廣東省江門市中級人民法院

民事判決書

　　（2006）江中法民一終字第2號

　　上訴人（原審原告）司徒新鵲，男，1966年9月11日出生，漢族，住開平市長沙僑園路148號704房。

　　被上訴人（原審被告）開平市金雞建設綜合開發公司，住所地：開平市金雞鎮文樂街6號。

　　法定代表人方暢義，該公司經理。

　　委托代理人李柱章，男，1948年6月4日出生，漢族，住開平市金雞鎮經濟發展公司。

　　上訴人司徒新鵲因商品房預售合同糾紛一案，不服開平市人民法院（2005）開法民再字第1號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　原審法院經審理查明：司徒新鵲提供的收據，因是不完善的收據，不是正式購房專用發票，不能作為司徒新鵲向開平市金雞建設綜合開發公司（以下簡稱金雞建設公司）購房的憑據，不予采信；司徒新鵲于2004年4月5日將沿江西路85號101房出租給他人使用，于2004年3月19日對沿江西路85號101房進行電力設備安裝，司徒新鵲曾對長沙僑園路148號704房交納水費。金雞建設公司現在的法定代表人是方暢義，莫央于1997年12月8日開始擔任公司的法定代表人，該公司于1994年12月28日與李持柱簽訂《合同書》一份，訂明金雞建設公司將長沙僑園路148號（原長沙僑園路138號B幢）在建商住樓交由李持柱自帶資金建設和銷售。司徒新鵲現住的長沙僑園路148號704房是司徒新鵲向李持柱購買的，其購房款分期向李持柱交納；長沙僑園路148號是金雞建設公司確權，沿江西路85號是開平縣金雞建筑工程公司確權。

　　案經原審法院審理認為：根據《城市房地產開發經營管理條例》第二十八條“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。”及《商品房銷售管理辦法》第十六條“商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。……”的規定，司徒新鵲主張曾向金雞建設公司購買長沙僑園路148號704房、沿江西路85號101房、201房三套房屋，其在訴訟時提供的證據及證明事實不符合上述對商品房買賣關系成立必備條件的法律規定。因此，雙方當事人不構成商品房買賣關系。且長沙僑園路148號雖然是金雞建設公司確權，但實際上是李持柱自帶資金建設和銷售，而沿江西路85號是開平縣金雞建筑工程公司確權。金雞建設公司對該兩幢樓沒有出售的權利，也沒有義務協助司徒新鵲辦理涉案三間房屋的產權過戶手續。司徒新鵲請求金雞建設公司協助辦理該三間房屋的產權過戶手續，理據不足，應予駁回。原審僅憑司徒新鵲提供的幾項證據及陳述，認定其起訴主張的事實，并據此判決金雞建設公司協助司徒新鵲辦理涉案三間房屋的產權過戶手續，屬認定事實錯誤，應當予以糾正。案經原審法院審判委員會討論，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第177條、第184條、《城市房地產開發經營管理條例》第28條及《商品房銷售管理辦法》第160條的規定，判決：一、撤銷開平市人民法院（2004）開法民初字第954號民事判決和訴訟費用承擔的決定；二、駁回司徒新鵲的訴訟請求。案件受理費100元由司徒新鵲負擔。

　　上訴人司徒新鵲不服原審判決，向本院上訴稱：一、原審法院認定事實錯誤，司徒新鵲與金雞建設公司之間構成商品房買賣關系。商品房買賣的時間是1995年，而《城市房地產開發經營管理條例》是1998年施行的，《商品房銷售管理辦法》是2001年6月1日施行的，根據法不溯及既往原則，這兩部法規不能約束司徒新鵲與金雞建設公司之間的商品房買賣關系。金雞建設公司向司徒新鵲開具的蓋有金雞建設公司公章的《收據》寫明司徒新鵲向金雞建設公司購買了沿江西路85號101房、201房及僑園路商品房三套，總金額是987518.04元。并且，金雞建設公司在1997年交付這三套房子后，司徒新鵲將其中沿江西路85號101房、201房出租給別人使用，金雞建設公司也沒有任何異議。房屋的產權不屬于司徒新鵲，但這并不影響雙方當事人的商品房買賣合同成立。二、李持柱根本沒有承包建筑的資質，不能承建工程，其與金雞建設公司簽訂的合同屬于違法合同，法院不應予以采信。請求本院：撤銷原審判決，判令金雞建設公司為司徒新鵲辦理三套房屋的產權證。

　　被上訴人金雞建設公司答辯稱：一審判決認定事實清楚，判決正確，請求本院駁回上訴，維持原判。

　　雙方當事人在二審期間均沒有提供新的證據。

　　本院經審理查明：司徒新鵲提供的《收據》上的筆跡即內容（司徒新鵲購買沿江西路85號101房、201房及僑園路商品房叁套）以及“涉及金錢的數字”都是司徒新鵲本人所書。該收據上的會計是司徒新鵲本人，記帳是甄慈芳，經手人是莫央，這三個名字均是印章，不是親筆簽名。雙方當事人對《收據》上公章的真實性無異議。司徒新鵲1994年開始在金雞建設公司中任職會計，司徒新鵲之妻林金碧也在金雞建設公司中任職過，并在1998年前后曾主管過公司的公章。司徒新鵲于2004年4月5日將沿江西路85號101房出租給他人使用，于2004年3月19日對沿江西路85號101房進行電力設備安裝，司徒新鵲曾交納過長沙僑園路148號704房水費。

　　本院另查明：金雞建設公司是1991年成立的集體所有制企業。

　　本院認為：本案所涉及的商品房買賣交易額達到了987518.04元，這在當時是一筆數額相當巨大的交易，但如此大額的交易，卻只有一份《收據》予以確認，而沒有任何與此有關的書面材料，即使當時的交易不規范，沒有要求一定要書面的商品房買賣合同，但也應具有一定的條款，不至于不規范至此，這種情形不符合正常的交易習慣，讓人無法信服。同時，金雞建設公司是集體所有制企業，對這樣大數額的交易不開具發票也不能不讓人生疑。最后，就《收據》本身而言，也存在不少疑點：一是《收據》上的字跡均是司徒新鵲本人的，而其即是收據上的會計，這與正常的財務紀律不相符；二是《收據》上出現的三個名字，沒有一個是親筆簽名的；三是司徒新鵲與其妻子林金碧都曾有機會接觸過公章，不能排除私自蓋公章的可能性。對上述的不規范行為及疑點，司徒新鵲是主張交易行為存在的一方，應承擔舉證責任，但司徒新鵲在本案中沒有盡到這一義務。至于司徒新鵲主張其曾對涉案的房屋有過管業，這并不是證明房屋買賣存在的直接證據，最多也只是個旁證，所以，司徒新鵲主張其與金雞建設公司存在商品房買賣合同的證據不足，其要求金雞建設公司為其所購買的商品房辦理產權證的請求沒有事實依據，本院不予支持。

　　綜上所述，原審判決認定事實雖與本院認定的事實不完全相同，但判決正確，應予維持；司徒新鵲上訴理由不成立，應予駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費100元，由上訴人司徒新鵲負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳　耀　強

　　審 判 員 甄 錦 瑜

　　審 判 員 黃 錫 芳

　　二○○六年二月十五日

　　書 記 員 區 健 敏

　　李 慕 華