廣東省佛山市中級人民法院
民事判決書

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（2007）佛中法民五終字第66號

　　上訴人（原審被告、反訴原告）姚錦全，男，1975年9月24日出生，漢族，住所：佛山市南海區(qū)平洲平西馬?村高石東街4號。
　　
　　委托代理人陸春峰，廣東雅頌律師事務所律師。
　　
　　委托代理人潘潔顏，女，1981年2月9日出生，漢族，住所：佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)水頭潘村南街四巷11號。
　　
　　被上訴人（原審原告、反訴被告）譚焯明，男，1969年8月30日出生，漢族，住所：佛山市南海區(qū)桂城街道平南五斗村五斗大道東31號之1。
　　
　　委托代理人彭全江，廣東正明揚律師事務所。
　　
　　上訴人姚錦全因租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2006）南民三初字第282－3號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　
　　原審判決查明：2004年3月28日，譚焯明、姚錦全簽訂《廠房租賃合同書》，約定：譚焯明將租得的坐落于平洲平勝工業(yè)區(qū)內(nèi)的廠房一間轉(zhuǎn)租給姚錦全使用，廠房面積為1215平方米，每平方米每月租金為6元，廠房每月租金為7290元，姚錦全于簽訂合同當日應向譚焯明交納押金40000元，租賃期限為2004年5月15日至2007年5月14日。合同簽訂后，姚錦全于2004年3月28日向譚焯明交納了押金40000元。譚焯明于2004年6月11日將廠房交付給姚錦全使用。姚錦全于租賃廠房處開辦了佛山市南海區(qū)平洲耀達印刷廠。截至譚焯明起訴之日即2006年4月10日止，姚錦全實際交納租金共84350元。
　　
　　南海區(qū)人民法院作出的已發(fā)生法律效力的（2005）南民三初字第678號民事判決確認：2003年3月20日，譚焯明與陳燕萍簽訂《廠房租賃合同書》，約定陳燕萍將本案涉訟廠房出租給譚焯明，每平方米每月的租金為4元；譚焯明與陳燕萍簽訂的《廠房租賃合同書》因廠房未經(jīng)報建且所涉及的土地為農(nóng)村集體用地而為無效合同；譚焯明應將涉訟廠房返還給陳燕萍。
　　
　　2006年7月31日18時30分，姚錦全將涉訟廠房交給了陳燕萍，姚錦全將其工廠搬遷到佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)鹽步河西村大基尾。
　　
　　訴訟過程中，姚錦全申請對其搬遷廠房的搬遷費用及搬遷期間的停產(chǎn)損失進行評估。法院依法委托佛山市鴻正會計師事務所進行司法鑒定，該事務所出具評估報告，搬遷廠房及停產(chǎn)損失為49200元。
　　
　　原審判決認為：譚焯明與陳燕萍簽訂《廠房租賃合同書》已被（2005）南民三初字第678號民事判決認定為無效合同，現(xiàn)譚焯明因該無效合同而將涉訟廠房出租給姚錦全使用，故譚焯明、姚錦全之間簽訂的《廠房租賃合同書》亦應為無效合同。合同無效，雙方因合同取得財產(chǎn)應互相返還。姚錦全已向譚焯明交納了押金40000元，現(xiàn)姚錦全反訴請求譚焯明返還該押金，依法有據(jù)，予以支持。姚錦全反訴請求的押金利息4418.1元，沒有依據(jù)，不予支持。對于譚焯明請求姚錦全返還廠房，因姚錦全已經(jīng)將廠房交給了陳燕萍，已是事實上的履行不能，且（2005）南民三初字第678號民事判決亦判令譚焯明將廠房返還給陳燕萍，故譚焯明請求姚錦全返還廠房，沒有事實及法律依據(jù)，不予支持。鑒于姚錦全實際使用了廠房，依照民事行為的相對性，姚錦全應當支付相應的使用費予譚焯明。因法律、行政法規(guī)并沒有禁止性規(guī)定不允許譚焯明提高租金（使用費）后再將廠房出租給姚錦全，且當時對租金（使用費）的約定亦是雙方的真實意思表示，姚錦全亦明知譚焯明是轉(zhuǎn)租廠房，故使用費應參照合同約定的租金標準即每月7290元計算。