江西省贛州市中級(jí)人民法院
民事判決書(shū)

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（2007）贛中民一終字第56號(hào)

　　上訴人（原審被告）李桂梅，女，1970年8月26日生，漢族，住贛州市章貢區(qū)青年路42號(hào)金皇花園3棟3單元305室。
　　被上訴人（原審原告）賴?yán)ト?，女?967年7月3 1日生，漢族，住贛州市章貢區(qū)青年路37號(hào)。
　　
　　上訴人李桂梅因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服章貢區(qū)人民法院 （2006）章民一（1）初字第607號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2007年3月12日對(duì)本案進(jìn)行了公開(kāi)開(kāi)庭審理，上訴人李桂梅與被上訴人賴?yán)ト氐酵⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　
　　原判決認(rèn)定，2006年3月初，原、被告約定被告將位于贛州市章貢區(qū)青年路42號(hào)金皇花園3棟3單元305室的房屋以13萬(wàn)元的價(jià)格出售給原告。原告于2006年3月7日向被告支付購(gòu)房定金20000元，并約定需經(jīng)原告丈夫及哥哥同意后才能購(gòu)買(mǎi)，如果不滿意被告需將購(gòu)房定金如數(shù)返還給原告。2006年3月9日，被告以傳真方式將購(gòu)房合同傳真給原告。2006年5月16日，被告退回原告購(gòu)房定金20000元并支付利息100元。后原告以被告不愿意出售房屋違約為由，向本院提起訴訟，要求處理。
　　
　　另查明：贛州市章貢區(qū)青年路42號(hào)金皇花園3棟3單元305室房屋系被告李桂梅與其丈夫陳建榮的共有財(cái)產(chǎn)。
　　
　　一審法院認(rèn)為：2006年3月初，原、被經(jīng)協(xié)商達(dá)成了初步購(gòu)房意向，2006年3月7日，被告收取了原告向被告支付的購(gòu)房定金20000元，此時(shí)雙方也已達(dá)成了口頭購(gòu)房協(xié)議，并交付了購(gòu)房定金；2006年3月9日，被告以傳真方式將購(gòu)房合同傳真給原告，原告對(duì)此未提出異議。原、被告雙方形成購(gòu)房合意，購(gòu)房合同成立。合同法第十條規(guī)定當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。原、被告雙方訂立了口頭的購(gòu)房合同。被告?zhèn)髡鏁?shū)面購(gòu)房合同給原告，只是將雙方達(dá)成的口頭購(gòu)房協(xié)議書(shū)面化，并不影響合同的成立。購(gòu)房合同系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，是合法有效的。被告認(rèn)為所訴房屋系其與陳建榮的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)房未經(jīng)過(guò)共有人陳建榮同意，購(gòu)房合同無(wú)效。本院認(rèn)為，該套房屋系被告與陳建榮的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，被告對(duì)該套房屋具有處理權(quán)，且原告系善良有償取得該套房屋，被告的抗辯理由不能成立。被告將購(gòu)房定金20000元退還原告，系違約行為，根據(jù)定金罰則，對(duì)原告要求雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。原告為訴訟支出的公證費(fèi)及特快專遞費(fèi)要求對(duì)方承擔(dān)沒(méi)有法律依據(jù)，因此對(duì)該訴訟請(qǐng)求本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第十條、第十一條、第二十二條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條之規(guī)定，判決如下：一、由被告李桂梅雙倍返還原告賴?yán)ト刭?gòu)房定金40000元（已支付20100元，實(shí)際返還19900元），此款限于本判決生效后十日內(nèi)付清。二、駁回原告賴?yán)ト仄渌V訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1610元，實(shí)際支出費(fèi)400元，合計(jì)2010元，由被告李桂梅承擔(dān)。
　　
