邵陽市中級(jí)人民法院

行政判決書

（2009）邵中行終字第37號(hào)

　　上訴人（原審被告）邵陽市房產(chǎn)局，地址：邵陽市大祥區(qū)邵水西路38號(hào)。

　　法定代表人劉利平，男，該局局長(zhǎng)。

　　委托代理人蔣翠玲，女，該局法制科科長(zhǎng)。

　　委托代理人歐陽平，湖南澤宇律師事務(wù)所律師。

　　上訴人（原審第三人）邵陽市民福物業(yè)發(fā)展有限公司，地址：邵陽市寶慶中路市委大院內(nèi)。

　　法定代表人李凡奇，男，該公司經(jīng)理。

　　委托代理人許祥富、楊梅坤，均為湖南富強(qiáng)律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）邵陽市萬錦城業(yè)主委員會(huì)，地址：邵陽市中心路延伸段萬錦城小區(qū)。

　　負(fù)責(zé)人楊菊明，男，該業(yè)主委員會(huì)主任。

　　委托代理人岳小衛(wèi)，湖南湘華源律師事務(wù)所律師。

　　上訴人邵陽市房產(chǎn)局、邵陽市民福物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱民福公司）因與被上訴人邵陽市萬錦城業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱萬錦城業(yè)主委員會(huì)）房屋產(chǎn)權(quán)頒證一案，不服大祥區(qū)人民法院（2009）大行初字第01號(hào)行政判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2009年7月27日公開開庭審理了本案。上訴人邵陽市房產(chǎn)局的委托代理人蔣翠玲、歐陽平，上訴人民福公司的委托代理人許祥富、楊梅坤，被上訴人萬錦城業(yè)主委員會(huì)的委托代理人岳小衛(wèi)等到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審查明，2004年，民福公司取得規(guī)劃審批及建筑工程施工許可證在本市中心路延伸段開發(fā)建設(shè)萬錦城小區(qū)，預(yù)售房時(shí)登出宣傳廣告稱：“城市變化日新月異，地段價(jià)值越來越高，車位費(fèi)、停車費(fèi)也隨之水漲船高，購車的熱情卻隨著WTO的腳步漸有全民化的趨勢(shì)，萬錦城本著超前規(guī)劃美好的生活理念，為您的未來設(shè)想得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)周到，總共111戶的家庭，配備有82個(gè)車位，確保您家的愛車、您親朋好友的愛車也有一個(gè)舒適、安全的‘房子’。” 2005年底，萬錦城小區(qū)樓盤住宅房基本售完并交付使用。邵陽市房產(chǎn)局就整個(gè)樓盤為第三人辦理了邵房權(quán)證字第R0000269號(hào)房產(chǎn)總證后，于2006年7月24日依申請(qǐng)為第三人進(jìn)行了析產(chǎn)登記并頒發(fā)了三本地下車庫產(chǎn)權(quán)證：邵房權(quán)證字第R0000400號(hào)，建筑面積131.79平方米，邵房權(quán)證字第R0000406號(hào)，建筑面積116.3平方米，邵房權(quán)證字第R0000408號(hào)，建筑面積3115.45平方米。

　　萬錦城業(yè)主委員會(huì)獲知后，認(rèn)為地下車庫的所有權(quán)、使用權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，于2008年11月向邵陽市房產(chǎn)局申請(qǐng)撤銷上述三證，并于2008年12月15日以邵陽市房產(chǎn)局為被告提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷被告頒發(fā)給第三人民福公司的邵房權(quán)證第R0000400、R0000406、R0000408號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證，責(zé)令被告及第三人還權(quán)于原告。

　　原審被告辯稱，被告依據(jù)申請(qǐng)所作的析產(chǎn)登記頒證行為合法，請(qǐng)求法院判決維持被訴具體行政行為。

　　原審第三人述稱，原告超過了訴訟時(shí)效，第三人對(duì)地下車庫擁有所有權(quán)和使用權(quán)，被告頒證程序合法，請(qǐng)求法院判決維持被訴具體行政行為。

