江 蘇 省 高 級 人 民 法 院

民事判決書

　　（2002）蘇民終字第036號

　　上訴人（原審原告）江蘇環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱環(huán)球房地產(chǎn)公司），住所地淮安市淮海北路107號。

　　法定代表人沈同濟(jì)，董事長。

　　委托代理人程鐵，環(huán)球房地產(chǎn)公司總經(jīng)理。

　　委托代理人孫友明，江蘇淮安興宇律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）淮安市楚天賓館有限公司（以下簡稱楚天賓館），住所地淮安市健康東路75號。

　　法定代表人韓新年，董事長。

　　委托代理人費(fèi)天偉，楚天賓館副總經(jīng)理。

　　委托代理人劉澤國，江蘇淮安益淮律師事務(wù)所律師。

　　上訴人環(huán)球房地產(chǎn)公司因與被上訴人楚天賓館合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服淮安市中級人民法院（2001）淮經(jīng)初字第33號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人環(huán)球房地產(chǎn)公司的委托代理人程鐵、孫友明，被上訴人楚天賓館的法定代表人韓新年及其委托代理人費(fèi)天偉、劉澤國，到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　經(jīng)審理查明，原淮安市淮海北路107號地塊的土地使用權(quán)由楚天賓館兼并的淮陰市飲食服務(wù)公司享有，其取得方式為劃拔取得。

　　1998年10月14日，楚天賓館與環(huán)球房地產(chǎn)公司簽訂一份《聯(lián)合建房協(xié)議書》，協(xié)議主要內(nèi)容為：甲方（楚天賓館）以自己享有的淮海北路 107號淮海旅社土地使用權(quán)作為聯(lián)合建房的投入，乙方（環(huán)球房地產(chǎn)公司）負(fù)責(zé)新建七層商住樓的工程施工，并承擔(dān)除土地費(fèi)用外的全部費(fèi)用。工程竣工后，甲方擁有原淮海旅社土地上的2757平方米建筑面積的房屋所有權(quán)，其余房屋產(chǎn)權(quán)歸乙方所有，雙方各自辦理自己擁有的房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，各自承擔(dān)自己擁有房屋的水電增容費(fèi)用。屬于甲方所有的2757平方米的房屋，具體范圍在原淮海旅社的土地上，其中營業(yè)用房分布在一樓和二樓，一樓900平方米（其中門朝西的門面房在上述土地范圍內(nèi)自南向北的一半屬楚天賓館，其余歸環(huán)球房地產(chǎn)公司），二樓906.5平方米（自南向北連續(xù)計(jì)算）。住宅用房建筑面積950.5平方米，具體位置由雙方依照建筑設(shè)計(jì)圖紙另行商定。

　　雙方還約定，聯(lián)合建房有關(guān)手續(xù)辦理完畢，工程設(shè)計(jì)方案確定后，乙方應(yīng)向甲方交付人民幣50萬元作為履約保證金，該保證金由甲方在新建商住樓工程主體完工后7日內(nèi)歸還乙方25萬元，其余25萬元于工程驗(yàn)收合格交付后7日內(nèi)歸還乙方，甲方在工程竣工時(shí)向乙方承擔(dān)上述保證金3個(gè)月期標(biāo)準(zhǔn)的流動(dòng)資金貸款利息。甲方在乙方支付保證金50萬元后的30日內(nèi)負(fù)責(zé)完成上述土地上原工作、居住人員的安置及搬遷工作。乙方保證新建商住樓在甲方騰清房屋后16個(gè)月內(nèi)竣工交付，確保工程質(zhì)量優(yōu)良。雙方另就住宅房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)、原搬遷居民的房租費(fèi)、原淮海旅社職工的待業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、雙方的違約責(zé)任等條款作了約定。其中有關(guān)乙方的違約責(zé)任的第一項(xiàng)內(nèi)容為：未按本協(xié)議書規(guī)定期限交付甲方房屋的，除每日向甲方償付5000元違約金外，逾期期間，每月支付甲方職工待業(yè)補(bǔ)償費(fèi) 10350元。

　　協(xié)議訂立后，1998年11月4日，環(huán)球房地產(chǎn)公司與淮陰市國土管理局簽訂了含淮海北路107號、109號土地在內(nèi)的國有土地使用權(quán)出讓合同。1999年6月，環(huán)球房地產(chǎn)公司領(lǐng)取了新建商住樓的建筑工程規(guī)劃許可證。1999年12月9日，環(huán)球房地產(chǎn)公司領(lǐng)取了上述土地的國有土地使用證。

