海? 南? 省? 高? 級? 人? 民? 法? 院
行? 政? 判? 決? 書

（2006）瓊行終字162號

　　上訴人（原審第三人）瓊海市房地產開發總公司，住所地瓊海市加積鎮元亨街１４８號。
　　法定代表人陳宏欽，總經理。
　　委托代理人文海丹，海南新概念律師事務所律師。
　　被上訴人（原審原告）楊勝樂，男，漢族，１９７２年１月３０日出生，現住瓊海市溫泉鎮海南華立電器有限公司院內。
　　委托代理人馬駿鵬、林文遠，海南京園律師事務所深圳分所律師。
　　原審被告瓊海市人民政府。
　　法定代表人符宣朝，市長。
　　委托代理人李斯賢，瓊海市國土環境資源局公務員。　　　
　　原審第三人王金梅。
　　上訴人瓊海市房地產開發總公司（以下簡稱瓊海地產公司）因被上訴人楊勝樂訴瓊海市人民政府（以下簡稱瓊海市政府）注銷國有土地使用權證一案，不服海南省海南中級人民法院（２００６）海南行初字第５７號行政判決，于２００６年９月８日通過該院向本院提起上訴。本院２００６年１０月１６日受理后依法組成合議庭，于２００７年３月２１日在本院第二審判庭公開開庭審理了本案。上訴人瓊海地產公司的委托代理人文海丹，被上訴人楊勝樂的委托代理人馬駿鵬，原審被告瓊海市政府委托代理人李斯賢到庭參加了訴訟。原審第三人王金梅經本院公告送達，沒有到庭。經最高人民法院批準，審理期限延長兩個月，本案現已審理終結。
　　原審判決查明：瓊海地產公司和楊勝樂于２００３年４月３０日簽訂《合同書》約定，楊勝樂購買瓊海地產公司位于瓊海市嘉積鎮愛華路商貿住宅開發區一塊１０００平方米的宅基地，地價款為３０萬元，瓊海地產公司辦好土地證之日起７天內，楊勝樂一次性支付余款等內容。同年５月１９日，瓊海地產公司以楊勝樂的名義申請辦理土地使用權證，同日政府將土地證辦至楊勝樂名下，證號為海國用（２００３）第０６５５號（以下簡稱０６５５號證）。土地證辦好后，瓊海地產公司沒有依合同約定的期限將土地證交給楊勝樂。２００５年４月１１日，瓊海地產公司工作人員黎東曉未經任何授權或委托，擅自代替楊勝樂與王金梅雙方簽訂了《國有土地使用權轉讓合同》，將上述土地使用權轉讓給王金梅。瓊海地產公司憑上述合同并擅自以楊勝樂的名義向瓊海市國土部門申請，將土地使用權由楊勝樂變更到王金梅名下。瓊海市政府于２００５年４月２１日注銷了０６５５號證，同時給王金梅頒發了海國用（２００５）第０４２６號《國有土地使用證》（以下簡稱０４２６號證）。楊勝樂得知政府注銷了其土地權利證書并給王金梅頒發了同一位置土地的使用權證書，遂提起訴訟。
　　原審認為：被告及其土地登記職能部門在辦理當事人土地使用權變更的過程中，沒有盡到審慎審核義務，擅自注銷了原告的土地使用權證并將該地使用權變更登記到王金梅名下，違反了法律程序，侵犯了原告的合法權益，且被告沒有向法院提交該土地變更登記調查和變更土地登記審核的有關證據，應當認定其作出的具體行政行為主要證據不足。原告與瓊海地產公司之間的土地使用權轉讓，法律手續已經完成，原告已經依法取得該土地的合法使用權。原告與瓊海地產公司之間因土地使用權轉讓尚欠的余款屬于平等民事主體之間的債務糾紛，被告和瓊海地產公司以此為由提出原告尚未取得合法土地使用權的主張沒有法律依據。故被告擅自注銷０６５５號證的行政行為應確認違法，其給王金梅頒發的０４２６號證應予撤銷。判決：一、確認瓊海市府注銷０６５５號證的行政行為違法；二、撤銷瓊海市府頒發的０４２６號證。
