上海市第二中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　　（2006）滬二中民二（民）終字第547號(hào)

　　上訴人（原審原告）國(guó)盛證券有限責(zé)任公司上海西凌家宅路證券營(yíng)業(yè)部，地址上海市西凌家宅路131號(hào)。

　　負(fù)責(zé)人肖力光，總經(jīng)理。

　　委托代理人郁志焱，上海市金一律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人陳華玲，男，在江西國(guó)際信托投資股份有限公司工作。

　　被上訴人（原審被告）上海三和房地產(chǎn)公司，住所地上海市延平路121號(hào)。

　　法定代表人柳暉，總經(jīng)理。

　　委托代理人顧鐵鷹，上海三和房地產(chǎn)公司員工。

　　委托代理人胡菁，上海胡菁律師事務(wù)所律師。

　　原審第三人南京大地建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司，住所地江蘇省南京市鼓樓區(qū)華僑路56號(hào)，辦公地址南京市虎踞路135號(hào)。

　　法定代表人于國(guó)家，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人柴曉明，南京大地建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司員工。

　　委托代理人李照月，南京大地建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司員工。

　　上訴人國(guó)盛證券有限責(zé)任公司上海西凌家宅路證券營(yíng)業(yè)部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)盛證券）因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服上海市靜安區(qū)人民法院（2005）靜民一（民）初字第2522號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人國(guó)盛證券的委托代理人郁志焱、陳華玲，被上訴人上海三和房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三和公司）的委托代理人顧鐵鷹、胡菁，原審第三人大地公司南京大地建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大地公司）的委托代理人李照月到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院經(jīng)審理查明，國(guó)盛證券原名分別為江西省國(guó)際信托投資公司上證新閘路營(yíng)業(yè)部、江西國(guó)際信托投資公司上海新閘路證券交易營(yíng)業(yè)部、江西省國(guó)際信托投資公司上海西凌家宅路證券交易營(yíng)業(yè)部。1998年3月17日，國(guó)盛證券與三和公司簽訂《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售合同》一份，約定：國(guó)盛證券向三和公司購(gòu)買(mǎi)上海市延平路123號(hào)“靜安三和花園”6幢9層09室房屋（該室號(hào)為施工編號(hào)，現(xiàn)登記室號(hào)為上海市延平路123弄4號(hào)9層I室）；建筑面積69.48平方米，每平方米建筑面積單價(jià)人民幣7，000元（以下幣種均為人民幣），總房?jī)r(jià)款486，360元；國(guó)盛證券定于1998年3月17日付486，360元，三和公司定于1998年6月30日前將該房屋交付給國(guó)盛證券使用。1998年7月2日，上述《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售合同》進(jìn)行了備案登記。1998年7月23日，三和公司辦理了系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)初始登記。現(xiàn)國(guó)盛證券以三和公司至今未將系爭(zhēng)房屋交付國(guó)盛證券使用并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)為由訴至法院，請(qǐng)求法院：1、判令三和公司立即將上海市延平路123弄“靜安三和花園”4號(hào)909室房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給國(guó)盛證券，并將該房屋交付國(guó)盛證券使用；2、判令三和公司按照銀行同期貸款利率支付國(guó)盛證券房款的利息損失（自1998年7月1日起至國(guó)盛證券取得房屋權(quán)屬證書(shū)之日止，暫算至 2005年6月30日為人民幣202，228.48元）；3、判令三和公司按照同地段同類(lèi)房屋的租鴇曜寂獬ス?⒅と??盟鶚？自1998年4月1日起至實(shí)際交付房屋之日止，暫算至2005年6月30日為人民幣87，000元）。原審審理中，國(guó)盛證券撤回了第2、3項(xiàng)訴請(qǐng)，原審法院予以準(zhǔn)許。