　　上訴人李桂梅不服原審判決，向本院提起上訴稱：一、依據(jù)一審法院審理中所查明，雙方“并約定需經(jīng)原告丈夫及哥哥同意后才能購(gòu)買(mǎi)，如果不滿意被告需將購(gòu)房定金如數(shù)返還給原告”。被上訴人在一審中提交上訴人傳真的所謂“合同書(shū)”中注明：“乙方看房后不滿意，甲方將乙方2萬(wàn)元定金退還”。被上訴人沒(méi)有提供任何證據(jù)證明被上訴人及其丈夫和哥哥在上訴人退還定金前，向上訴人表達(dá)了同意該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的意思表示。因此，依據(jù)上述事實(shí)及證據(jù)可以表明，該房屋買(mǎi)賣(mài)雙方尚未達(dá)成共同合意，合同尚未成立。二、退一步講，即使該合同得到了被上訴人及其丈夫和哥哥的同意，該合同亦是無(wú)效合同。一審判決認(rèn)定雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效是錯(cuò)誤的。本案中雙方買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的房屋屬于上訴人與其丈夫共同共有的財(cái)產(chǎn)。上訴人單方出賣(mài)夫妻共同所有房屋的行為屬于無(wú)效民事行為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法屬于無(wú)效合同。三、本案中房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，依據(jù)《擔(dān)保法》第5條之規(guī)定，定金條款亦無(wú)效，被上訴人無(wú)權(quán)要求上訴人雙倍返還定金。四、一審法院認(rèn)定“被告將購(gòu)房定金退回20000元給原告，系違約行為”，該認(rèn)定明顯缺乏事實(shí)依據(jù)。依據(jù)被上訴人在一審中提交的上訴人傳真的“合同書(shū)”，被上訴人應(yīng)將購(gòu)房余款在房屋過(guò)戶時(shí)交清。但在本案中被上訴人在3月9日上訴人將“合同書(shū)”傳真給被上訴人，直至上訴人在5月16日將2萬(wàn)元退還被上訴人2個(gè)多月期間，被上訴人即不向上訴人表示是否愿意購(gòu)買(mǎi)房屋，也不向上訴人支付剩余房款，并協(xié)同上訴人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。對(duì)此，上訴人認(rèn)為，上訴人已經(jīng)給予了被上訴人合理的期限確認(rèn)合同及支付房款和辦理過(guò)戶的時(shí)間，而被上訴人沒(méi)有在此合理期限內(nèi)確認(rèn)合同，也不支付房款，也不協(xié)同上訴人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。因此，上訴人有合理的理由認(rèn)為被上訴人不同意購(gòu)買(mǎi)其房屋，所以上訴人有權(quán)將定金退還被上訴人。而一審法院僅依據(jù)上訴人退還定金的行為就認(rèn)定上訴人違約，明顯缺乏事實(shí)依據(jù)。綜上所述，上訴人認(rèn)為被上訴人賴?yán)ト氐脑V訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。
　　
　　被上訴人賴?yán)ト卮疝q稱：一、答辯人與被答辯人已經(jīng)達(dá)成了房屋買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)意思表示，房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。2006年3月雙方已達(dá)成了初步購(gòu)房的意向，且被答辯人已經(jīng)收取了答辯人的購(gòu)房定金，此時(shí)雙方已達(dá)成了口頭購(gòu)房的協(xié)議，被答辯人也給了答辯人購(gòu)房傳真字據(jù)，不管是從形式要件還是實(shí)質(zhì)要件來(lái)看，房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立。二、在答辯人未表示不購(gòu)買(mǎi)房屋的情況下，被答辯人表示不賣(mài)房屋且退回定金的行為系違約行為。根據(jù)被答辯人傳真（如果在五月未過(guò)戶之前，乙方看房后不滿意，甲方將2萬(wàn)人民幣退還）顯示，如果答辯人明確表示不滿意的話，被答辯人方可將定金退還。而被答辯人不愿賣(mài)房屋且私自退還定金，明顯違反了被答辯人的傳真，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該行為的違約。三、房屋是被答辯人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，被答辯人有處置權(quán)。答辯人完全有理由相信房屋買(mǎi)賣(mài)的意向?yàn)楸淮疝q人夫妻共同商量的結(jié)果，且答辯人是善意有償?shù)娜〉?，其夫妻的異議不能對(duì)抗善意的答辯人。四、該房屋購(gòu)買(mǎi)合同不是附期限合同，不存在合理期限之說(shuō)。被答辯人訴稱答辯人沒(méi)有在合理的期限內(nèi)確認(rèn)合同，故其有合理的理由認(rèn)為答辯人不同意購(gòu)買(mǎi)房屋，這完全是被答辯人的一面之詞，該合同不是附期限合同，不存在合同期限之說(shuō)。綜上所述，要求維持一審法院的判決。