　　原審認(rèn)為，第三人民福公司出售房屋給業(yè)主時(shí)，雙方?jīng)]有就地下車庫進(jìn)行約定，但第三人在出售房屋的廣告中將地下車庫作為房屋的配套設(shè)施進(jìn)行宣傳。第三人沒有向法院提供地下車庫的土地面積沒有分?jǐn)偨o全部業(yè)主的證據(jù)及地下車庫的建造成本沒有核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)的證據(jù)。被告在地下車庫發(fā)生爭(zhēng)議、第三人沒有提供必要證據(jù)的情況下，為第三人頒發(fā)地下車庫產(chǎn)權(quán)證不妥。原告請(qǐng)求撤銷被告頒發(fā)給第三人的邵房權(quán)證R0000400、R0000406、R0000408號(hào)產(chǎn)權(quán)證有理，第三人提出原告已超過訴訟時(shí)效的理由不成立。依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項(xiàng)第1目的規(guī)定，判決撤銷被告邵陽市房產(chǎn)局2006年7月24日頒發(fā)給第三人邵陽市民福物業(yè)發(fā)展有限公司的邵房權(quán)證字第R0000400、R0000406、R0000408號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證，駁回原告萬錦城業(yè)主委員會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。

　　邵陽市房產(chǎn)局向本院提起上訴稱，被訴的頒證行為完成于2006年7月24日，第三人提出異議的時(shí)間是2008年11月，一審判決關(guān)于“被告在地下車庫發(fā)生爭(zhēng)議，第三人沒有提供必要證據(jù)的情況下為第三人頒發(fā)了地下車庫三本產(chǎn)權(quán)證明顯不妥”的認(rèn)定與事實(shí)不符。上訴人對(duì)第三人民福公司持有總證的房產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)登記并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)分證，有充分依據(jù)，無需要求申請(qǐng)人提供有關(guān)面積分?jǐn)偧伴_發(fā)成本資料。請(qǐng)求二審撤銷原審判決第一項(xiàng)，維持上訴人作出的被訴具體行政行為。

　　民福公司向本院提起上訴稱， 1、萬錦城業(yè)主委員會(huì)僅向原審法院提供了一份法定代表人身份證明，未提供其提起訴訟的行為得到了業(yè)主大會(huì)授權(quán)的證據(jù)，不具備行政訴訟原告主體資格。2、原審法院判決撤銷三證，缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)：一是認(rèn)定被告在地下車庫發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)為第三人頒證與事實(shí)不符。二是對(duì)原審第三人提供的邵陽市房地產(chǎn)測(cè)繪大隊(duì)出具的測(cè)繪數(shù)據(jù)及說明不予采信不當(dāng)。三是對(duì)上訴人將車庫作為配套設(shè)施宣傳與車庫所有權(quán)歸屬問題混淆。邵陽市房產(chǎn)局為上訴人民福公司所作的析產(chǎn)登記頒證行為合法，原審判決撤銷不當(dāng)，請(qǐng)求二審依法改判。

　　被上訴人辯稱，原審判決正確，上訴人的上訴理由不成立。1、被上訴人提起訴訟的主體資格適格，訴狀附有業(yè)主的簽名，表明本次訴訟行為得到了業(yè)主們的認(rèn)可。2、房產(chǎn)局關(guān)于頒證在前，提出異議在后，不影響頒證的上訴理由不成立。房產(chǎn)局沒有依法告知被上訴人，被上訴人不可能預(yù)知房產(chǎn)局何時(shí)為民福公司頒發(fā)車庫權(quán)證，也就不可能在頒證之前提出異議。3、民福公司沒有向房產(chǎn)局提供開發(fā)成本及土地分?jǐn)偯娣e等資料，房產(chǎn)局為民福公司登記頒證不當(dāng)。4、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，民福公司預(yù)售廣告將車庫作為配套設(shè)施宣傳，應(yīng)當(dāng)視為要約的一部分。又據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，萬錦城業(yè)主依法享有的共有設(shè)施地下車庫的所有權(quán)，民福公司不得擅自處分。請(qǐng)求二審駁回上訴，維持原判。

　　在二審開庭審理中，上訴人民福公司以一審開庭后才取得為由，向法庭提供了邵陽市人民政府2009年5月12日頒發(fā)的三份地下車庫國土使用證，擬證明各業(yè)主住房的土地分?jǐn)偯娣e沒有被地下車庫重復(fù)分?jǐn)偂＝?jīng)查，該三份土地使用證系被訴具體行政行為作出之后頒發(fā)，不能作為本案審查被訴具體行政行為的依據(jù)。

