合作開發(fā)房地產(chǎn)合同主體有哪些要求糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，視為有效。任何一方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，本合同視為無效。但是，如果一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，或者依法合作設(shè)立了具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則本合同視為有效，即：，合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方至少必須是具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的單位。房地產(chǎn)作為重要的生活和生產(chǎn)資料，關(guān)系到人民的生命、財產(chǎn)安全和社會公共安全，房地產(chǎn)開發(fā)是一個流程復(fù)雜、技術(shù)性和專業(yè)性強(qiáng)的行業(yè)，國家對房地產(chǎn)建設(shè)和開發(fā)實(shí)行了嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位不得從事房地產(chǎn)開發(fā)。（二）根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：。它應(yīng)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。有一個固定的營業(yè)場所。有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本。足夠的技術(shù)人員。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件也應(yīng)當(dāng)說，雙方在簽訂合同時不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，合作房地產(chǎn)開發(fā)主體必須是依照上述規(guī)定依法成立的房地產(chǎn)企業(yè)，合同當(dāng)然不是無效的。《最高法院司法解釋》為當(dāng)事人提供了更正的機(jī)會和時間，即一方當(dāng)事人在一審訴訟前已取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格或成立了具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，本合同應(yīng)視為有效，此類規(guī)定非常必要，更有利于保護(hù)雙方和第三方的利益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)需要投入大量的人力物力，甚至已經(jīng)賣給了消費(fèi)者。如果在簽訂合同時僅僅因?yàn)椴痪邆渲黧w資格而認(rèn)定合同無效，勢必造成社會財產(chǎn)的巨大浪費(fèi)，造成社會不穩(wěn)定，合作房地產(chǎn)開發(fā)合同是指雙方簽訂的以共同投資方式提供土地使用權(quán)、資金等轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，分享利潤和風(fēng)險，共同開發(fā)房地產(chǎn)就合作開發(fā)合同的有效性而言，主要存在以下問題：（一）如果合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利息，以合作開發(fā)的名義確認(rèn)為土地使用權(quán)出讓合同，避免與土地出讓有關(guān)的稅費(fèi)，不承擔(dān)合作開發(fā)應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利潤。這種合作開發(fā)合同實(shí)際上是變相轉(zhuǎn)讓土地。因此，如有爭議，仲裁庭或法院應(yīng)確定合同性質(zhì)為土地轉(zhuǎn)讓合同，而非合作開發(fā)合同（II）如果合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中約定的資金提供方不承擔(dān)運(yùn)營風(fēng)險，僅分配固定數(shù)量的房屋，將其確認(rèn)為房屋買賣合同，為規(guī)避投資風(fēng)險，提供資金的一方不參與合作開發(fā)的經(jīng)營管理，不承擔(dān)合作開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險。如果一方只分配固定數(shù)量的房屋作為利潤，其實(shí)質(zhì)是提前在當(dāng)?shù)爻鍪鄯课荩⒂妙A(yù)售資金彌補(bǔ)開發(fā)資金的不足。因此，此類合同不是合作開發(fā)合同，而是應(yīng)確認(rèn)為房屋買賣合同。（三）如果合作房地產(chǎn)開發(fā)合同各方同意提供不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的資金，并且只收取固定金額的貨幣，則在實(shí)踐中應(yīng)確認(rèn)為貸款合同，仲裁庭和法院應(yīng)根據(jù)合同的實(shí)質(zhì)而不是合同的名稱來確定合同的性質(zhì)。合作開發(fā)合同規(guī)定，提供資金的一方不承擔(dān)運(yùn)營風(fēng)險，并收取固定的貨幣利潤。從本質(zhì)上講，這是對地方政府的貸款，由地方政府開發(fā)建設(shè)。開發(fā)的成功與投資者無關(guān)。這是一份典型的貸款合同（四）如果合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中約定的資金提供方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，僅以租賃或其他形式使用該房屋，則應(yīng)以合作開發(fā)合同的名義確認(rèn)為房屋租賃合同，提供資金的一方在一定時間內(nèi)分配一定數(shù)量的房屋進(jìn)行償還，不承擔(dān)操作風(fēng)險。這種合同實(shí)際上是預(yù)付租金的租賃合同。因此，仲裁庭或法院將該等合作糾紛認(rèn)定為房屋租賃合同，并按照租賃合同的相關(guān)法律和司法解釋進(jìn)行處理。（五）合作房地產(chǎn)開發(fā)合同的一方當(dāng)事人具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，該合同視為有效；任何一方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，本合同視為無效。但是，如果一方依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格或者合作設(shè)立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，本合同應(yīng)視為有效。具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)是房地產(chǎn)合法開發(fā)的前提。合作開發(fā)，不需要合作開發(fā)的各方必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。只要其中一人具備相關(guān)資質(zhì)，合作開發(fā)合同就有效

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