　　原審法院另查明，1994年8月15日，三和公司與大地公司簽訂《工程施工承包合同》，大地公司承包三和公司“靜安三和花園”3、4、5、6號(hào)樓、配套公建、35KV變電站以及道路、管線等工程。1995年9月17日，三和公司與大地公司簽訂《參建協(xié)議》兩份，由大地公司參建“靜安三和花園”4號(hào)、6 號(hào)、7號(hào)共計(jì)33套商品房，參建價(jià)格按每平方米5，000元計(jì)算，包括土建、配套等費(fèi)用，參建的費(fèi)用沖抵三和公司應(yīng)支付的工程款，由三和公司出具收到參建費(fèi)收據(jù)，大地公司出具收到工程款收據(jù)。1998年1月14日，雙方又簽訂《內(nèi)銷(xiāo)商品房參建補(bǔ)充協(xié)議》，大地公司參建4號(hào)的套數(shù)變更為20套。系爭(zhēng)房屋即為大地公司所參建的房屋之一，三和公司根據(jù)大地公司的指令與國(guó)盛證券簽訂了預(yù)售合同。1998年8月20日，大地公司致函三和公司，稱(chēng)因海南巨源投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：海南巨源公司）未能履行雙方所簽訂的《參建協(xié)議書(shū)》之義務(wù)，故已書(shū)面通知解除合同，并要求海南巨源公司歸還三和花園15套房屋，請(qǐng)三和公司協(xié)助立即停簽三和花園怡和閣 7D、7E、9A、9F、9G、9H、9I、9B、9C、9D、9E、17C、11C、12C、12E房屋的正式出售合同，同時(shí)停辦一切與上列房屋銷(xiāo)售、辦理產(chǎn)權(quán)有關(guān)的手續(xù)。2002年6月12日，三和公司曾訴至法院請(qǐng)求判令大地公司返還工程結(jié)算款4，792，572.70元。在該案審理中，三和公司提供了與大地公司簽訂的《參建協(xié)議》及往來(lái)信函，大地公司均予以確認(rèn)。雙方一致認(rèn)可，以大地公司參建房屋的購(gòu)房款抵沖工程款的數(shù)額為22，880，141元。

　　原審法院再查明，海南巨源公司已于2004年2月9日被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。國(guó)盛證券和三和公司均表示無(wú)法提供海南巨源公司的情況和線索。

　　原審法院歸納雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：國(guó)盛證券是否付清了系爭(zhēng)房屋的購(gòu)房款？

　　國(guó)盛證券認(rèn)為，國(guó)盛證券與大地公司毫無(wú)關(guān)系。國(guó)盛證券確實(shí)未曾向三和公司直接支付過(guò)購(gòu)房款，包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的五套房屋的購(gòu)房款是通過(guò)三方債權(quán)債務(wù)沖抵的方式支付的。三和公司在完全認(rèn)可海南巨源公司將五套房屋折價(jià)償還給國(guó)盛證券的情況下開(kāi)具了相應(yīng)的房款收據(jù)及《交房憑證》，并辦理了登記備案手續(xù)。因此，國(guó)盛證券已經(jīng)付清了系爭(zhēng)房屋的購(gòu)房款。

　　國(guó)盛證券提供以下證據(jù)：

　　1、1998年3月30日，三和公司開(kāi)具的系爭(zhēng)房屋購(gòu)房款486，360元的收據(jù)及《交房憑證》（均為復(fù)印件，國(guó)盛證券解釋原件因營(yíng)業(yè)地址變遷、管理人員變動(dòng)等原因暫時(shí)未能找到）；

　　2、國(guó)盛證券代理人申請(qǐng)調(diào)查令至上海市靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心調(diào)取了辦理備案登記時(shí)留存的購(gòu)房款收據(jù)復(fù)印件，證明在辦理備案登記手續(xù)時(shí)，國(guó)盛證券已向交易中心提供了購(gòu)房款收據(jù)原件進(jìn)行了核對(duì)；

　　3、證人李家明的證人證言，證人并出庭接受了質(zhì)詢(xún)，證明三和公司向國(guó)盛證券開(kāi)出了房款收據(jù)及交房憑證的原件，在備案登記時(shí)國(guó)盛證券曾向交易中心出示；

　　4、1998年3月24日，國(guó)盛證券的上級(jí)單位江西省國(guó)際信托投資公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)江西國(guó)投）與銅陵市壽康城市信用社（以下簡(jiǎn)稱(chēng)壽康信用社）、海南巨源公司就三方有關(guān)債務(wù)沖抵所簽訂的《協(xié)議》，內(nèi)容為：壽康信用社欠江西國(guó)投本金300萬(wàn)元、利息197.28萬(wàn)元，海南巨源公司欠壽康信用社297萬(wàn)元；海南巨源公司以其上海市延平路123弄三和花園4號(hào)（即怡和閣）9層A、F、 G、H、I五套商住房，計(jì)416平方米，按每平方米7，000元折價(jià)計(jì)291.2萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給壽康信用社，壽康信用社以該房沖抵其與海南巨源公司及江西國(guó)投的債權(quán)債務(wù)；海南巨源公司負(fù)責(zé)于1998年3月20日將上述五套商住房的商品房預(yù)售合同及房款交訖憑據(jù)開(kāi)給江西國(guó)投，并協(xié)助江西國(guó)投辦理有關(guān)房屋辦證工作，其相關(guān)費(fèi)用由江西國(guó)投承擔(dān)，與壽康信用社、海南巨源公司無(wú)涉，預(yù)售合同中預(yù)購(gòu)方義務(wù)由海南巨源公司負(fù)責(zé)全部履行；江西國(guó)投對(duì)壽康信用社債權(quán)中的 291.2萬(wàn)元自江西國(guó)投辦理到上述房屋產(chǎn)權(quán)證之日起消滅，經(jīng)上述沖抵后，壽康信用社尚欠江西國(guó)投本金8.8萬(wàn)元、利息197.28萬(wàn)元，具體歸還方案由雙方另行商定；海南巨源公司尚欠壽康信用社5.8萬(wàn)元，于1998年3月20日由海南巨源公司直接歸還壽康信用社；在江西國(guó)投取得該房屋登記在其名下的房屋產(chǎn)權(quán)證之前，壽康信用社仍保留對(duì)海南巨源公司債務(wù)追索權(quán)，江西國(guó)投仍保留對(duì)壽康信用社債務(wù)追索權(quán)。

