn)權(quán)人，使其向?qū)嶋H承租人追索租金的訴訟中斷，從而導(dǎo)致其欠交管理費(fèi)這一后果。2001年12月，南昌市印刷三廠以其與他人簽訂了店面經(jīng)營承包合同為由，收回了萬菲、吳文清、鄧超尚在租用的店面。2002年10月17日，三上訴人訴至原審法院，請(qǐng)求確認(rèn)南昌市印刷三廠單方解除合同的行為無效，判令南昌市印刷三廠補(bǔ)足其五年承包期；或賠償其損失1 728 016.60元。同年11月29日，南昌市印刷三廠向原審法院提出反訴，請(qǐng)求法院判令孫臘金、劉建國、涂金萍支付雙方解除承包合同之前所欠的13個(gè)月管理費(fèi)共計(jì)154 596元，并判令其承擔(dān)反訴費(fèi)用。

　　本院同時(shí)查明，一審期間，經(jīng)組織人員對(duì)南昌市孺子路160號(hào)臨街店面進(jìn)行實(shí)地丈量，確定其占地面積為375.51平方米。同時(shí)，江西淵昊房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司接受原審法院的委托，對(duì)南昌市孺子路160號(hào)臨街店面的建筑工程量進(jìn)行了造價(jià)評(píng)估，并分別于2003年2月20日、3月3日作出贛淵昊房評(píng)字第 0076-1號(hào)《評(píng)估報(bào)告書》及《“贛淵昊房評(píng)字第0076-1號(hào)”報(bào)告更正說明》，確定該店面的建筑工程量的造價(jià)費(fèi)用（不含爭(zhēng)議部分）為333 947.50元，有爭(zhēng)議的部分造價(jià)費(fèi)用為48 840.81元。原審法院據(jù)此認(rèn)定該店面改建工程款為382 788.31元，并認(rèn)定三上訴人為萬菲所租店面支付了水電增容費(fèi)44 687.69元。二審期間，三上訴人向本院提交了總額為71201.20元的票據(jù)，稱該款系其為改建南昌市孺子路160號(hào)臨街店面而支付的設(shè)計(jì)等費(fèi)用，一審法院委托評(píng)估時(shí)未將該款列入，請(qǐng)求二審法院予以補(bǔ)判。上述票據(jù)經(jīng)查不屬新證據(jù)。

　　本院認(rèn)為，上訴人孫臘金、劉建國、涂金萍與被上訴人南昌市印刷三廠簽訂的《改建合同》、《承包合同》及兩份補(bǔ)充《協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示，亦未違反國家法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。上述合同及協(xié)議書均約定三上訴人履約期限從1999年10月1日起算，應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。三上訴人提交的《承諾書》雖蓋有南昌市印刷三廠公章，并寫有承包時(shí)間從2000年8月1日起算的內(nèi)容，但該《承諾書》來源不明，且系孤證，不能作為雙方承包期起算的依據(jù)。

　　雙方簽訂的《承包合同》及補(bǔ)充《協(xié)議書》約定了三上訴人繳納每年度管理費(fèi)的時(shí)間，并規(guī)定三上訴人逾期未交視為違約。三上訴人對(duì)其僅繳納第一年度管理費(fèi)一事不持異議，但主張其未交剩余年度管理費(fèi)事出有因，不構(gòu)成違約。經(jīng)查，南昌市印刷三廠未與三上訴人共同丈量竣工后店面的占地面積屬實(shí)，但南昌市印刷三廠向其送達(dá)《繳款通知書》時(shí)，該店面已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，三上訴人可以按該許可證上登記的面積先行繳費(fèi)，多退少補(bǔ)。而三上訴人既未繳費(fèi)，在簽收《繳款通知書》時(shí)也未提出雙方?jīng)]有實(shí)地丈量這一抗辯意見，且在回復(fù)南昌市印刷三廠《解除承包合同通知書》的函稿中，聲稱其欠交管理費(fèi)的原因是向他人追索租金未果。因此，南昌市印刷三廠未對(duì)《承包合同》及補(bǔ)充《協(xié)議書》中相關(guān)年度管理費(fèi)的空白部分予以補(bǔ)填不能成為三上訴人欠繳管理費(fèi)的理由。三上訴人在南昌市印刷三廠予以催告后仍未繳納剩余年度管理費(fèi)，構(gòu)成主要違約，其行為既符合雙方約定解除合同的情形，又屬于解除合同的法定事由。南昌市印刷三廠向三上訴人送達(dá)《解除承包合同通知書》，要求解除合同并收回店面，是其保護(hù)自身權(quán)益的正當(dāng)措施，合法有效，雙方所簽《承包合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)予解除。雙方之間名為承包實(shí)為租賃關(guān)系，該關(guān)系應(yīng)自《解除承包合同通知書》送達(dá)之日解除。故原判認(rèn)定雙方租賃關(guān)系自2001年11月2日予以解除正確。

　　本案所涉店面系三上訴人出資改建，《改建合同》及補(bǔ)充《協(xié)議書》中約定三上訴人因投資建店而享有對(duì)該店面五年的使用權(quán)。南昌市印刷三廠因三上訴人欠交管理費(fèi)而將店面提前收回后，應(yīng)對(duì)三上訴人為改建店面所作投入進(jìn)行清算并予返還。三上訴人二審期間所示71201.20元票據(jù)，因其未在一審法院指定的期限內(nèi)提交而喪失證明力，本院不予采信。故三上訴人的投入應(yīng)為改建工程款382 788.31元，以及三上訴人為萬菲所租店面支付的水電增容費(fèi)44 687.69元。鑒于三上訴人屬主要違約，南昌市印刷三廠可不承擔(dān)改建工程款的利息。南昌市印刷三廠反訴要求三上訴人支付解除合同前所欠13個(gè)月租金，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持，但應(yīng)以實(shí)地丈量的占地面積為計(jì)算依據(jù)。原審法院對(duì)三上訴人的建房投入予以評(píng)估，并按實(shí)地丈量的占地面積確定三上訴人欠交租金的數(shù)額后，判令南昌市印刷三廠在扣減三上訴人欠交租金的基礎(chǔ)上返還其建房投入，有效保護(hù)了三上訴人的投資權(quán)益，處理得當(dāng)，應(yīng)予維持。三上訴人要求南昌市印刷三廠給付剩余年限租金收入于法無據(jù)，本院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第（一）款之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)23252元，由上訴人孫臘金、劉建國、涂金萍共同承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 段 亦 楓

　　代理審判員 黃 新 文

　　代理審判員 鐘 明 強(qiáng)

　　二○○三年九月十一日

　　代書記員 歐 陽 軍