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（2007）彭法民初字第418號

??? 原告馮長友，男，生于一九八一年，土家族，重慶市彭水苗族土家族自治縣人，務(wù)農(nóng)，住本縣梅子埡鄉(xiāng)。
??? 委托代理人王志鴻，重慶市綠蔭律師事務(wù)所律師。

??? 被告馮文權(quán)，男，生于一九五三年，土家族，重慶市彭水苗族土家族自治縣人，個體工商戶，住本縣梅子埡鄉(xiāng)場上。

??? 委托代理人陳芳、李章華，重慶市彭水縣江南法律服務(wù)所法律工作者。

??? 原告馮長友訴被告馮文權(quán)房屋買賣合同糾紛一案，本院經(jīng)審查原告馮長友所提交的民事起訴狀及附帶起訴證據(jù)，于二00七年七月十二日依法受理，并決定按普通程序組成合議庭審理。本案于二00七年八月二十八日、九月十二日兩次進行了公開開庭審理，原告馮長友及其委托代理人王志鴻、被告馮文權(quán)及其委托代理人陳芳、李章華均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

??? 原告馮長友訴稱，二00五年七月二十五日，原、被告雙方在中間人見證的情況下，通過自愿、平等協(xié)商，就被告馮文權(quán)所屬的位于本縣梅子埡鄉(xiāng)場上的房屋三間（在該鄉(xiāng)計生服務(wù)站對面，原為梅子埡蠶繭收購站房屋）的買賣事宜達成書面協(xié)議。協(xié)議約定，被告馮文權(quán)將其所有的前述房屋“以現(xiàn)有地基為準，以西邊為準起共三間”賣給原告馮長友，其房屋總價款為53800元，由原告馮長友分三次向被告馮文權(quán)付清，被告馮文權(quán)于二00五年十月一日向原告馮長友交付房屋。協(xié)議簽訂后，原告馮長友依照協(xié)議按期向被告馮文權(quán)支付了全部購房款，但被告馮文權(quán)至今卻無故拒絕向原告馮長友履行房屋交付義務(wù)。為此，特訴請人民法院確認原、被告雙方所簽訂的房屋買賣合同有效，責(zé)令被告馮文權(quán)向原告馮長友履行房屋交付義務(wù)。

??? 被告馮文權(quán)辯稱，原告馮長友訴稱的合同簽訂時間、賣房三間、房屋價款53800元已付清、房屋未交付等基本事實屬實。但是，彭水縣永鴻蠶業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱永鴻公司）雖于二00五年二月一日簽訂合同，將其所訴房屋賣與被告馮文權(quán)，現(xiàn)被告馮文權(quán)又轉(zhuǎn)賣給原告馮長友，可永鴻公司與被告馮文權(quán)就其房屋產(chǎn)權(quán)未辦理過戶登記，其房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)仍屬永鴻公司，故被告馮文權(quán)實為無權(quán)處分。同時，被告馮文權(quán)未征得家人同意，便將家庭共有房屋三間賣給原告馮長友，其買賣行為無效。

??? 根據(jù)原告方的起訴、被告方的答辯，雙方無爭議的事實為：

??? 二00五年七年二十五日，原告馮長友、被告馮文權(quán)簽訂《房屋買賣合同書》，將本縣梅子埡鄉(xiāng)場上原為梅子埡蠶繭收購站房屋三間（在該鄉(xiāng)計生服務(wù)站對面，“房屋邊界以現(xiàn)有地基為準，以西邊為準起共三間”）作價53800元賣與原告馮長友。原告馮長友已付清了房款，但被告馮文權(quán)并未按約定時間（即二00五年十月一日）交付房屋。本院對上列雙方無爭議事實，依法確認為本案法律事實。

??? 原、被告雙方爭議的焦點在于：1、訴爭房屋現(xiàn)是否屬永鴻公司所有；2、被告馮文權(quán)賣房是否征得了家人同意。圍繞此爭議焦點，原、被告雙方進行了舉證、質(zhì)證。