　　三和公司認(rèn)為，國(guó)盛證券自交易中心調(diào)取的亦是收據(jù)復(fù)印件，且預(yù)售合同備案登記無(wú)需提供收據(jù)原件，故不能印證國(guó)盛證券已將原件交交易中心核對(duì)的事實(shí)。海南巨源公司對(duì)系爭(zhēng)房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，三和公司也不欠海南巨源公司任何錢(qián)款。《協(xié)議》中沒(méi)有涉及三和公司的內(nèi)容，且簽訂時(shí)間在國(guó)盛證券與三和公司簽訂預(yù)售合同之后，故三和公司對(duì)其真實(shí)性及關(guān)聯(lián)性均有異議。

　　大地公司認(rèn)為，對(duì)于參建三和公司的四十余套房屋，大地公司當(dāng)時(shí)的操作過(guò)程是已收到購(gòu)房款的就給收據(jù)原件，沒(méi)有付款的就給收據(jù)復(fù)印件，買(mǎi)房人憑此復(fù)印件向銀行交款，再憑銀行的進(jìn)帳單至大地公司處調(diào)換收據(jù)原件。因?yàn)閲?guó)盛證券沒(méi)有支付購(gòu)房款，故當(dāng)時(shí)給國(guó)盛證券的就是房款收據(jù)復(fù)印件。現(xiàn)國(guó)盛證券無(wú)法提供原件，證明國(guó)盛證券至今沒(méi)有支付購(gòu)房款。大地公司與海南巨源公司無(wú)任何關(guān)系，《協(xié)議》是對(duì)大地公司的侵權(quán)。

　　原審法院認(rèn)為，當(dāng)事人在民事活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則，全面履行自己的義務(wù)。本案所涉房屋是由三和公司建設(shè)開(kāi)發(fā)的商品房，在國(guó)盛證券與三和公司簽訂《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售合同》時(shí)，系爭(zhēng)房屋所有權(quán)人登記為三和公司，因此國(guó)盛證券與三和公司簽訂的上述房屋預(yù)售合同合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均有法律約束力。大地公司雖與三和公司曾簽有《參建協(xié)議》等合同，但兩公司并未就房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移進(jìn)行過(guò)登記。在三和公司與大地公司所涉的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛中，僅對(duì)參建房屋折抵工程款的數(shù)額進(jìn)行了確認(rèn)，現(xiàn)該房屋登記所有權(quán)人仍為三和公司。至于國(guó)盛證券是否已經(jīng)付清購(gòu)房款一節(jié)，首先，國(guó)盛證券提供的三方《協(xié)議》對(duì)三和公司是否有效。國(guó)盛證券與三和公司系預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，互負(fù)債權(quán)債務(wù)，即國(guó)盛證券負(fù)有向三和公司支付購(gòu)房款的義務(wù)，三和公司負(fù)有向國(guó)盛證券交付房屋的義務(wù)。國(guó)盛證券通過(guò)債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓的方式支付購(gòu)房款應(yīng)征得最終債權(quán)人，即三和公司的同意。《協(xié)議》系國(guó)盛證券與案外人壽康信用社、海南巨源公司所簽，相互折抵的債務(wù)僅限于國(guó)盛證券與壽康信用社、海南巨源公司之間的債權(quán)債務(wù)。三和公司并非《協(xié)議》的一方當(dāng)事人，故該《協(xié)議》中涉及海南巨源公司以三和公司所有的系爭(zhēng)房屋沖抵其與國(guó)盛證券及壽康信用社之間的債權(quán)債務(wù)的內(nèi)容對(duì)三和公司沒(méi)有法律約束力。其次，收據(jù)的文義解釋是收到錢(qián)款或物品后出具給對(duì)方的字據(jù)。國(guó)盛證券提供的收據(jù)及交房憑證均為復(fù)印件，自交易中心調(diào)取的收據(jù)也是復(fù)印件，且核對(duì)房款收據(jù)原件并非是交易中心辦理預(yù)售合同備案登記的必經(jīng)程序，不能證明三和公司向國(guó)盛證券出具了收據(jù)原件。付清購(gòu)房款也不是預(yù)售合同備案登記的必要條件，因此，國(guó)盛證券關(guān)于三和公司通過(guò)向國(guó)盛證券出具房款收據(jù)及交房憑證并向交易中心辦理備案登記的行為，已經(jīng)確認(rèn)國(guó)盛證券通過(guò)債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓的方式付清了購(gòu)房款的主張，不予采信。綜上所述，因國(guó)盛證券至今未付清系爭(zhēng)房屋的購(gòu)房款，故國(guó)盛證券要求三和公司辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)并交付房屋的訴請(qǐng)，不予支持。據(jù)此，原審法院判決：原告國(guó)盛證券有限責(zé)任公司上海西凌家宅路證券營(yíng)業(yè)部要求三和公司上海三和房地產(chǎn)公司將本市延平路 123弄“靜安三和花園”4號(hào)9層I室房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給原告，并將該房屋交付原告使用的訴訟請(qǐng)求不予支持。