　　1998年10月26日，環(huán)球房地產(chǎn)公司向楚天賓館交付保證金50萬元。1998年12月23日，楚天賓館發(fā)函通知環(huán)球房地產(chǎn)公司，函中稱雙方已將淮海北路107號土地上應(yīng)拆除的房屋交清完畢。1998年12月24日，環(huán)球房地產(chǎn)公司復(fù)函表示接到楚天賓館騰清的最后一間門面房，雙方已將所有房屋交付完畢。2000年1月13日，楚天賓館退還環(huán)球房地產(chǎn)公司保證金25萬元。

　　2000年6月15日，楚天賓館（甲方）與環(huán)球房地產(chǎn)公司（乙方）又簽訂一份《關(guān)于聯(lián)合建房的補(bǔ)充協(xié)議》，雙方就新建商住樓工程中屬甲方所有的房屋的整改和變更、乙方提供甲方房屋設(shè)計(jì)圖紙、二期工程中的樓梯建設(shè)等事項(xiàng)作了約定。補(bǔ)充協(xié)議第五條規(guī)定其他事項(xiàng)及雙方違約責(zé)任仍按原雙方1998年 10月14日所訂《聯(lián)合建房協(xié)議書》執(zhí)行。

　　2000年8月11日，淮陰市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站對隨想園商住樓一期工程作出驗(yàn)收意見。在單位工程竣工驗(yàn)收證明書上注明：建設(shè)單位為環(huán)球房地產(chǎn)公司，施工單位為準(zhǔn)陰市建筑安裝工程總公司（以下簡稱淮建公司），驗(yàn)收意見為：“符合設(shè)計(jì)要求，同意竣工驗(yàn)收，該工程施工單位已完成的分部項(xiàng)符合要求，同意交給甲方，尚未完成的分項(xiàng)工程請甲方盡快做完，評定單位工程質(zhì)量等級”，質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收人員在該驗(yàn)收證明上均簽字，質(zhì)監(jiān)站也蓋了章。

　　2000年8月30日，環(huán)球房地產(chǎn)公司致函楚天賓館，要求楚天賓館辦理房屋交接手續(xù)。2000年9月6日，楚天賓館復(fù)函環(huán)球房地產(chǎn)公司，認(rèn)為工程存在7個(gè)方面的問題，《關(guān)于聯(lián)合建房的補(bǔ)充協(xié)議》中的條款也大多數(shù)沒有落實(shí)，使房屋根本不具備移交條件，要求環(huán)球房地產(chǎn)公司盡快完善，早日返還房屋。

　　2000年9月5日，楚天賓館以環(huán)球房地產(chǎn)公司不能履行交付房屋的義務(wù)為由，向原淮陰市中級人民法院提起訴訟，要求環(huán)球房地產(chǎn)公司承擔(dān)不能按期交房違約金、房租費(fèi)及待業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。淮陰市中級人民法院于2001年3月23日作出（2000）淮經(jīng)初字第76號民事判決書，判決：一、環(huán)球房地產(chǎn)公司償付楚天賓館逾期交付房屋違約金425000元（計(jì)算至2000年9月3日）、房租費(fèi)7600元、職工待業(yè)補(bǔ)償費(fèi)41400元（計(jì)算至2000年8月24日）；二、楚天賓館償付環(huán)球房地產(chǎn)公司逾期完成安置、搬清工作違約金14萬元。宣判后，雙方均未上訴。

　　2000年11月27日，環(huán)球房地產(chǎn)公司向楚天賓館交付一套職工住房（其中應(yīng)返還建筑面積55平方米）。2001年4月9日，楚天賓館向環(huán)球房地產(chǎn)公司發(fā)出《關(guān)于宿舍分配情況致環(huán)球房地產(chǎn)公司的函》，函中稱已將職工宿舍分配到戶，要求環(huán)球房地產(chǎn)公司按照分配表及楚天賓館出具給各戶的證明，將應(yīng)返還的職工宿舍交付給職工。2001年4月16日，楚天賓館向環(huán)球房地產(chǎn)公司出具了證明。從2001年4月16日起，環(huán)球房地產(chǎn)公司陸續(xù)交付10套住宅房。截止2001年5月31日，尚有4套住宅房（其中應(yīng)返還建筑面積238.5平方米）未交付。

　　2001年5月8日，環(huán)球房地產(chǎn)公司向一審法院起訴要求楚天賓館返還履約保證金25萬元的本金和利息及逾期返還的違約責(zé)任，一審期間，楚天賓館提出反訴，要求環(huán)球房地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期交房違約金、職工待業(yè)補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。2001年11月28日，環(huán)球房地產(chǎn)公司向一審法院申請撤回起訴，一審法院裁定準(zhǔn)許。