　　（一）原告方提供了以下書證：（1）永鴻公司出具的《關(guān)于申請撤銷第三方訴訟的請求》一份，載明：“我司所屬梅子埡蠶繭站的房地產(chǎn)已于2005年2月1日賣給馮文權(quán)，房款已付清，房地產(chǎn)權(quán)屬已歸馮文權(quán)所有。我司于2007年4月25日將房地產(chǎn)權(quán)證辦好，大約在2007年6月20日前已按合同約定由我司辦公室工作人員石子奎交給了馮文權(quán)之子馮海波，由馮文權(quán)自行到相關(guān)部門辦理過戶手續(xù)，并負責(zé)有關(guān)費用。為此，我司在梅子埡蠶繭站的房地產(chǎn)不存在任何所有權(quán)。之后，馮文權(quán)對房產(chǎn)的處置與我司無任何關(guān)系。”（2）永鴻公司與被告馮文權(quán)于二00五年二月一日簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》一份，載明：“一、買賣標的物，甲方（永鴻公司）所屬梅子埡蠶繭站的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)，具體位置為：梅子埡鄉(xiāng)場上。……四、過戶手續(xù)的辦理，因本合同標的物的所有房產(chǎn)、地產(chǎn)手續(xù)由縣絲綢公司破產(chǎn)還債清算組過戶給甲方，故過戶手續(xù)不能立即完成。甲方承諾：在縣絲綢公司破產(chǎn)還債清算組將本合同標的物的所有房產(chǎn)、地產(chǎn)手續(xù)過戶給甲方后五日內(nèi)，甲方將所有手續(xù)交與乙方（馮文權(quán)），由乙方自行到相關(guān)部門辦理，并負責(zé)有關(guān)費用。”（3）被告馮文權(quán)與原告馮長友于二00五年七月二十五日所簽訂的《房屋買賣合同書》一份，載明：“……甲方簽字：馮文權(quán)，乙方簽字馮長友，證明人（簽字）：何祖?zhèn)悺⒗畲骸⒅x剛平。”（4）被告馮文權(quán)收取房款收據(jù)四份。其中№0083801收據(jù)載明：最后一次收款時間為“2006年9月10日”。被告方質(zhì)證認為，原告方所提供的三份書證客觀屬實，無異議。

??? （二）被告方提供了下列證據(jù)：（5）彭水縣房地證2007字第251號房地產(chǎn)權(quán)證一份，載明：“權(quán)利人永鴻蠶業(yè)公司（即永鴻公司）、坐落梅子埡鄉(xiāng)梅花村一組（場上）、房地籍號PS-30-01-45”。（6）證人趙某（云）的書面證言（趙某系馮文權(quán)之妻），證言證明：“……馮文權(quán)與馮長友房屋買賣時，我們一家人根本不知道，他們把合同簽了后我們才知道的。知道后，我和兒子等全家都不允許將房屋賣給馮長友。這樣，我們就和馮長友鬧矛盾，不允許他搬進我的房子……。”（7）證人馮某的書面證言（馮某系馮文權(quán)之子），證言證明：“……我父親未經(jīng)我們家庭成員任何一人同意就將房屋賣給了馮長友，我們都是事后知道的……。”原告方質(zhì)證認為，對被告方所提供的房屋產(chǎn)權(quán)證的真實性不持異議，但所提供的兩位證人均為其家庭成員，其證言的真實性不可靠。同時，原告馮長友當庭陳述，簽訂協(xié)議時除何某、李某、謝某在場簽名外，“沒有簽字的有被告的妻子趙某、馮某（被告的二兒子）、馮某某（原告的父親）”；被告馮文權(quán)回答“是正確的”，當庭進行了承認。

??? 本院根據(jù)雙方當事人的舉證、質(zhì)證，以及當庭陳述，依照證據(jù)規(guī)定，對其爭議焦點綜合分析判定如下：

??? 1、訴爭房屋是否屬永鴻公司所有？

??? 圍繞此爭議焦點，原告方提供了（1）、（2）號證據(jù)，被告方提供了（5）號證據(jù)。由于雙方均提供的為書證，且對其真實性不持異議，本院依法采信。從雙方所提供的上列證據(jù)綜合分析看，雖然訴爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證載明其權(quán)利人為永鴻公司，但是永鴻公司與被告馮文權(quán)所簽訂的房屋買賣合同已明確約定，“甲方（永鴻公司）將所有手續(xù)交與乙方（馮文權(quán)），由乙方自行到相關(guān)部門辦理”。事實上，被告馮文權(quán)已向永鴻公司付清房款，永鴻公司不僅已將原梅子埡蠶收購繭站的房屋交付給被告馮文權(quán)實際居住、使用，而且已按約定將房地產(chǎn)權(quán)證交付給被告馮文權(quán)，雙方已按合同約定履行完畢。現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)證的戶名（權(quán)利人）是否變更、何時變更，其決定權(quán)在于被告馮文權(quán)。但是，房地產(chǎn)權(quán)證的戶名不予變更，從形式上講，僅是影響該房屋對外的公示效力，并不能夠以此確定該房屋現(xiàn)仍屬永鴻公司所有；從客觀事實上看，自被告馮文權(quán)付清房款，永鴻公司交付房屋起，已屬被告馮文權(quán)所有。