2004年6月11日至2006年4月10日，姚錦全共使用廠房22個月，應支付的使用費總額為160380元，姚錦全實際支付的租金（使用費）為84350元，尚余76030元未付，姚錦全應向譚焯明支付該部分使用費。對于譚焯明起訴請求租金（使用費）超出部分，不予支持。姚錦全反訴請求租金（使用費）按照每平方米每月4元計算即每月租金（使用費）為4860元，沒有法律依據(jù)，不予支持。對于姚錦全反訴請求的搬遷、停產(chǎn)損失，假設租賃合同合法有效，而合同履行期滿后，姚錦全同樣需要將工廠搬遷他處，這個過程中也會產(chǎn)生搬遷、停產(chǎn)損失。本案中，姚錦全只是將工廠搬遷的時間提前，租賃合同是否有效并不會影響搬遷的發(fā)生，且姚錦全已實際使用該廠房近三分之二期間，故姚錦全所主張的搬遷、停產(chǎn)損失并不屬于其因租賃合同無效而產(chǎn)生的損失，姚錦全向譚焯明主張該損失，沒有事實及法律依據(jù)，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國民法通則》第一百零八條、《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，判決：一、確認原告譚焯明與被告姚錦全于2004年3月28日簽訂的《廠房租賃合同書》無效。二、原告譚焯明應于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還被告姚錦全押金40000元。三、被告姚錦全應于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告譚焯明支付2006年4月10日前所欠的廠房使用費76030元。四、駁回原告的其他訴訟請求。五、駁回被告的其他反訴請求。本案本訴受理費2937元、財產(chǎn)保全費829元，合共3766元，由原告譚焯明負擔195元，被告姚錦全負擔3571元。反訴受理費4198元，由原告譚焯明負擔1610元，被告姚錦全負擔2588元。鑒定費300元，由被告姚錦全負擔。原、被告所應負擔的費用相抵扣后，被告姚錦全應向原告譚焯明支付的訴訟費用為1916元，被告姚錦全應于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)逕付原告譚焯明，法院不另收退。
　　
　　宣判后，原審被告（反訴原告）姚錦全不服，向本院提起上訴稱：一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，應予改判。
　　
　　一、一審判決認定“原被告之間簽訂的《廠房租賃合同》為無效合同”但是卻沒有對造成合同無效的過錯進行認定。上訴人認為，被上訴人出租給上訴人的廠房屬于沒有報建、沒有經(jīng)過有關(guān)部門批準可以使用及出租的房產(chǎn)，更甚至被上訴人在未征得房主的同意的情況下，將違章建筑出租給上訴人使用，而上訴人對此情況并不知曉，上訴人認為造成合同無效的過錯完全在于被上訴人，因此，被上訴人應承擔造成合同無效的全部責任。
　　
　　二、一審判決認定“原被告之間簽訂的《廠房租賃合同》為無效合同，合同無效，雙方因合同取得財產(chǎn)應互相返還。”上訴人認為，既然“雙方因合同取得財產(chǎn)應互相返還”，那么，被上訴人取得上訴人的押金40000元長達兩年多，該押金由被上訴人占有并使用，能夠為被上訴人帶來收益是必然的，并且是不言而喻的；該押金交給被上訴人占有使用這么長時間，給上訴人造成的損失也是必然的，因此被上訴人應支付押金利息（利息具體計算方法為：按中國人民銀行同期貸款年利率從2004年3月28日計至實際歸還款項止，暫計至2006年4月20日為4418.1元）給上訴人，一審法院判決被上訴人無需支付押金利息是錯誤的，懇請二審法院依法進行改判。

　　
