廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第629號

　　上訴人（原審被告）佛山市城區(qū)永成物業(yè)管理發(fā)展公司。住所地：佛山市體育路體育三街2號3樓。

　　法定代表人楊燕萍，經(jīng)理。

　　委托代理人張秋、楊紅，廣東南嶺律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）佛山市廣豐金屬再生有限公司。住所地：佛山市衛(wèi)國路83號301室。

　　法定代表人陳秀洪，經(jīng)理。

　　委托代理人周嵐，廣東古今來律師事務(wù)所律師。

　　上訴人佛山市城區(qū)永成物業(yè)管理發(fā)展公司因租賃合同糾紛一案，不服原廣東省南海市人民法院（2002）南民三初字第222號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決查明：1995年11月28日，原、被告簽訂《投資保本分紅租賃合同》，約定投資興建鋪位（地下為倉庫、上層為鋪位及天臺的二層建筑），建成后上層1個鋪位1個天臺及下層1個倉庫由原告自用，其余由被告租用，被告以保本分紅的形式投資約300萬元整，按月2%分紅，原告的盈虧與被告無關(guān)，原告將地下39個倉庫共1746平方米、上層39間鋪位共1746平方米及鋪位頂上天臺租給被告使用，期限由1995年11月28日起共18年，租金自原告移交鋪位給被告驗收后60天起計算，租金當(dāng)月結(jié)算，與紅利及本金相抵，直到還清投資款后原告才能收取租金。合同簽訂后，原告于1996年8月16日建成鋪位并經(jīng)過驗收合格后交付被告使用。1997年4月9日，雙方簽訂了《補充協(xié)議》，約定通道擴大2米給被告使用，擴大面積按每平方米3.5元計租，每月租金合共 1533.11元，按合同約定，至2001年1月18日止，原告已以租金抵扣方式全部償還了被告投資本息。被告實際并無支付任何租金給原告。另查明：本案訟爭房屋（鋪位）用地座落于南海市羅村鎮(zhèn)佛羅公路邊，面積18.15畝，是農(nóng)村集體所有的土地，己經(jīng)依法轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。該土地原是佛山市石灣區(qū)多用物資再生企業(yè)公司于1994年4月25日簽訂《有償使用土地合約》向南海市羅村鎮(zhèn)街邊經(jīng)濟聯(lián)合社（以下稱街邊經(jīng)聯(lián)社）租賃的，雙方約定租地投資興建鋪位等建筑。后被告于1994年11月3日承接了物資再生公司在《有償使用土地合約》中的權(quán)利義務(wù)，并與原告繼續(xù)履行該合同。訟爭房屋建成后，于1997年9月經(jīng)過有關(guān)行政主管部門核準(zhǔn)以街邊外聯(lián)社的名義領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證（產(chǎn)權(quán)證中，所有權(quán)人后用括號加注了原告之名），產(chǎn)權(quán)證實際由原告持有。1999年6月1日，原告立具了欠條給街邊經(jīng)聯(lián)社，確認欠街邊經(jīng)聯(lián)社1996年的場地租金146000元及滯納金14500元，1997年至1999年4月的場地租金共 411480元。后由于原告未能及時支付土地使用費，街邊經(jīng)聯(lián)社于2002年1月22日向法院起訴要求原告支付土地租金。

　　原審判決認為：《投資保本分紅租賃合同》包含了租賃及借款兩個法律關(guān)系，就租賃合同關(guān)系而言，雙方是自愿成立的，雖然原告利用農(nóng)村集體土地興建房屋（鋪位）出租，并沒有合法取得土地使用權(quán)，也沒有取得房屋的所有權(quán)，甚至未按合同約定取得街邊經(jīng)聯(lián)社的書面同意并辦理公證；但所建的房屋已領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證并由原告持有，且被告已經(jīng)根據(jù)合同約定實際使用了房屋并一直占有、管理房屋，而街邊經(jīng)聯(lián)社對此并沒有提出異議，相反只是繼續(xù)向原告主張房屋的土地租金；另外，雙方在租賃合同關(guān)系中并沒有違反法律或行政法規(guī)禁止性的規(guī)定，因此，可以確認雙方的租賃合同關(guān)系合法有效。對于該租賃合同，雙方均應(yīng)當(dāng)履行。被告使用訟爭房屋后，除以投資及分紅抵扣租金外，實際并無支付租金給原告，實際所拖欠的租金已經(jīng)超過一年，已構(gòu)成根本違約，且并無履行的誠意，故原告請求解除合同，理應(yīng)支持。原告對訟爭房屋雖然沒有合法所有權(quán)，但原告是房屋的實際投資者，而作為土地所有人及房屋所有人的街邊經(jīng)聯(lián)社也只是向原告追討租金，對原告擁有訟爭房屋的管理權(quán)并沒有異議，故被告應(yīng)當(dāng)將訟爭房屋移交原告管業(yè)。就雙方簽訂的《補充協(xié)議》而言，是附屬于房屋租賃合同的場地租賃合同，也應(yīng)予以解除。至于《投資保本分紅租賃合同》中的（投資分紅）借款關(guān)系以及原告與街邊經(jīng)聯(lián)社的關(guān)系屬另一法律關(guān)系，本案不作處理。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第（四）項、第二百一十二條。以及最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）的有關(guān)規(guī)定，判決：一、解除原告佛山市廣豐金屬再生有限公司與被告佛山市城區(qū)永成物業(yè)管理發(fā)展公司關(guān)于座落于南海市羅村鎮(zhèn)佛羅公路邊地下39個倉庫、上層39間鋪位及鋪位頂上天臺的租賃合同關(guān)系以及雙方于1997年4月9日簽訂的《補充協(xié)議》，二、被告應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起二十日內(nèi)將上述鋪位、倉庫等建筑移交原告。案件受理費100元，由被告負擔(dān)。