　　瓊海地產公司上訴稱：第一，上訴人與被上訴人簽訂的《合同書》只有約定辦證期限，沒有約定上訴人交付土地證的期限，原判認定上訴人辦好土地證后，沒有依照約定的期限將土地證交給楊勝樂的事實不當。第二，雖然上訴人依合同約定將轉讓之地快辦理土地證登記至被上訴人名下，但被上訴人沒有按合同約定支付余款而未能取得土地證件與土地實物，楊勝樂不享有該土地使用權實際上的占有使用處分的權利，故其無權對上訴人如何處置該土地使用權（包括更名為王金梅）的行為予以干涉。第三，上訴人申請國土局按照從被上訴人名下轉讓更名至王金梅名下的行為，實質上是上訴人依《合同書》第六條＂違約責任＂條款中關于＂待賣方作出處理后＂的有權處置的約定而實施的終止合同、恢復原狀、直接過戶更名至新主名下的行為，上訴人持楊勝樂名下的土地證件申請將該證注銷、恢復原狀的行為，是有權行為。第四，市國土局根據上訴人提供的上訴人與楊勝樂簽訂的合同書上的簽名字樣，審查判斷上訴人提供的楊勝樂與王金梅簽訂的合同書上的簽名字樣，確認兩份合同上的＂楊勝樂＂簽名字樣一致后，給予注銷楊勝樂的土地證，頒發新證，其行為是基于上訴人的表見代理行為而產生的，故市國土局的行政行為本身沒有錯誤，沒有違反法定審查程序。如果否定上訴人代簽楊勝樂之名注銷土地證的行為，也就否定了上訴人代簽楊勝樂之名辦理楊勝樂土地證的行為，而楊勝樂對上訴人代簽其名的辦證行為是認可的。一審判決損害了善意取得的王金梅的合法權益。請求撤銷一審判決，改判駁回楊勝樂的訴訟請求。
　　楊勝樂答辯稱：一、被答辯人已經以答辯人的名義向國土部門申請將該土地使用權辦理登記至答辯人名下，瓊海市政府已經依照法定程序將該土地證書辦理至答辯人名下，答辯人已經合法取得０６６５號證。二、原審被告擅自注銷被上訴人的國有土地使用證、并直接為原審第三人頒發國有土地使用證的行政行為，嚴重違反法定程序，依法應確認其違法。依照法律規定，因土地使用權轉讓提出變更登記申請的，應由轉受雙方共同提出土地使用權變更登記申請，登記機關受理后，應當進行變更地籍調查、變更土地登記審核，作為土地登記和發證部門，對當事人提出的土地使用權變更申請，負有審慎審核義務，原審被告頒發的０４２６號證主要證據不足，違反法定程序，應予撤銷。三、關于被上訴人和上訴人由于履行《合同書》所產生的爭議，屬于民事爭議，不屬于本案的審理范圍。原審判決認定事實清楚，證據充分，程序合法；上訴人的上訴請求沒有法律和事實的依據，請求二審法院依法駁回其訴訟請求。
　　原審被告沒有書面答辯，當庭陳述稱：辦證依據的是楊勝樂和王金梅的轉讓合同、楊勝樂的土地證原件、楊勝樂和王金梅的身份證，工作人員對筆跡進行核對，筆跡是一樣的，政府辦證盡到了審查義務。楊勝樂和上訴人有合同，由上訴人全權代理楊勝樂辦理土地證，楊勝樂本人從來沒有來過。撤銷王金梅的土地證是不公平的。