　　原審法院認(rèn)為：隨想園商住樓一期工程竣工驗(yàn)收證明書上質(zhì)監(jiān)站的驗(yàn)收意見明確表明，該工程尚有部分項(xiàng)目沒有完成。因此，在2000年7月16 日驗(yàn)收時(shí)，該工程并未完全竣工。綜合驗(yàn)收合格是房屋交付的必需要件。截止2001年5月31日，該工程質(zhì)量未經(jīng)綜合評定。本案中，環(huán)球房地產(chǎn)公司未能提供該工程已經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的充分證據(jù)。環(huán)球房地產(chǎn)公司并未將新建商住樓工程所有項(xiàng)目都交由淮建公司承建，淮建公司所承建分部項(xiàng)的完工，并不能證實(shí)楚天賓館與環(huán)球房地產(chǎn)公司所訂協(xié)議中約定的房屋已全部按協(xié)議要求竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格。因此，楚天賓館與環(huán)球房地產(chǎn)公司訂立的《聯(lián)合建房協(xié)議書》中所約定的房屋尚不完全具備交付條件。環(huán)球房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約金和職工待業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。因環(huán)球房地產(chǎn)公司已實(shí)際交付大部分職工宿舍，對楚天賓館主張職工房租費(fèi)的請求不予支持。關(guān)于住宅房衛(wèi)生潔具費(fèi)，雙方已約定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對于建筑成本差價(jià)，環(huán)球房地產(chǎn)公司也表示認(rèn)可，楚天賓館的這兩項(xiàng)主張成立。雙方訂立的聯(lián)合建房協(xié)議有效，楚天賓館要求交付房屋的請求應(yīng)予支持。

　　據(jù)此，原審法院判決：一、環(huán)球房地產(chǎn)公司于判決生效10日內(nèi)向楚天賓館交付聯(lián)合建房協(xié)議書中約定的屬楚天賓館所有的房屋（一、二樓營業(yè)用房建筑面積1806．5平方米，及尚未返還的住宅房）；二、環(huán)球房地產(chǎn)公司于判決生效10日內(nèi)償付楚天賓館逾期交付房屋違約金1276637．65元（按未能交付部分的比例，從2000年9月4日計(jì)算至2001年5月31日），償付職工待業(yè)補(bǔ)償費(fèi)93150元（從2000年9月1日至2001年5月31日，按每月10350元計(jì)算）；三、環(huán)球房地產(chǎn)公司于判決生效10日內(nèi)償付楚天賓館住宅房缺少的衛(wèi)生潔具等費(fèi)用18000元，償付建筑成本差價(jià)款27000 元；四、駁回楚天賓館其他的反訴請求。

　　環(huán)球房地產(chǎn)公司不服一審判決，向本院提起上訴，認(rèn)為一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予撤銷，請求改判。其主要理由：

　　1、雙方的聯(lián)合建房協(xié)議是無效協(xié)議。被上訴人利用聯(lián)合開發(fā)的形式，將劃拔的土地使用權(quán)作為投資，是法律嚴(yán)格禁止的。上訴人已取得了土地使用權(quán)，雙方之間不是聯(lián)合建房，而是拆遷安置關(guān)系。

　　2、上訴人已實(shí)際履行了拆遷安置義務(wù)，商住樓工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收，上訴人也向回遷戶交付了房屋，被上訴人卻未及時(shí)與上訴人結(jié)算，惡意拒絕接收。

　　3、一審判決認(rèn)定上訴人延期交房是錯(cuò)誤的。被上訴人并未按約定騰空場地，因此，拆遷完畢的時(shí)間應(yīng)從最后一份宿舍拆遷再分配合同簽訂的1999年7月1日起算，另外，由于被上訴人要求對房屋作了改動(dòng)及淮海路擴(kuò)建，竣工日期應(yīng)當(dāng)順延。

　　楚天賓館答辯認(rèn)為，一審判決正確，上訴人的上訴理由不能成立，請求維持原判。其主要理由：

　　1、雙方的聯(lián)合建房協(xié)議是有效的，被上訴人履行了自己的義務(wù)，2000年7月16日的竣工驗(yàn)收證明書不能證明協(xié)議中約定屬于上訴人所有的房屋已全部竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格，只能證明淮建總公司承建的分項(xiàng)部分經(jīng)竣工驗(yàn)收。上訴人不承認(rèn)逾期交房的借口不成立。

　　2、房屋的交付日期應(yīng)以聯(lián)合建房協(xié)議書的約定為準(zhǔn)，上訴人1998年12月24日的復(fù)函已證實(shí)被上訴人騰空場地的事實(shí)，另外，被上訴人已依約承擔(dān)了逾期騰空場地的責(zé)任，淮海路擴(kuò)建導(dǎo)致工期順延也已得到雙方的確認(rèn)。3、上訴人至今未完全交付房屋，不交付營業(yè)用房，擴(kuò)大我方的經(jīng)濟(jì)損失。原審判決上訴人交房及承擔(dān)違約責(zé)任是符合法律規(guī)定的。

