【案件簡介】2000年10月，楊看中了一處房地產商品房。房子的戶型、結構、朝向和環境都很好。然而，當時開發商尚未取得該房地產商品房的預售許可證。楊擔心先買房，于是與開發商簽訂了一份非正式的購房合同。合同約定，開發商應在2001年9月1日前交付該房屋。如果開發商延遲交付房屋，他將支付每日房價萬分之五的違約金。如果開發商延遲交付房屋超過一個月，楊有權終止房屋買賣合同，開發商除退還宋支付的房價外，還應雙倍退還押金。隨后，楊根據協議支付了2萬元定金，然后支付了房屋買賣的第一筆10萬元。2000年12月，開發商取得該樓盤的預售許可證，售樓處要求楊簽署正式的《商品房買賣合同》。楊先生在正式簽署合同時發現，該房屋的交付時間被推遲到2001年11月30日，延遲交付房屋的違約處理方式是按照中國人民銀行同期貸款利率計算的。對此，售樓處工作人員解釋說，這只是辦理購車手續。雙方簽署的原始合同仍然有效，因此楊簽署了合同，但仍保留了原始合同。后來，在建筑的發展過程中出現了許多問題。開發商擅自改變了小區規劃，因此楊不準備再買房。2001年10月，楊向開發商提出，該房屋已逾期一個月。根據原始合同，他有權歸還房屋，并要求雙倍返還定金。開發商認為，由于楊已經簽署了正式的商品房銷售合同，他應該受到新合同的約束。本公司自9月1日起可按原合同承擔違約責任，但不得退還房屋及雙倍定金。雙方無法通過談判解決這個問題。2002年1月，楊依法將開發商告上法庭。【爭議焦點】1。當開發商未取得銷售許可證時，楊與開發商簽訂的非正式合同是否具有法律效力？2.2002年12月，楊與開發商簽訂的正式合同是否有效？【律師提醒】購房者在購買商品房的過程中，應當遵循合法的程序和步驟。簡要提示如下：首先委托律師調查開發商的聲譽和資質，核查商品房銷售許可證；在支付定金之前，了解要簽署的銷售合同并確定所有條款；在支付定金時，必須約定，如果雙方未能就合同達成協議，則應全額退還定金等。開發商在簽署合同時作出的所有承諾應明確寫入正式合同。同時，購房者在購房過程中應注意保存相關證據和材料，不要盲目聽取所謂開發商沒有書面擔保的承諾。【律師分析】在商品房銷售過程中，開發商經常使用各種方式變相銷售商品房，而未取得房屋預售許可證。接下來，對本案中兩個合同的效力逐一進行分析：首先，關于非正式合同的效力，楊與房地產公司簽訂的非正式合同（簡稱老合同）的效力是什么？客觀地說，大多數房地產開發商在獲得預售許可證之前出售房屋，并與客戶簽署自己的認購書或銷售合同，這是一種常見的做法。沒問題，大家都很平靜，一旦有問題，只能依法解決。建設部《商品房銷售管理辦法》明確規定，未取得商品房銷售（預售）許可證，開發商不得以各種名義、方式或者變相銷售商品房。當然，開發商不允許向買家收取任何具有預付款性質的費用。上述常見做法違反了《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產管理法》的規定。根據《中華人民共和國合同法》，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。因此，在這種情況下，楊與開發商簽訂的舊合同無效，不受法律保護