　　本院經審理查明，原審判決認定基本事實清楚。
　　本院認為：因土地使用權轉讓而提出土地變更登記的，應當由轉讓和受讓雙方共同向土地登記機關提出土地使用權變更登記申請，土地登記機關受理申請后，應當對當事人提交的變更土地登記的資料進行審查和核對。就本案而言，土地登記職能部門注銷楊勝樂０６５５號證并同時給王金梅頒發０４２６號證的主要依據，是楊勝樂和王金梅之間的國有土地使用權轉讓合同；而這份合同是在楊、王二人不在場的情況下，由瓊海地產公司的工作人員同時代理雙方所簽訂的一份民事合同，且不論該工作人員是否有權代理楊、王簽訂合同和該份合同是否為楊、王二人的真實意思表示，僅從瓊海地產公司的同一個工作人員同時代理雙方簽訂同一份民事合同的角度來看，這種復代理的行為也應當被全面、認真與審慎的審查核對；必要時，應當要求楊、王二人親自到場核對，尤其是在楊、王二人沒有親自到場或特別授權委托辦理土地使用權證注銷和變更登記的情況下，更應當如此，以防止作為辦理土地使用權證注銷和轉讓登記的主要依據出現不真實的情況發生。原審被告庭審中稱，辦理登記時對（瓊海地產公司代理雙方簽訂合同的工作人員的）筆跡進行核對，結合具體案情來看，顯然是不夠的，據此可以認定其對辦理土地使用權證注銷和變更登記的資料的審查，沒有盡到應當盡到的審慎審核的義務。此外，對０６５５號證而言，楊勝樂已經合法取得，在沒有其本人同意或授權的情況下，瓊海市政府根據瓊海地產公司委派其工作人員的要求擅自注銷該土地使用權證，沒有法律依據。綜上，可以認定，瓊海市政府在注銷０６５５號證和頒發０４２６號證時，所依據的主要證據不足，且注銷０６５５號證程序違法。原判對此認定是正確的。
　　上訴人上訴稱，原判認定上訴人辦好土地證后，沒有依照約定的期限將土地證交給楊勝樂的事實不當是正確的，因為楊勝樂與瓊海地產公司之間的合同并沒有約定該項內容。一審判決雖然對此認定欠準確，但不影響本案實體問題的處理。上訴人還主張，楊勝樂沒有按合同約定支付余額購地款而未能取得土地證件與土地實物，其不享有對該土地使用權實際上的占有使用處分的權利，故其無權對上訴人如何處置該土地使用權（包括更名為王金梅）的行為予以干涉。本院認為，楊勝樂與瓊海地產公司因合同所產生的債權債務，以及由此而產生的合同當事人是否有權對合同標的物享有處分權利的問題，主要屬于民事法律關系，不屬于本案審理或解決的范疇；本案處理的主要問題是，行政機關在注銷楊勝樂的合法土地證和給王金梅頒發土地證時所依據的主要證據是否充分、確鑿，程序是否合法以及原審法院對此認定與處理是否正確，因此，上訴人的該項上訴理由，本院不予支持。此外，瓊海地產公司還上訴主張，上訴人持楊勝樂名下的土地證件申請將該證注銷、恢復原狀的行為，是依照雙方合同＂違約責任＂條款中關于＂待賣方作出處理后＂約定的有權處置行為。本院認為，楊勝樂與瓊海地產公司之間的合同，并沒有約定在楊勝樂購地款沒有付清的情況下，瓊海地產公司有權以楊勝樂的名義與他人簽訂轉讓楊所購買的土地的行為，并有權以該轉讓合同作為申請注銷楊勝樂的土地使用權證的內容；上訴人對其與楊勝樂之間的合同的解釋是片面的，不能理解其有權代理楊勝樂和王金梅雙方簽訂合同并以此作為申請注銷楊勝樂的合法土地使用權證的依據。故本院對此上訴主張也不予采納。最后，上訴人還認為，瓊海市國土局在注銷０６５５號證和頒發０４２６號證時的行政行為本身沒有錯誤，沒有違反法定審查程序。對此，法庭強調的是，政府在審查瓊海地產公司所提交的注銷和重新頒發新的土地使用權證的資料的時候，沒有盡到應當盡到的審慎審查的責任，致使采納了并不是楊勝樂真實意思表示、由上訴人同時代理雙方簽訂的土地使用權轉讓合同作為作出具體行政行為的主要依據，這是不當的，在這個審查過程中政府職能部門沒有盡到應當盡到的嚴謹與審慎的責任，因而，該主要證據不能作為支持瓊海市政府注銷和重新頒發土地證的依據。此外，如上所述，國土部門注銷０６５５號證的程序沒有法律依據，故，上訴人的這項上訴理由，也同樣是不能成立的。
　　綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確；上訴人上訴理由不足，本院對其上訴請求不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項的規定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　本案二審案件受理費１００元，由上訴人負擔。
　　本判決為終審判決。

審? 判? 長　熊大勝??
代理審判員　王? 華??
代理審判員　陳? 建??

二００七年四月十二日

書? 記? 員　石? 磊??

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