　　判決后，國(guó)盛證券不服，向本院提起上訴稱(chēng)：1、根據(jù)債權(quán)、債務(wù)協(xié)議，國(guó)盛證券有權(quán)取得系爭(zhēng)房屋，三和公司無(wú)權(quán)對(duì)抗債權(quán)轉(zhuǎn)移行為，應(yīng)由海南巨源公司主張權(quán)利；2、三和公司已認(rèn)可并實(shí)施了轉(zhuǎn)移行為。請(qǐng)求本院撤銷(xiāo)原判，改判支持其原審時(shí)的訴訟請(qǐng)求。

　　被上訴人三和公司辯稱(chēng)：1、三和公司并非債權(quán)、債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的主體，該協(xié)議對(duì)三和公司并無(wú)約束力；2、海南巨源公司并非系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人，系爭(zhēng)房屋登記在三和公司名下；3、三和公司與國(guó)盛證券之間存在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，但國(guó)盛證券并未支付房款，無(wú)權(quán)要求三和公司交付房屋。請(qǐng)求本院駁回上訴，維持原判。

　　原審第三人大地公司述稱(chēng)：系爭(zhēng)房屋屬大地公司所有，大地公司與國(guó)盛證券無(wú)任何關(guān)系，國(guó)盛證券無(wú)權(quán)主張系爭(zhēng)房屋。

　　本院經(jīng)審理查明，原審查明事實(shí)無(wú)誤。

　　本院認(rèn)為，沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。1998年3月17日，國(guó)盛證券與三和公司簽訂了《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售合同》，約定國(guó)盛證券當(dāng)日支付全部房款，三和公司于1998年6月30日前交付房屋。國(guó)盛證券應(yīng)按約支付房款，否則無(wú)權(quán)主張三和公司交付房屋。國(guó)盛債券基于三方協(xié)議及收據(jù)、交房憑證主張其房款已付清，但首先，系爭(zhēng)房屋并未登記在海南巨源公司的名下，亦無(wú)證據(jù)證明海南巨源公司取得了系爭(zhēng)房屋的期待權(quán)，故海南巨源公司處分系爭(zhēng)房屋的相關(guān)權(quán)利的行為對(duì)三和公司不具約束力；其次，三和公司并非三方協(xié)議的相對(duì)方，該協(xié)議對(duì)三和公司并無(wú)約束力；再次，國(guó)盛證券提供的收據(jù)和交房憑證為復(fù)印件，三和公司對(duì)此不予認(rèn)可，大地公司對(duì)此解釋為因國(guó)盛證券未付款，只能給收據(jù)復(fù)印件，故此證據(jù)和交房憑證不能成為有效證據(jù)。國(guó)盛證券以此收據(jù)和交房憑證的復(fù)印件主張已付清房款，本院無(wú)法采納。據(jù)此，國(guó)盛證券上訴請(qǐng)求三和公司交付房屋，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。原審法院判決并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)人民幣6898.40元，由上訴人國(guó)盛證券有限責(zé)任公司上海西凌家宅路證券營(yíng)業(yè)部承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) ?鄭梅萍

　　代理審判員 ?虞恒齡

　　代理審判員 ?陳 俊

　　二○○六年三月十五日

　　書(shū) 記 員 ?仇祉杰