　　三、被上訴人利用無效合同非法轉(zhuǎn)租牟取非法高額利潤，這是法律所禁止的，上訴人認為任何人通過違法行為取得的利益均不應受法律的保護，被上訴人利用無出租權(quán)的廠房非法轉(zhuǎn)租牟取非法利潤的行為，屬于法律所禁止的，法院應對其行為加以否定，其對溢價部分的租金不應得到法院的支持，上訴人希望二審法院依法予以改判。
　　
　　四、一審判決既然已經(jīng)認定“被告（即上訴人）搬遷廠房過程中的搬遷、停產(chǎn)損失為49200元。”那么，上訴人的此項損失當然亦應由造成合同無效的被上訴人賠償給上訴人。為何一審法院又會以“假設原、被告之間簽訂的租賃合同合法有效，而合同期滿后，被告同樣需要將工廠搬遷他處，這個過程中也會產(chǎn)生搬遷、停產(chǎn)損失。本案中，被告只是將工廠搬遷的時間提前，租賃合同是否有效并不會影響搬遷的發(fā)生，且被告已實際使用該廠房近三分之二時間，故本院認為被告所主張的搬遷、停產(chǎn)損失并不屬于其因租賃合同無效而產(chǎn)生的損失，被告向原告主張該損失，沒有事實及法律依據(jù)，本院不予支持。”上訴人認為，一審法院的該項認定存在明顯的錯誤：1、一審法院用“假設合同有效……”作為判案的依據(jù)，讓上訴人覺得十分不可思議，法院應根據(jù)所查明的事實進行判決，假設的情形怎么能夠用來作為判案的依據(jù)？！如果按照一審法院的邏輯思維來分析，那么，在侵權(quán)致人死亡的人身損害賠償案件里，喪葬費又如何解釋？按一審法院的思維“人始終都是要死的，喪葬費是遲早要發(fā)生的，侵權(quán)人的侵權(quán)行為只是使得受害人提前死亡而已，即使沒有侵權(quán)人的侵權(quán)行為，受害人早晚也難免一死，喪葬費遲早要發(fā)生……”，那么喪葬費賠償也是沒有的。2、根據(jù)一審法院的假設，假設合同是有效的，那么上訴人在余下的合同期間，通過企業(yè)的經(jīng)營可以獲得豐厚利益，這些利潤也是遲早要發(fā)生的，但現(xiàn)在由于被上訴人的行為使得合同無效了，上訴人必須搬遷了，那么這些預期利益，為何法院又不判決被上訴人賠償呢？3、根據(jù)一審法院的假設，假設合同是有效的，那么合同期滿時，難道上訴人就一定會搬遷嗎？答案是否定的，上訴人并不一定就要搬遷。因為根據(jù)法律的規(guī)定，上訴人享有優(yōu)先承租權(quán)，可以優(yōu)先續(xù)租，而無需搬遷。但是，現(xiàn)在由于該合同事實上是無效的，使得上訴人的這些預期權(quán)利根本無法實現(xiàn)了。4、上訴人認為造成合同無效的過錯完全在于被上訴人，并且上訴人的搬遷、停工損失的實際數(shù)額已經(jīng)得到法院的認定，該損失應由被上訴人賠償給上訴人，懇請二審法院依法予以改判。
　　
　　綜上所述，上訴人不服一審判決，請求二審法院予以糾正，維護上訴人的合法權(quán)益。據(jù)此請求：撤銷原判第二項判決，判決被上訴人譚焯明立即歸還上訴人押金40000元及利息；撤銷原判第三項判決，判決上訴人姚錦全無需再支付廠房使用費給被上訴人譚焯明；撤銷原判第五項判決，判決被上訴人譚焯明補償上訴人姚錦全搬遷損失、停產(chǎn)損失49200元；一、二審訴訟費用及有關(guān)評估費用由被上訴人譚焯明承擔。
　　
　　上訴人姚錦全二審期間沒有提供證據(jù)。
　　
　　被上訴人譚焯明答辯稱：上訴人的上訴沒有事實與法律依據(jù)。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，判決公平合理，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　
　　被上訴人譚焯明在二審期間沒有提供證據(jù)。
　　
　　經(jīng)審查，本院對原審判決認定的事實予以確認。
　　