　　二審經(jīng)開庭審理，除一審認(rèn)定的事實(shí)外，另查明，本案爭(zhēng)議的房產(chǎn)系民福公司開發(fā)建設(shè)的萬錦城綜合樓負(fù)一層。該綜合樓2004年動(dòng)工并預(yù)售，三層以上的住宅房至2005年基本售完，各業(yè)主陸續(xù)入住，辦理房產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間不一，少數(shù)業(yè)主至今未辦理房產(chǎn)證。2006年7月9日，上訴人民福公司在房產(chǎn)局辦理了整幢房子的產(chǎn)權(quán)總證（邵房權(quán)證字第R0000269號(hào)），爾后的7月19日，民福公司向房產(chǎn)局申請(qǐng)析產(chǎn)登記，7月24日，房產(chǎn)局基于析產(chǎn)登記為民福公司頒發(fā)了負(fù)一層的三本產(chǎn)權(quán)證。2007年5月，萬錦城小區(qū)業(yè)主在房產(chǎn)局的主持下成立了業(yè)主委員會(huì)，楊菊明被選舉為業(yè)主委員會(huì)主任。2008年11月，該業(yè)主委員會(huì)就房產(chǎn)局為民福公司頒發(fā)萬錦城地下層產(chǎn)權(quán)證的行為提出異議，又于2008年12月15日向原審法院提起行政訴訟，并提供了王艷蓉、劉百靈、申清云等業(yè)主的房產(chǎn)證復(fù)印件三份。

　　本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的問題有四：一是被上訴人萬錦城業(yè)主委員會(huì)是否具備原告主體資格；二是被上訴人提起訴訟是否超過了訴訟時(shí)效；三是被訴具體行政行為是否合法，是否侵害了被上訴人的合法權(quán)益；四是原審判決撤銷被訴具體行政行為是否合法適當(dāng)。

　　關(guān)于原審原告的訴訟主體資格問題。原審原告提交的訴狀后雖附有多人簽名，但沒有附相應(yīng)身份證明，有欠規(guī)范，難以審查其提起訴訟是否系多數(shù)業(yè)主的真實(shí)意思表示。鑒于該業(yè)主委員會(huì)確系業(yè)主選舉產(chǎn)生，其提起訴訟時(shí)向原審法院提交了部分業(yè)主的房屋權(quán)屬證書復(fù)印件，且提起訴訟的行為并沒有損害業(yè)主的合法權(quán)益，而是代為主張權(quán)利，為有利于解決糾紛，減少訴累，本案宜適用寬乏審查標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被上訴人的原告訴訟主體資格予以認(rèn)可。

　　關(guān)于被上訴人是否超過訴訟時(shí)效的問題。依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第四十一條、第四十二條的規(guī)定，公民、法人或者其他組織不知道行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為內(nèi)容的，其起訴期限從知道或者應(yīng)當(dāng)知道該具體行政行為內(nèi)容之日起計(jì)算，最長(zhǎng)不超過2年。雖然本案的被訴具體行政行為作出時(shí)間是2006年7月24日，但原審被告及第三人無證據(jù)證明原審原告提起訴訟時(shí)距其知道被訴行政行為內(nèi)容之日起已經(jīng)超過了2年，應(yīng)當(dāng)采信原審原告關(guān)于其2007年8月因車庫權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議后才知道被訴具體行政行為內(nèi)容的陳述。原審原告提起訴訟的時(shí)間是2008年12月15日，距其知道被訴具體行政行為內(nèi)容之日起沒有超過2年，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本案原審原告提起訴訟時(shí)沒有超過訴訟時(shí)效。

　　關(guān)于被訴的房屋析產(chǎn)登記頒證行為的合法性問題。萬錦城整幢綜合樓系民福公司開發(fā)修建的事實(shí)無爭(zhēng)議，房產(chǎn)局依據(jù)民福公司的申請(qǐng)及所提供的資料，為民福公司作了產(chǎn)權(quán)初始登記，并頒發(fā)了邵房權(quán)證字第R0000269號(hào)房產(chǎn)總證。在此基礎(chǔ)上，房產(chǎn)局依民福公司的申請(qǐng)，就萬錦城綜合樓進(jìn)行析產(chǎn)登記，并頒發(fā)了三份負(fù)一層產(chǎn)權(quán)分證，總證與分證的產(chǎn)權(quán)人均為民福公司，房產(chǎn)局無需就此析產(chǎn)登記頒證行為履行公告程序，原審原告關(guān)于頒證程序違法的理由不成立。被上訴人萬錦城業(yè)主委員會(huì)關(guān)于析產(chǎn)登記需提供成本核算及土地分?jǐn)偯娣e資料的主張，缺乏法律依據(jù)，不予采信。