　　本案雙方當(dāng)事人的爭議焦點(diǎn)為：一、雙方簽訂的聯(lián)合建房協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議的性質(zhì)和效力。二、環(huán)球房地產(chǎn)公司在聯(lián)合建房協(xié)議的履行過程中是否存在逾期交房的行為。

　　一、關(guān)于雙方簽訂的聯(lián)合建房協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議的性質(zhì)和效力

　　二審庭審中，上訴人當(dāng)庭提供了土地使用權(quán)出讓合同及土地使用權(quán)證書，認(rèn)為被上訴人的劃拔土地使用權(quán)已被收歸國有，雙方之間的關(guān)系不是聯(lián)合建房，上訴人作為開發(fā)商依據(jù)城市規(guī)劃對被上訴人的房屋進(jìn)行拆遷，雙方之間是房屋拆遷安置關(guān)系。被上訴人認(rèn)為雙方的聯(lián)合建房及補(bǔ)充協(xié)議真實(shí)有效。

　　本院認(rèn)為，被上訴人享有原淮海北路107號的劃拔土地使用權(quán)及地上物的所有權(quán)。雙方簽訂的聯(lián)合建房協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議明確了被上訴人基于合作開發(fā)的受益方式。協(xié)議簽訂后，被上訴人按協(xié)議騰空建設(shè)場地交由上訴人開發(fā)，上訴人至相關(guān)部門辦理了土地出讓手續(xù)及建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投資建設(shè)了商住樓。雙方的聯(lián)合建房協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議是真實(shí)的意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。雙方協(xié)議不具有拆遷性質(zhì)，亦未履行拆遷程序。上訴人現(xiàn)主張聯(lián)建協(xié)議無效、雙方是房屋拆遷安置關(guān)系，不符合雙方簽約時(shí)的實(shí)際情況和當(dāng)事人的真實(shí)意思，本院對此不予支持。

　　二、關(guān)于環(huán)球房地產(chǎn)公司在聯(lián)合建房協(xié)議的履行過程中是否存在逾期交房的行為

　　本院認(rèn)為，雙方的協(xié)議中明確了上訴人應(yīng)保證新建商住樓在被上訴人騰清房屋后16個(gè)月內(nèi)竣工交付的義務(wù)。雙方在1998年12月23日、 1998年12月24日的往來函件已清楚地證明被上訴人依照聯(lián)建協(xié)議履行了將應(yīng)拆除的房屋全部交付完畢給被上訴人、騰清施工場地的義務(wù)，上訴人對此表示確認(rèn)。上訴人現(xiàn)在主張房屋的交付截止日期應(yīng)以最后一份宿舍拆遷再分配合同簽訂日期起算，即從1999年7月1日起計(jì)算16個(gè)月的上訴請求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。對于上訴人主張竣工日期應(yīng)當(dāng)順延的請求，本院認(rèn)為，因淮海路擴(kuò)建導(dǎo)致工期順延，雙方對此并無異議；補(bǔ)充協(xié)議中雙方對被上訴人的房屋的改動(dòng)雖有約定，但是并未改變聯(lián)建協(xié)議中對交房日期的約定，上訴人關(guān)于順延工期的上訴請求不能成立，本院不予支持。

　　聯(lián)合建房協(xié)議簽訂后，被上訴人履行了自己的合同義務(wù)，上訴人也應(yīng)履行協(xié)議，在協(xié)議約定的交房日期返還被上訴人房屋。上訴人認(rèn)為房屋符合交付條件，但其提供的竣工驗(yàn)收證明書、施工圖紙不能證明協(xié)議中約定屬于上訴人所有的房屋已全部竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格，淮陰市中級人民法院（2000）淮經(jīng)初字第 76號民事判決書也確認(rèn)了上訴人違約交房的事實(shí)。現(xiàn)在上訴人仍未向被上訴人交付全部的營業(yè)用房和剩余的住宅用房，因此，一審判決上訴人依照聯(lián)建協(xié)議向被上訴人交房并承擔(dān)違約責(zé)任并無不當(dāng)。至于上訴人提出要與被上訴人結(jié)算相關(guān)費(fèi)用，可另行主張。

　　綜上所述，上訴人的上訴請求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，依法不能　支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)43804元由上訴人環(huán)球房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長 吳立香

　　代理審判員 錢志明

　　代理審判員 管　波

　　二○○二年五月十五日

　　書　記　員 王　蔚