　　宣判后，佛山市城區(qū)永成物業(yè)管理發(fā)展公司不服，向本院上訴稱：一、原判決認定事實不清，證據(jù)不足。原判決認定：“所建房屋已領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證并由原告（即被上訴人）持有”，“雙方在租賃合同關(guān)系中并沒有違反法律或行政法規(guī)禁止性的規(guī)定，因此，可以確認雙方的租賃合同關(guān)系合法有效”，“原告是房屋的實際投資者”。事實上，被上訴人（原審原告）是采取了違法的手段而取得了房屋所有權(quán)證，上訴人與被上訴人的租賃合同關(guān)系是無效的，且上訴人（原審被告）是房屋的實際投資者，原判決對事實的認定缺乏證據(jù)的支持。二、原判決適用法律錯誤。原判決適用《中華人民共和國合同法》及《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋》。而上訴人與被上訴人簽訂《投資保本分紅租賃合同》的時間為I995年11月28日。因此，本案不適用新的合同法，三、原判決違反法定程序。在原審中，被上訴人（原審原告）既沒有對證據(jù)《房屋所有權(quán)證》舉證，上訴人（原本原告）也沒有對該證據(jù)（房屋所有權(quán)證）質(zhì)證，而原審法院違反法定程序直接采信了該證據(jù)。四、被上訴人作為本案的原告提起訴訟，其主體資格不適格。從一審法院查明的事實可知，上訴人與被上訴人于1995年11月28日簽訂的《投資保本分紅租賃合同》中約定投資興建的鋪位用地座落于南海市羅村鎮(zhèn)佛羅公路邊，面積是18.15畝，是利用農(nóng)村集體土地興建鋪位，該土地的土地使用權(quán)人是街邊經(jīng)聯(lián)社，房屋所有權(quán)證中的所有權(quán)人也是街邊經(jīng)聯(lián)社，從法律上來說，被上訴人對本案訟爭的鋪位既無土地使用權(quán)也無房屋所有權(quán)，土地使用權(quán)人及房屋所有權(quán)人均是街邊經(jīng)聯(lián)社，街邊經(jīng)聯(lián)社至今沒有授權(quán)給被上訴人就本案訴爭鋪位提起訴訟，因此，上訴人認為，根據(jù)我國法律規(guī)定，被上訴人對本案訟爭鋪位不享有所有權(quán)，被上訴人在本案中依法不能作為原告提起訴訟，不具備要求上訴人向其返還訟爭鋪位的訴權(quán)，也就是說，被上訴人主體資格不適格，其不享有訴權(quán)，法院應(yīng)依法駁回其起訴。五、上訴人與被上訴人簽訂的《租賃合同》依法無效，一審法院認定上訴人與被上訴人于1995年11月28日簽訂的合同合法有效，其理由是合同系雙方自愿簽訂，雙方在租賃合同關(guān)系中沒有違反法律或行政法規(guī)禁止性的規(guī)定，而被上訴人實際持有房屋所有權(quán)證，因此確認雙方的租賃合同關(guān)系合法有效。上訴人認為，一審法院上述認定是錯誤的。如前所述，被上訴人不是本案訟爭鋪位的土地使用權(quán)人及房屋所有權(quán)人，其對訟爭鋪位不享有權(quán)益，無權(quán)處分該鋪位，根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，只有財產(chǎn)所有權(quán)人才對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，在本案中，訴爭鋪位的合法權(quán)利人是街邊經(jīng)聯(lián)社，其并未授權(quán)給被上訴人將訟爭鋪位出租給上訴人，因此，被上訴人無權(quán)將產(chǎn)權(quán)不屬于自己的鋪位出租，其與上訴人于1995年11月28日簽訂的合同因被上訴人主體不適格而導(dǎo)致合同無效，另外，雙方簽訂的合同明確約定，被上訴人必須取得土地原產(chǎn)權(quán)人（即街邊經(jīng)聯(lián)社）書面同意轉(zhuǎn)租給上訴人，可由上訴人再轉(zhuǎn)租的物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)，并約定該合同經(jīng)雙方簽字公證之日起生效。而在本案中，該租賃合同未取得街邊經(jīng)聯(lián)社的書面同意，從這方面來看，該合同亦是無效的。上訴人認為，造成合同無效的原因是被上訴人不具備簽訂租賃合同的主體資質(zhì)，又未取得街邊管理區(qū)經(jīng)聯(lián)社的書面授權(quán)，被上訴人在本案中是有過錯的，根據(jù)我國《合同法》之規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。因此，被上訴人應(yīng)就其過錯賠償上訴人因合同無效造成的損失，一審法院認定租賃合同合法有效是缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)的。綜上所述，上訴人認為，被上訴人主體資格不適格，租賃合同依法無效，一審法院認定事實不清，判決錯誤，懇請二審法院支持上訴人的上訴請求，維護上訴人的合法權(quán)益。判令：一、依法改判上訴人與被上訴人于1995年11月28日簽訂的《投資保本分紅租賃合同》無效：二、或者依法裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重新審判，三、依法判決由被上訴人承擔(dān)本案一、二審全部訴訟費用。