　　關(guān)于被訴具體行政行為是否侵害被上訴人的合法權(quán)益的問題。被上訴人以售房廣告為依據(jù)，主張被訴具體行政行為侵害了其合法權(quán)益的理由不成立。房產(chǎn)局只需依據(jù)申請(qǐng)人提供的產(chǎn)權(quán)明晰的資料進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記和頒證，無需也不可能對(duì)整幢樓的房屋買賣合同及售房廣告作出審查和認(rèn)定。至于如何理解和認(rèn)定民福公司與萬錦城各業(yè)主之間的房屋買賣合同，不是本案審查的范圍。

　　關(guān)于原審判決是否合法適當(dāng)?shù)膯栴}。售房廣告不是房產(chǎn)局進(jìn)行析產(chǎn)登記和頒證需要審查的法定要件，原審以尚有理解分歧的售房廣告為據(jù)質(zhì)疑房產(chǎn)局的頒證行為，缺乏法律依據(jù)。行政訴訟審查的是被訴具體行政行為的合法性，舉證責(zé)任在于被告，與被訴具體行政行為有利害關(guān)系的原告及第三人均可依法向法院提供證據(jù)支持自己的主張，但原告及第三人是否向法院提供證據(jù)不影響法院審查被訴具體行政行為的合法性，原審以“第三人未向法院提供相關(guān)證據(jù)”作為撤銷被訴具體行政行為的理由之一，違背行政訴訟被告負(fù)舉證責(zé)任的原則。本案被訴頒證行為系2006年7月24日作出，各方當(dāng)事人均無證據(jù)證明當(dāng)時(shí)地下車庫已經(jīng)發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，被上訴人在一審中也訴稱其2007年8月才與民福公司因地下車庫權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議，原審認(rèn)定 “被告(房產(chǎn)局)在地下車庫發(fā)生爭(zhēng)議的情況下頒證”，與事實(shí)不符。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第六十條（三）項(xiàng)的規(guī)定，原告或者第三人在訴訟程序中提供的、被告在行政程序中未作為具體行政行為依據(jù)的證據(jù)，不能作為認(rèn)定被訴具體行政行為合法的依據(jù)。據(jù)此，原審判決未采信原審第三人提供的邵陽市房地產(chǎn)測(cè)繪大隊(duì)出具的測(cè)繪數(shù)據(jù)及說明是正確的，但未闡述不予采信的理由欠妥。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，撤銷被訴具體行政行為不當(dāng)。二上訴人的上訴理由成立，對(duì)其上訴請(qǐng)求，本院予以支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷大祥區(qū)人民法院二○○九年六月三日作出的（2009）大行初字第01號(hào)行政判決；

　　二、維持上訴人邵陽市房產(chǎn)局2006年7月24日為上訴人邵陽市民福物業(yè)發(fā)展有限公司頒發(fā)的邵房權(quán)證字第R0000400號(hào)、邵房權(quán)證字第R0000406號(hào)、邵房權(quán)證字第R0000408號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　本案一審受理費(fèi)50元，二審受理費(fèi)100元，合計(jì)150元，由被上訴人邵陽市萬錦城業(yè)主委員會(huì)負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 肖 竹 梅

　　審 判 員 吳 躍 輝

　　審 判 員 尹 東 初

　　二○○九年七月三十一日

　　書 記 員 李

　　附：相關(guān)法律條文

　　1、《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》

　　第六十條 下列證據(jù)不能作為認(rèn)定被訴具體行政行為合法的依據(jù)：

　　(一)被告及其訴訟代理人在作出具體行政行為后或者在訴訟程序中自行收集的證據(jù)；

　　(二)被告在行政程序中非法剝奪公民、法人或者其他組織依法享有的陳述、申辯或者聽證權(quán)利所采用的證據(jù)；

　　(三)原告或者第三人在訴訟程序中提供的、被告在行政程序中未作為具體行政行為依據(jù)的證據(jù)。

　　2、最高人民法院關(guān)于執(zhí)行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋

　　第四十一條 行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為時(shí)，未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當(dāng)知道訴權(quán)或者起訴期限之日起計(jì)算，但從知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長(zhǎng)不得超過2年。

　　第四十二條 公民、法人或者其他組織不知道行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為內(nèi)容的，其起訴期限從知道或者應(yīng)當(dāng)知道該具體行政行為內(nèi)容之日起計(jì)算。對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的具體行政行為從作出之日起超過20年、其他具體行政行為從作出之日起超過5年提起訴訟的，人民法院不予受理。

　　3、《中華人民共和國行政訴訟法》

　　第六十一條 人民法院審理上訴案件，按照下列情形，分別處理：

　　（一）原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律、法規(guī)正確的，判決駁回上訴，維持原判；

　　（二）原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但是適用法律、法規(guī)錯(cuò)誤的，依法改判；

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