　　
　　二審法院查明，上訴人李桂梅2006年3月9日發(fā)傳真給被上訴人賴?yán)ト兀鋫髡娴闹饕獌?nèi)容是：現(xiàn)收到賴?yán)ト嘏抠?gòu)房定金20000元整，余款110000元整過(guò)戶交清。并注明：在5月未過(guò)戶之前，乙方（被上訴人方）看房后不滿意，甲方將乙方20000元人民幣退還。爾后，被上訴人賴?yán)ト仉娫捦ㄖ显V人李桂梅對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋進(jìn)行過(guò)戶時(shí)，上訴人李桂梅在電話中明確表示：“我現(xiàn)在考慮得更遠(yuǎn)些，我還是不打算賣(mài)這個(gè)房子?！北簧显V人賴?yán)ト氐恼煞蛟陔娫捴兄肛?zé)上訴人“出爾反爾”。一審?fù)徶?，上訴人李桂梅對(duì)上述電話錄音無(wú)異議，本院予以采信。其他事實(shí)與一審查明的一致，本院予以確認(rèn)。
　　
　　本院認(rèn)為，上訴人李桂梅與被上訴人賴?yán)ト仉p方已達(dá)成了口頭購(gòu)房協(xié)議，上訴人李桂梅并已收受了被上訴人賴?yán)ト氐馁?gòu)房定金，這是雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)或預(yù)訂的一種民事法律行為。爾后，上訴人李桂梅未按約定得到被上訴人賴?yán)ト丶捌浼胰送ㄖ獙?duì)房屋不滿意的情況下，以“我現(xiàn)在考慮得更遠(yuǎn)些，我還是不打算賣(mài)這個(gè)房子”為由，擅自將購(gòu)房定金20000元退還被上訴人，負(fù)有完全違約過(guò)錯(cuò)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”。因此，上訴人李桂梅在收受了被上訴人賴?yán)ト卣J(rèn)購(gòu)的購(gòu)房定金后，不按傳真的承諾辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，借故反悔，應(yīng)按法律規(guī)定承擔(dān)雙倍返還定金的民事責(zé)任。上訴人李桂梅稱訴爭(zhēng)房屋系其夫妻共同財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)過(guò)共有人同意，購(gòu)房合同無(wú)效。即使如此，過(guò)錯(cuò)也全在上訴人李桂梅。被上訴人賴?yán)ト叵瞪埔庥袃斎〉迷摲课輿](méi)有過(guò)錯(cuò)。所以，上訴人李桂梅的上訴理由不能成立，本院不予采納。被上訴人賴?yán)ト匾笊显V人李桂梅雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。原審判決事實(shí)清楚，適用法律正確，處理得當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　
　　駁回上訴，維持原判。
　　
　　一審案件受理費(fèi)1610元，實(shí)際支出費(fèi)400元，二審案件受理費(fèi)1610元，合計(jì)3620元，由上訴人李桂梅承擔(dān)。
　　
　　本判決為終審判決。

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審　判　長(zhǎng)　　謝紅衛(wèi)
審　判　員　　張美星
審　判　員　　胡小娥
二○○七年三月十二日
書(shū)　記　員　　宋玉玲

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