捐贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)不能返還的情況主要是已經(jīng)公證或者交付，即已經(jīng)辦理過(guò)戶手續(xù)，不能返還。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百八十六條【贈(zèng)與合同的任意撤銷和限制】贈(zèng)與人可以在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移前撤銷贈(zèng)與。

具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益性和道德義務(wù)性質(zhì)的捐贈(zèng)合同或者經(jīng)公證的捐贈(zèng)合同，不適用前款規(guī)定。第一百八十八條捐贈(zèng)人未按照捐贈(zèng)合同或者經(jīng)公證的具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益和道德義務(wù)性質(zhì)的捐贈(zèng)合同交付捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的，受贈(zèng)人可以要求交付。房地產(chǎn)贈(zèng)與合同具有以下法律特征：（1）房地產(chǎn)贈(zèng)與合同是一種單一的、自由的合同。贈(zèng)與人自愿承擔(dān)向?qū)Ψ劫?zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的義務(wù)，但不享有平等權(quán)利，受贈(zèng)人享有接受對(duì)方贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，不承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。房地產(chǎn)贈(zèng)與合同是一種實(shí)踐性合同。贈(zèng)與人將房地產(chǎn)實(shí)際交付受贈(zèng)人，受贈(zèng)人接受贈(zèng)與的房地產(chǎn)后，房地產(chǎn)贈(zèng)與合同生效。房地產(chǎn)贈(zèng)與合同生效后，贈(zèng)與人不得撤回贈(zèng)與。房地產(chǎn)贈(zèng)與合同是一種正式合同。房地產(chǎn)捐贈(zèng)合同依法應(yīng)當(dāng)采用書面形式，雙方應(yīng)當(dāng)達(dá)成協(xié)議，訂立書面合同；其次，捐贈(zèng)合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證（如果是境外房地產(chǎn)捐贈(zèng)，也應(yīng)當(dāng)出具證明）；最后，與房地產(chǎn)交易一樣，房地產(chǎn)捐贈(zèng)應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定辦理過(guò)戶登記手續(xù)，否則捐贈(zèng)無(wú)效。

根據(jù)小編的整理，我們可以知道：捐贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)不能返還的情況主要有：已經(jīng)公證或者交付，即已經(jīng)辦理過(guò)戶手續(xù)，所以不能返還。如果您對(duì)房地產(chǎn)糾紛有任何其他疑問(wèn)，可以在網(wǎng)上咨詢律師。你知道嗎