　　上訴人在上訴期間，沒有提供新的證據(jù)。

　　被上訴人口頭答辯稱：原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。

　　被上訴人在二審期間沒有提供新的證據(jù)。

　　上訴人對原審認定其已償還了本息有異議，認為被上訴人根本無資格收取租金。對原審查明街邊經(jīng)聯(lián)社起訴土地租金事實表示不知原審法院如何查明的，也與本案無關(guān)。對原審判決確認的其他事實，雙方當(dāng)事人均無異議，本院予以確認。

　　本院認為：訟爭鋪位（包括倉庫、天臺）由被上訴人租地投資興建，以土地所有權(quán)人街邊經(jīng)聯(lián)社名義領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，并根據(jù)合同約定由被上訴人行使使用權(quán)，被上訴人出租訟爭鋪位給上訴人使用，并無違反法律或行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，其租賃關(guān)系有效。上訴人與被上訴人簽訂的《投資保本分紅租賃合同》雖約定由上訴人提供300萬元用于鋪位建設(shè)，但上訴人不是實際投資人，也不負擔(dān)投資的盈虧，上訴人該投資款應(yīng)認為是非法借貸，因此《投資保本分紅租賃合同》中有關(guān)投資保本分紅的條款為無效條款。由于雙方之間的租賃關(guān)系有效，而且上訴人實際使用了訟爭鋪位，上訴人應(yīng)按約定向被上訴人繳交租金；雙方之間借貸關(guān)系無效，被上訴人應(yīng)向上訴人返還300萬元，并按銀行同期貸款利率計算利息給上訴人。上訴人未按有效的租賃關(guān)系向被上訴人繳交租金，被上訴人起訴要求解除《投資保本分紅租賃合同》，其請求中涉及解除合同租賃關(guān)系部分條款有理，應(yīng)予支持。被上訴人未要求對非法借貸款項本息與租金一并處理，因此本院不予處理。上訴人僅要求歸還非法借貸款項本息而不支付租金，其請求不合理，不予支持。上訴人與鋪位產(chǎn)權(quán)人街邊經(jīng)聯(lián)社之間并無直接的經(jīng)濟關(guān)系，其只是與被上訴人之間存在租賃和借款關(guān)系。上訴人上訴認為被上訴人沒有鋪位處分權(quán)，不是適格主體，所簽訂的《投資保本分紅租賃合同》無效，其認為租賃關(guān)系無效的理由不能成立，不予支持。而《投資保本分紅租賃合同》所附生效條件如公證、產(chǎn)權(quán)人書面同意等，因合同實際履行而發(fā)生變更，不影響合同效力，上訴人提出合同未生效的意見也沒有依據(jù)，不予采納。至于原審法院在處理中，部分證據(jù)沒有經(jīng)過質(zhì)證而予以采納，違反法律程序，應(yīng)予糾正。其沒有確定《投資保本分紅租賃合同》整體及部分條款的效力就解除該合同，其處理結(jié)果也不正確，應(yīng)予糾正。由于被上訴人擁有訟爭鋪位合法的使用權(quán)，原審判決判令上訴人向被上訴人移交訟爭鋪位并無不妥，該判項應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項的規(guī)定，判決如下：

　　一、維持原廣東省南海市人民法院（2002）南民三初字第222號民事判決第三項；

　　二、上訴人佛山市城區(qū)永成物業(yè)管理發(fā)展公司與被上訴人佛山市廣豐金屬再生有限公司簽訂的《投資保本分紅租賃合同》中投資保本分紅條款為無效條款。

　　三、變更原廣東省南海市人民法院（2002）南民三初字第222號民事判決第一項為：解除上訴人佛山市城區(qū)永成物業(yè)管理發(fā)展公司與被上訴人佛山市廣豐金屬再生有限公司于1995年11月28日簽訂的《投資保本分紅租賃合同》中租賃合同條款及雙方于1997年4月9日簽訂的《補充協(xié)議》。

　　二審案件受理費100元，由上訴人佛山市城區(qū)永成物業(yè)管理發(fā)展公司負擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 譚 洪 生

　　代理審判員 吳 健 南

　　二○○三年四月十七日

　　書 記 員 胡 劍