??? 2、被告馮文權(quán)賣房是否已征得家人同意？

??? 圍繞此爭議焦點，原告所提供的（3）、（4）號證據(jù)，被告無異議，本院依法予以采信。被告方所提供的（6）、（7）號證據(jù)，因其證人與被告馮文權(quán)分別為夫妻、父子關(guān)系，不僅原告方對其證人證言內(nèi)容持有異議，而且本院對其證人證言在無其他證據(jù)相互印證的情況下，對其真實性也持有疑慮，也難以采信。本院根據(jù)簽訂協(xié)議時，除有雙方當事人外，還有雙方當事人的家人在場，以及雙方早于二00五年七月二十五日簽訂協(xié)議，至遲于二00六年九月十日被告馮文權(quán)最后一次收取房款這些均無異議的事實，不僅能夠證明被告方所舉示的兩份證人證言不具有真實性，而且足以證明被告馮文權(quán)賣房已取得家人同意。

??? 綜上所述，本院認為，被告馮文權(quán)在實際取得原屬永鴻公司位于本縣梅子埡鄉(xiāng)梅花村一組（場上）的房屋財產(chǎn)所有權(quán)后，與原告馮長友簽訂書面房屋買賣協(xié)議，將其中房屋三間賣與原告馮長友，其《房屋買賣合同書》不僅訂立程序合法、內(nèi)容具體真實，而且訂立時有其家人及其他在場人見證，有雙方當事人簽名確認，應(yīng)當合法有效。合同訂立后，原告馮長友按照約定已付清房款，但被告馮文權(quán)卻不按約定時間交付房屋，顯然應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即應(yīng)當繼續(xù)履行，限期交付房屋。另外，對于永鴻公司是否為本案第三人。因永鴻公司與被告馮文權(quán)之間的房屋買賣，雙方均按協(xié)議約定履行完畢，其房地產(chǎn)權(quán)變更（過戶）也應(yīng)由被告馮文權(quán)自行辦理，且永鴻公司已向本院書面明確表示，“我司在梅子埡蠶繭站的房地產(chǎn)已經(jīng)不存在任何所有權(quán)，之后馮文權(quán)對房產(chǎn)的處置與我司無任何關(guān)系。”鑒于此，本院依照《最高人民法院關(guān)于在經(jīng)濟審判工作中嚴格執(zhí)行〈中華人民共和國民事訴訟法〉的若干規(guī)定》所列不應(yīng)作為第三人之情形“4、已經(jīng)履行義務(wù)，或者依法取得了一方當事人的財產(chǎn)，并支付了相應(yīng)對價的原、被告之間法律關(guān)系以外的人”之規(guī)定，不應(yīng)將永鴻公事司作為本案第三人。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五十五條、第八十五條、第八十八條第一款，《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

??? 一、原告馮長友與被告馮文權(quán)于二00五年七月二十五日所簽訂的《房屋買賣合同書》有效；

??? 二、由被告馮文權(quán)將位于本縣梅子埡鄉(xiāng)梅花村一組（場上，該鄉(xiāng)計生服務(wù)站斜對面）的房屋三間（“房屋邊界以現(xiàn)有地基為準，以西邊為準起共三間”）交付給原告馮長友，限本判決生效后十日內(nèi)履行完畢。

???? 本案案件受理費1145元，由被告馮文權(quán)負擔(dān)（此訴訟費用已由原告馮長友預(yù)交，被告馮文權(quán)在執(zhí)行本生效判決時，應(yīng)當一并向原告馮長友支付）。

??? 如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。

??? 雙方當事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的,本判決發(fā)生法律效力,當事人應(yīng)自覺履行判決所確定的全部義務(wù)。一方不履行的，權(quán)利人可以向本院申請強制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限，雙方或一方當事人是自然人的為一年，雙方是法人或其他組織的為六個月，該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算。同時，雙方當事人未按期交納所負擔(dān)的訴訟費用，本院將依法強制執(zhí)行。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　審?? 判?? 長　 庹德鴻

　　　　　　　　　　　　　　　　　審?? 判?? 員?? 謝光澤

　　　　　　　　　　　　　　　　　人民陪審員員?? 郁永久

　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00七年十月十日

　　　　　　　　　　　　　　　　　書?? 記?? 員　 張維仲

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