　　本院認為：本案是廠房租賃合同糾紛，租賃標的物是廠房。作為本案租賃物的廠房沒有完善集體建設用地手續(xù)，沒有取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證，也沒有經(jīng)過工程質(zhì)量驗收和消防驗收合格，不具備廠房作為租賃物的合法要件，并且南海區(qū)人民法院作出的已生效的（2005）南民三初字第678號民事判決已認定被上訴人與陳燕萍簽訂的《廠房租賃合同書》為無效合同，被上訴人將同一廠房出租給上訴人使用并簽訂合同，原審法院因此認定上訴人與被上訴人簽訂的《廠房租賃合同書》無效，具有事實和法律依據(jù)，本院予以維持。
　　
　　合同無效，雙方應返還依合同取得的財產(chǎn)。原審法院判令被上訴人返還依無效合同取得的上訴人的40000元押金依法有據(jù)，應予維持。上訴人主張被上訴人應支付押金利息，依據(jù)不足，本院不予支持。
　　
　　鑒于《廠房租賃合同書》簽訂后，上訴人一直使用涉訟廠房的事實，依據(jù)誠實信用與等價有償原則，上訴人應向被上訴人支付使用期間的使用費。使用費的數(shù)額可參照雙方簽訂的《廠房租賃合同書》中約定的租金來確定。上訴人主張對被上訴人溢價部分的租金不應支持，依據(jù)不足，本院不予支持。
　　
　　本案中，被上訴人是廠房出租人，對造成合同無效負有責任，上訴人是廠房承租人，未嚴格審查案涉廠房的產(chǎn)權(quán)情況，對造成合同無效也負有一定的責任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，雙方對此均有過錯，應各自承擔相應的責任。上訴人搬遷廠房過程中的搬遷、停產(chǎn)損失經(jīng)法院委托鑒定為49200元。根據(jù)上訴人與被上訴人的過錯程度，結(jié)合上訴人簽訂為期三年的租賃合同，已實際使用近兩年零三個月的事實，對于上訴人搬遷廠房的搬遷、停產(chǎn)損失49200元，被上訴人應承擔30％的賠償責任，即被上訴人應賠償14760元予上訴人。上訴人上訴請求依無效合同的處理原則由被上訴人承擔過錯賠償責任應得到支持。原審法院認為上訴人主張的搬遷、停產(chǎn)損失并不屬于其因租賃合同無效而產(chǎn)生的損失，顯屬不當，本院予以糾正。
　　
　　綜上，原審判決認定事實清楚，但適用法律部分錯誤，應予以糾正。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項、第一百五十八條之規(guī)定，判決如下：
　　
　　一、維持廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2006）南民三初字第282－3號民事判決第一、二、三、四項；
　　
　　二、撤銷廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2006）南民三初字第282－3號民事判決第五項；
　　
　　三、被上訴人譚焯明應于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付14760元賠償金予上訴人姚錦全；
　　
　　四、駁回上訴人姚錦全的其他反訴請求。
　　
　　一審本訴案件受理費2937元、財產(chǎn)保全費829元，合共3766元，由上訴人姚錦全負擔3570元，被上訴人譚焯明負擔196元；反訴案件受理費4198元，由上訴人姚錦全負擔2588元，被上訴人譚焯明負擔1610元；鑒定費300元，由被上訴人譚焯明負擔。二審案件受理費7135元，由上訴人姚錦全負擔4875元，被上訴人譚焯明負擔2260元（一審本訴案件受理費、財產(chǎn)保全費已由被上訴人譚焯明預交，一審反訴案件受理費、鑒定費及二審案件受理費已由上訴人姚錦全預交，按上述原則折抵后，被上訴人譚焯明尚需支付600元，該款由被上訴人譚焯明逕付給上訴人姚錦全，法院不再作收退）。
　　
　　本判決為終審判決。

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審 判 長　　劉子平
代理審判員　張雪潔
代理審判員　余珂珂
二○○七年三月二日
書 記 員　　李靜然

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